Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat seinen beeindruckenden Wachstumskurs auch während der Corona-Pandemie fortgesetzt. In Zeiten des Niedrigzinses haben sich Wohnimmobilien sogar zu Substituten von Anleihen entwickelt, da sie als wertstabil gelten und regelmäßig und zuverlässig Renditen ausschütten.
Aus Mangel an Alternativen stehen Wohnimmobilien seit vielen Jahren bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. Allein bis zum Ende des Jahres 2023 laufen Bundesanleihen mit einem Volumen von 170 Milliarden Euro aus. Dieses freigesetzte Kapital dürfte angesichts weiterhin niedriger Anleiherenditen zu einem gewissen Teil in Immobilien umgeschichtet werden, weil sich diese hinsichtlich ihrer Stabilität dabei am ehesten als Anleihesubstitut eignen, heißt es in einer Analyse des Beratungsunternehmen Savills.
Wohnimmobilien eignen sich am ehesten als Anleihesubstitut
Auch der Immobilieninvestor Catella verweist mit Blick auf das „Japanisierungs“-Szenario, also eine längere Phase von niedrigen Zinsen und geringem Wirtschaftswachstum, darauf, dass der Immobilienmarkt wohl weiterhin ein Substitut für den Anleihemarkt darstellen dürfte. Als Folge dessen würden institutionelle Investoren ihre Multi-Asset-Portfolios zulasten von Bonds und zugunsten von alternativen Assets wie Immobilien ausrichten
Laut Savills belief sich das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 auf 5,6 Milliarden Euro, womit es das drittumsatzstärkste Auftaktquartal aller Zeiten war. Insgesamt wurden in dieser Periode etwa 31.000 Wohnungen gehandelt. Auch für den weiteren Jahresverlauf sei mit einem hohen Investmentvolumen zu rechnen. Für das Gesamtjahr sehen die Experten ein Volumen von mehr als 19 Milliarden Euro als realistisch an. Als Folge des Investmentbooms fiel die durchschnittliche Rendite laut CBRE im Jahresverlauf 2020 von 2,4 auf 2,3 Prozent.
Tiefzins-Zyklus drängt Investoren in Wohnimmobilien
Durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sind die Immobilienrenditen deutlich gesunken, da die Preise stärker angestiegen sind als die Mieten. Dies gilt sowohl für den Wohn- als auch für den Gewerbeimmobilienmarkt. Parallel dazu sind die Anleihemärkte durch das Anleiheankaufsprogramm der EZB spürbar eingebrochen, weshalb viele Investoren auf die Immobilienmärkte ausgewichen sind.
Zudem bleiben Immobilien aufgrund der ultraniedrigen Zinsen auch für private Anleger weiterhin attraktiv. Da Grundstücke knapp sind und für alle Immobiliensegmente benötigt werden, übertragen sich Preissteigerungen im Bereich Wohnen indirekt auf den Gewerbeimmobilienmarkt. In der Summe führte dies zu steigenden Preisen und damit zu sinkenden Renditen – ohne dass sich das Risikoniveau verändert hätte.
Bleibt der Wohnimmobilienmarkt trotz rückläufiger Renditen noch attraktiv?
Die Attraktivität speist sich aus dem Renditeunterschied (Spread) zwischen Immobilienrenditen und zehnjährigen Bundesanleihen. Diese sorgen dafür, dass der Immobilienmarkt weiterhin begehrenswert für renditebewusste Anleger bleibt. In der Tat ist der Spread laut einer Analyse der DG Hyp zwischen 1999 und 2018 kontinuierlich angestiegen.
Im Jahr 1999 habe dieser zwischen zehnjährigen Bundesanleihen und der Nettoanfangsrendite von Wohnimmobilien circa 1,9 Prozent betragen. Im Jahr 2017 ist der Spread bis auf 3,4 Prozent gestiegen, zwischenzeitig sogar auf über 4,0 Prozent. Den größten Spread wiesen zu diesem Zeitpunkt Logistikimmobilien auf. Fakt ist, dass der Höchststand segmentübergreifend im Jahr 2016 erreicht wurde.
Seitdem sind die Renditeunterschiede zwischen Immobilien- und Anleiherenditen zwar wieder zusammengeschmolzen. Da jedoch im gleichen Zeitraum auch die Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit gesunken und mit einem negativen Zins (12. 8: - 0,45 Prozent) ausgestattet sind – hat sich der Renditeabstand kaum verändert.
Steigende Anleiherenditen führen zu leichter Renditekompression
Wenngleich der Renditespread zu Immobilien nach wie vor recht groß ist, könnte die Risikoprämie, die man für die Anlage in Immobilien gegenüber den sicheren deutschen Staatsanleihen erhält, zukünftig abschmelzen. Denn Prognosen gehen derzeit davon aus, dass der Zins für zehnjährige Bundesanleihen – auch aufgrund der wachsenden Inflation – in den kommenden Jahren leicht steigen wird.
Ab 2023 ist bei den Bundesanleihen erstmals seit 2018 wieder mit einem positiven Renditeniveau zu rechnen. Falls die Anleiherenditen steigen, dürften Immobilieninvestments zwar generell an Attraktivität verlieren. Dennoch dürfte der Spread weiterhin hoch genug sein, damit Wohnimmobilien ein rentierliches Investment bleiben.
