Stefan Wundrak, Head of European Research, Strategic Insights bei Nuveen Real Estate, spricht mit IMMOBILIEN AKTUELL auf der EXPO REAL 2023 über Shoppingcenter, die passende Investmentgröße und Assetklassen wie Büros, Studentenwohnen und Retail.
„Das Jahr 2023 könnte sich als Spitzenjahrgang für Immobilieninvestoren erweisen und zu einem der attraktivsten Jahre seit den Turbulenzen im Zuge der globalen Finanzkrise und der Eurokrise werden.“ So hatte es Stefan Wundrak Anfang des Jahres vorhergesagt. Jetzt sagt er: „Es dauert doch noch ein bisschen länger, die Unternehmen halten weiter durch, die Probleme sind noch nicht auf dem Markt gelandet. 2023 wird ein Übergangsjahr.“
Firesales gab es so gut wie keine, Kapital ist im Markt, das große Zögern und die Unsicherheit auch, die Banken drängen nicht. In Deutschland habe man sehr gut von den niedrigen Zinsen gelebt, so preiswert konnte in Spanien oder Italien nicht finanziert werden. Nuveen Real Estate als Investment Manager verwaltet 152 Milliarden Dollar weltweit.
Shoppingcenter als Income-Investment
Im Mai beflügelte das Unternehmen den Retail-Transaktionsmarkt. Nuveen veräußerte das Pep-Einkaufscenter in München-Neuperlach an das 50/50-Joint Venture von Generali Real Estate und ECE Real Estate Partners. Mit rund zwölf Millionen Besuchern pro Jahr und einem Umsatz von über 250 Millionen Euro verfügt der Einkaufstempel über eine dominante Marktposition und ist eine der Top-5-Einkaufsdestinationen in Deutschland. „So ein Deal passiert natürlich nicht jeden Monat“, so Stefan Wundrak. In diesem Segment gebe es nur wenig Opportunitäten, noch sei hier keine Bodenbildung erreicht.
„Dazu kommt, dass das Handling der Mietverträge hinsichtlich Indexierung immer schwierig ist.“ Fachmarktzentren dagegen zeigen nach wie vor einen regelmäßigen Cashflow und eine gute Anfangsrendite, Stefan Wundrak sieht sie als ein geeignetes Income-Investment. „Bei Value Add-Shoppingcentern sehen wir noch keine vernünftigen Einstiegspreise, außer in Großbritannien: Dort ist die Lage recht angespannt.“ Die Anfangsrenditen seien sogar im zweistelligen Bereich, der Investitionsstau aber enorm hoch. „Viele Investoren möchten Geld ausgeben, aber viele wollen keine großen Volumina. Das trifft Shoppingcenter und vor allem auch Bürotürme, hier kann London als Beispiel genannt werden.“
Büros nur noch in Top-Lagen mit hohem ESG-Standard
Apropos Office: Hier erzählt Stefan Wundrak das, was als neues Gesetz in dieser Assetklasse wohl gelten wird. Es muss die Innenstadt und eine Top-Lage sein, versehen mit einem sehr guten ESG-Standard. Städte wie München, London oder Paris sind begehrt. „Ohne ESG sehen wir wirklich sehr große Abschläge.“ Einen Boom sieht der Nuveen-Experte in zwei Bereichen: Self Storage und Studentenwohnen. „Gerade letzteres eignet sich sehr gut als Diversifizierung eines Portfolios. In kleineren Städten, die nur ein Haus des Studentenwerkes haben, gibt es eine hohe Nachfrage. Doch dieses Asset kann nicht Office ersetzen.“ Dies gilt auch für Self Storage, da es viel zu kleinteilig ist. Datacenter eignen sich schon besser als Ersatz, weil sie hohe Volumen haben, brauchen aber sehr viel Spezialwissen.
Seniorenwohnen und Pflegeheime, für die es einen hohen Bedarf gibt, sind für Investoren wie Nuveen eher schwierig. „In Deutschland haben wir hier überall andere Förderungen und Vorschriften, das ist komplex in seiner Kleinteiligkeit zu bespielen. Sobald es hier eine Änderung in der Regulatorik gibt, stimmt der Businessplan nicht mehr.“
