Die Preise haben sich in den vergangenen Quartalen noch einmal beschleunigt. Da verschiedene Parteien eine strikte Wohnungsmarktregulierung inklusive Mietdeckelung anstreben und der deutsche Wohnimmobilienmarkt vor einer spekulativen Preisblase steht, stellt sich die Frage, ob dieser Sektor zu riskant geworden ist.
Unbeeindruckt von den Diskussionen um Enteignungen und Mietpreisregulierungen haben sich Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2021 weiter verteuert. Die Spitzenrendite erreichte zum Ende des dritten Quartals in den Top-7-Städten 2,24 Prozent. Nach Erhebungen von bulwiengesa sind die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser im Bestand von 16 im Jahr 2010 auf 32 im Jahr 2021 gestiegen, Tendenz steigend.
Parallel dazu hat sich der Mietanstieg von plus acht Prozent im Jahr 2017 auf ein Wachstum von etwa zwei Prozent im Jahr 2021 spürbar verlangsamt. Hier wirken sich die rückläufige Zuwanderung nach Deutschland und die wachsende Attraktivität des Umlandes durch günstigere Miet-und Kaufpreise durch Homeoffice aus. Bereits seit geraumer Zeit weist empirica auf eine Preisblase bei Immobilien in den Großstädten hin. Weil Kaufpreise weiter steigen, Einkommen, Zuwanderung und Mieten nicht mithalten, werde das Risiko für Investments in deutsche Wohnimmobilien zunehmend größer.
Berliner Referendum: Präzedenzfall für andere deutsche Bundesländer?
Wenngleich das parallel zur Bundestagswahl stattgefundene Referendum in Berlin bezüglich der Verstaatlichung von Wohnungsgesellschaften für den neuen Senat nicht bindend ist und dem Vorhaben hohe rechtliche Hürden und enorme Entschädigungsaufwendungen im Weg stehen, könnten durch die Diskussion um eine mögliche Enteignung in- und ausländische Investoren abgeschreckt werden. Vor allem für die Deutsche Wohnen würden die kurzfristigen finanziellen Auswirkungen einer Enteignung am deutlichsten werden, weil sie rund 73 Prozent ihres Immobilienbestandes in der Hauptstadt hält.
Da Vonovia gerade dabei ist, die Deutsche Wohnen zu übernehmen, würden sich die Maßnahmen in Berlin auch für den fusionierten Konzern deutlich bemerkbar machen. Würde zudem der Berliner Ansatz bundesweit angewandt, wären die Konsequenzen deutlich größer. In diesem Fall würden die Portfolios in gewissem Umfang beeinträchtigt werden, was sich in der Folge negativ hinsichtlich der Rentabilität zeigen würde sowie das Geschäftsrisikoprofil der betreffenden Unternehmen betreffen und letztlich auch ihre Kreditqualität beeinträchtigen könnte.
Der Fall Adler: Sind deutsche Wohnimmobilien angemessen bewertet?
Stärker gefährdet für politische Regulierungen sind jedoch kleinere und mittlere oder geographisch konzentrierte Unternehmen. Dazu zählt auch die Adler Group, die knapp 20.000 Wohnungen in Berlin bewirtschaften, während Vonovia/Deutsche Wohnen in Berlin auf zusammen mehr als 150.000 Wohnungen kommen. Der Frontalangriff des britischen Shortsellers Fraser Perring (Viceroy Research), der die Bewertung der Adler-Immobilien für zu hoch hält, hat die Diskussion, ob deutsche Immobilien angemessen bewertet sind, neu entfacht.
Presseberichten zufolge soll Adler mit acht Milliarden Euro verschuldet sein, davon seien rund 600 Millionen Euro an Verbindlichkeiten in den nächsten sechs Monaten fällig. Um eine Schieflage des Wettbewerbers zu vermeiden, hat Vonovia sich mit dem Adler-Hauptaktionär Aggregate auf eine Kaufoption über 13,3 Prozent der Adler-Anteile geeinigt. Vonovia würde dann zu den größten Aktionären der Adler Group zählen. Es ist davon auszugehen, dass Vonovia auch aus Eigeninteresse Adler beigesprungen ist, nicht zuletzt, um bei einer Ausweitung der Krise Abwertungen auf das eigene Portfolio zu vermeiden. Die Adler-Aktie war nach den Manipulationsvorwürfen eingebrochen und verzeichnet seitdem wieder deutliche Kurssprünge. Wer kauft Aktien eines hochverschuldeten Unternehmens?
Anteil inländischer Investoren seit Jahren rückläufig
Wenngleich deutsche Wohnimmobilien in der Investorengunst weiter steigen, äußert sich die Mehrheit bei einer von Universal Investment durchgeführten Umfrage unter institutionellen Anlegern äußert kritisch bis sehr kritisch zur Immobilienpreisentwicklung in Deutschland. Laut der Umfrage halten nur noch 6,2 Prozent der Befragten die Preise für akzeptabel, während 75 Prozent die hiesigen Preise als zu hoch finden. Dazu passt, dass der Anteil inländischer Investoren bereits seit mehreren Jahren rückläufig ist, während inzwischen rund 30 Prozent der Wohnimmobilien-Investments Investoren aus den Nahen Osten tätigen. Hier werden Erinnerungen an 2008 wach, als internationale Investoren fast jede Immobilen kauften, ohne deren Risiken näher zu beleuchten.
Aktien für Wohnimmobilien an der Börse nicht gefragt
Die Aktien deutscher Wohnungsunternehmen notieren laut Berechnungen der UBS mit einem Discount von 22 Prozent zum 2o22er NAV – trotz einer ansprechenden Rendite von 5,8 Prozent. Gleichwohl sind die Aktien in den letzten vier Wochen um acht bis zehn Prozent gefallen (ohne „Sondersituationen“ Adler und Deutsche Wohnen). UBS führt den Kursverfall auf beträchtliche Risiken des Sektors zurück. Mit Blick auf den Abschlag von 21 Prozent auf den NAV sollten sinkende Vermögenswerte eigentlich eingepreist sein. Aber offenbar hätten Investoren Erwartungen, die im Widerspruch zu den Einschätzungen der Bank stehen, betonen die Analysten.
Warum also sind institutionelle Anleger was die weitere Entwicklung deutsche Immobilien-AGs angeht so skeptisch? Die steigenden Zinsen sind es nicht, weil diese keine unmittelbaren Auswirkungen auf die NAVs und FFOs hätten. Eher wahrscheinlich ist, dass institutionelle Anleger die Portfolios der Wohnungsunternehmen kritischer beleuchten, was auch Rückschlüsse auf deren Perspektive für den Wohnungsmarkt in Gänze zulässt.
