Michael Keune, Managing Director der Catella Residential Investment Management (CRIM), spricht über die Beziehung zwischen Bezahlbarkeit und Wohnen, Zukauf und über einen Markt, der Back to the Roots geht.
In Deutschland ist das keine Kombination: Bezahlbarkeit und Wohnturm. In Frankreich dagegen schon. Für den Catella Elithis Energy Positive Fund (CEEPF), einen Impact- und Artikel 9-Fonds, sollen nahezu CO2-neutrale und energieeffiziente Wohntürme errichtet werden. In Frankreich. Zwei Türme in Dijon und Saint-Etienne, die bereits Mitte 2020 für einen anderen Fonds angekauft wurden, befinden sich kurz vor der Fertigstellung. Drei weitere Projektentwicklungen wurden Anfang 2023 für den Fond erworben. „Frankreich hat ganz andere Anforderungen an Statik und Brandschutz“, sagt Michael Keune. „Zudem zählt dort ein Hochhaus ab 50 Metern.“ Während derzeit in Deutschland die Mieten steigen, bleiben sie in Europa weitgehend gleich. „Dort wird auch überall noch gebaut. Uns steht das föderale System im Weg, es ist eine natürliche Behinderung.“
Bedingung für Ankäufe ist, dass es bereits eine Baugenehmigung gibt
CRIM als Investment-Manager verwaltet und berät sieben Fonds und drei Vermögen von 7,5 Milliarden Euro in zehn europäischen Ländern. Und es wird weiter angekauft. Im sächsischen Zwenkau im Mai beispielsweise ein 14.000 Quadratmeter großes Grundstück: In direkter Wasserlage sollen hier vier Gebäudekomplexe mit 10.800 Quadratmetern Wohnfläche für 88 Apartments für betreutes Wohnen und 49 Pflegeapartments entstehen.
Im Bochumer Stadtteil Ehrenfeld war es eine Projektentwicklung eines nach KfW-55-Standard errichteten Gebäudes, das Mitte 2024 fertig sein soll. Dort wird es ein neues Haus der Serviced Apartment-Marke STAYERY geben. Im Berliner Ortsteil Weißensee (Bezirk Pankow) wurde das Falkenquartier mit acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 67 Wohnungen und einer Gesamtmietfläche von knapp 6.000 Quadratmetern erworben. „Wir schauen derzeit bei eher lokalen Bauträgern, die ihre Hausaufgaben machen und verlässlich sind“, so Michael Keune. „Bedingung ist für uns derzeit, dass es bereits eine Baugenehmigung gibt.“
Der deutsche Markt geht Back to the Roots
Der Fonds-Experte sieht die Entwicklung des Wohnungsbaus im europäischen Vergleich. „In Österreich gibt es ein Erbbaurecht, in dem alles sehr klar geregelt ist. Da kann ich korrekt ausrechnen, wie sich dieses Engagement gestaltet. In Deutschland ist das eher kunterbunt und ungewiss.“ Modul- und Fertigbauweise könne eine Lösung sein, daran fehlt ihm aber bei den derzeitigen Auflagen eher der Glaube. Der Markt in Deutschland komme nun zurück zu seinen Wurzeln, also Back to the Roots. „Das ist gut und gesund“, sagt Michael Keune. Viele Risiken konnten bisher kaschiert werden, das Problem der Baukosten müsse gelöst werden. „Kapital ist derzeit noch genügend im Markt, Insolvenzmasse bisher nicht.“ Als er den ersten Wohnfonds mit auflegte, im Jahr 2007, geschah das unter einem ähnlichen Zinsbild: 1,5 Milliarden wurden eingesammelt, 3,5 Prozent ausgeschüttet, fünf Prozent betrug die Gesamtrendite. „Die Grundvoraussetzungen haben wir jetzt wieder.“
Die Kunden des CRIM sind unter anderem Pensionskassen, die immer noch eine akzeptable Rendite im Einklang mit sozialer Verantwortung wollen, ebenso wie früher. Nur die Sichtweise auf Investoren habe sich ins Negative geändert. „Gerade jetzt ist es aber wichtig für den Wohnungsmarkt, dass weiter investiert wird.“ Denn die aus seiner Sicht eigentlich Verantwortlichen für die Schaffung von neuen Wohnungen, nämlich kommunale Träger, würden derzeit nicht bauen.
