Höherer Leerstand, sinkender Flächenumsatz und geringere Bautätigkeit, aber steigende Mieten: Mit diesen Schlagworten lassen sich wichtige Erkenntnisse des neu erschienenen Büromarktberichts 2024 zusammenfassen. Die jährliche Studie der Jenaer Wirtschaftsförderung (JenaWirtschaft) beschreibt die Lage des gewerblichen Immobilienmarktes für Büroflächen.
Die Datenlage zeigt, dass die allgemeine schlechte konjunkturelle Lage sowie die veränderten Anforderungen an die Schreibtischarbeit den Immobilienmarkt nicht nur in Deutschland, sondern auch in Jena bremsen. Allerdings sind die Auswirkungen weniger stark als befürchtet.
„Die Ansprüche der Unternehmen an Lage und Ausstattung nehmen zu, und daher steigen auch die Mietpreise“, weiß Projektleiter Patrick Werner von der Wirtschaftsförderung. „Oft können sie mit modernen Büros und Arbeitsplätzen, welche sich in zentralen Lagen befinden bei potenziellen Mitarbeitenden punkten. Dies ist wichtig in Zeiten des Fachkräftemangels.“ Es gelte „Qualität statt Quantität, zumindest in den nachgefragten Flächen im Jenaer Zentrum“, so Werner. Büroflächen außerhalb des Top-Segments stehen hingegen unter Druck. Dies zeigt auch der Leerstand – je peripherer die Lage, desto größer ist das Risiko, dass eine Bürofläche keinen oder nur schleppend einen passenden Mieter oder Mieterin findet. Ein Trend der sich nicht nur in Jena widerspiegelt, sondern bundesweit.
Insgesamt bleibt der Leerstand im Jenaer Büromarkt allerdings übersichtlich, nicht zuletzt auch, weil die Baukosten und das Zinsniveau die Neubautätigkeit im Jahr 2023 unattraktiv gemacht haben. Die Leerstandsquote lag im vergangenen Jahr bei zwei Prozent. Dies bedeutet zwar einen leichten Anstieg, der Leerstand liegt jedoch immer noch unter der notwendigen Angebotsreserve von drei Prozent.
Die Jenaer Unternehmen zeigen sich bei großformatigen Flächen zurückhaltend und liegen damit im bundesweiten Trend. In der Folge lag auch der Flächenumsatz insgesamt im Berichtsjahr 2023 deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Gründe dafür sind neben allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und Inflation auch strukturelle Faktoren wie Homeoffice der Mitarbeitenden. Hohe Zinsen und Baukosten sowie ein begrenztes Flächenangebot dämpften im letzten Jahr sowohl Neu- als auch Umbautätigkeiten, was die Ausweitung des Angebotes beschränkte. Im Fokus der Nachfrage bleiben 2023 bedarfsgerechte, hochwertige und energetisch zukunftsfähige Büroflächen, vor allem in den Größen von 100 bis 250 Quadratmetern. Große Büroflächen wiesen hingegen deutlich längere Vermarktungszeiten auf als noch in den Vorjahren, wo diese stark nachgefragt waren und das Angebot sehr begrenzt war.
„Perspektivisch transformiert sich der Jenaer Büromarkt weiter“, so Wilfried Röpke, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Jena. „Da Nachhaltigkeit immer wichtiger wird, müssen viele Flächen modernisiert werden.“ Der Fachkräftemangel führt außerdem zu veränderten Ansprüchen an den Arbeitsort Büro. Weiterhin verändern Homeoffice, mobiles Arbeiten und Workation die Flächenbedarfe dauerhaft.
Trotz der multiplen Herausforderungen bleibt Jenas Büromarkt stabil, aber anspruchsvoll. Jena kann vor allem mit seinen zukunftsfähigen Unternehmen punkten: So gehen die Studienmacher davon aus, dass die Nachfrage der lokalen Wirtschaft wieder steigt, wenn sich das konjunkturelle Umfeld wieder bessert. Klar ist aber auch, dass sich die Büroflächennachfrage weiter ausdifferenzieren wird. Dies ist unter anderem auf die Notwendigkeit zurückzuführen, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden. Neben bestmöglichen Arbeitsplatzbedingungen sind auch ein attraktives Umfeld (u.a. Aufenthaltsqualität, Einkaufs-, Pausen- und Freizeitmöglichkeiten) und eine gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und Radverkehr von hoher Bedeutung.