Am nordwestlichen Stadtrand von Berlin entstand am Anfang des 20. Jahrhunderts die Gartenstadt Frohnau. Wahrzeichen und Landmarke ist das sogenannte Kasino Frohnau, das im Krieg teilzerstört wurde und seitdem zerfiel und leerstand. Hier erfahren Sie, was aus dem denkmalgeschützten Ensemble wurde.
Für die aufstrebende Reichshauptstadt Berlin plante man 1910 auf 745 ha Heideland nach englischem Vorbild die exklusive Gartenstadt Frohnau. Auf Grund der guten Anbindung durch die Berliner Vorortbahn, und ab 1925 über die S-Bahn, entwickelte sich der am nordwestlichen Stadtrand gelegene neue Ortsteil von Berlin-Reineckendorf schnell und positiv. Noch heute ist die Landhaussiedlung sehr beliebt und stellt eine der städtebaulichen Besonderheiten Berlins dar. Sie wurde nach einem einheitlichen Konzept gebaut und ließ keine baulichen Ausnahmen zu. Im Zentrum der Gartenstadt Frohnau liegt der Bahnhofskomplex mit dem sich daran direkt anschließenden Kasino Frohnau, einem Kasino mit Ausflugsrestaurant und Biergarten. Der zum Ensemble gehörige 35 Meter hohe Aussichts- und Wasserturm wurde zum Wahrzeichen Frohnaus.
Die Entwicklung Frohnaus verlief, bedingt durch die Einwirkungen von zwei Weltkriegen, aber nicht immer kontinuierlich. Besonders das Kasino Frohnau erlaubt mit seinen zahlreichen Umnutzungen und -bauten entsprechende Einblicke und Rückschlüsse auf die jeweiligen historischen, politischen und gesellschaftlichen Veränderungen. Heute noch äußerlich unverändert erhalten sind von den Kasino Bauten nur noch der Aussichtsturm und der Verbindungsbau zum Haupthaus. Letzteres wurde im letzten Krieg zerstört und in den Fünfziger Jahren durch einen einfacheren Zweckbau ersetzt. 2015 erwarb die Concarus Real Estate Invest GmbH das 5.011 Quadratmeter große Baudenkmal und rettete so das Zentrum Frohnaus vor seinem weiteren Verfall und Niedergang.
Bräunlin + Kolb Architekten verantworten Sanierung des Kasino Frohnau in Berlin-Reineckendorf
Die Auftragsvergabe des Bauherrn an Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure aus Berlin kam auf Grund der Größe und der Erfahrungen des Büros bei der Sanierung von denkmalgeschützten Objekten zu Stande. Dipl.-Ing. Carsten Frick war für Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure als Projektleiter tätig und beschreibt die aufwendige Sanierung des Bestands wie folgt: „Die insgesamt als schwierig und teilweise als kritisch zu bezeichnende Bausubstanz führte dazu, dass wir weit mehr zurückbauen mussten als ursprünglich veranschlagt. So fehlten beispielsweise unter den tragenden Mittelwänden im Verbindungsbau die Fundamente. Nach Rückbau einiger Bestandsverkleidungen im Hauptgebäude entpuppten sich die in den Bestandsplänen eingezeichneten 50 cm starken Außenwände als nur noch 24 cm stark. So mussten wir neben den Fundamenten auch noch die Wände ertüchtigen.
Zudem stellte sich nach Lastversuchen an den Bestanddecken heraus, dass diese für die Aufnahme der Ausbaulasten, wie z.B. Lüftungskanäle, Elektrotrassen und Leuchten unzureichend dimensioniert waren. In der Folge mussten Traversen in den darüberliegenden Mieteinheiten hergestellt werden, welche dann wieder weitere Maßnahmen, z.B. neue Fußbodenaufbauten, veränderte Türhöhen etc. nach sich zogen.“
Kasino Frohnau wird zum Wohn- und Gewerbeensemble revitalisiert
Die Neugestaltung des Kasino Frohnaus umfasste die denkmalgerechte Sanierung des Aussichtsturms mit dem angeschlossenen Verbindungsbau, das Haupthaus aus den Fünfziger Jahren sowie diverse Erweiterungen durch Neubauten. Die neugeschaffenen Flächen für Gewerbe und Büros summieren sich auf 1.688 m² BGF. Dabei sticht gestalterisch besonders markant der Quader an der Ecke zum Ludolfinger Platz hervor. Mit seiner klaren Formensprache und großflächigen Verglasung gilt er als architektonisches Pendant zum dominanten Aussichtsturm. Insgesamt entstanden 4.900 m² an vermietbarer Wohn- und Handelsfläche. Dipl.-Ing. Markus Kolb von Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure beschreibt das architektonische Gesamtkonzept: „Der ursprüngliche Bestand charakterisierte sich durch kleinteilige Gewerbeflächen und nicht modernisierte Wohnungen im Haupthaus bis ins Dachgeschoss hinein. Das war weder wirtschaftlich noch zeitgemäß, daher konzipierten wir alles grundlegend neu. So umfasste die Revitalisierung den Umbau und die Erweiterung des historischen Ensembles sowie eine entsprechende Neugestaltung der Außenanlagen.“
Um die Verkaufsflächen attraktiver zu gestalten, wurde das Haupthaus um zwei bis dreigeschossige würfelartige Eckbauten erweitert. Der erste befindet sich auf der Seite des Ludolfinger Platzes, der zweite ist im Hof angeordnet.
Neubau ergänzt das denkmalgeschützte Ensemble
Den platzseitigen Anbau entwarfen Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure bewusst als Neubau. Er unterscheidet sich vom Bestand durch seine großen Panoramafenster und klaren modernen Strukturen. Durch die Anordnung einer kleinen Innenhofterrasse wird eine großzügige Belichtungssituation der dahinterliegenden Wohnungen geschaffen. In dem oberen östlichen Bereich des Anbaus ist die Fassade klassisch, wie ein Staffelgeschoss, zurückversetzt. Um mit der vorhandenen Bausubstanz in Korrespondenz zu treten, ohne mit dieser zu konkurrieren, wurden die Oberflächengestaltung der Fassade des platzseitigen Anbaus in Farbe und Struktur gegenüber dem Bestandsgebäude in enger Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz zurückhaltend kontrastierend gewählt.
Die Nutzung besteht aus einer äußerst heterogenen Zusammenstellung: Im Erdgeschoss des Turms und des Verbindungsbaus befindet sich ein Restaurant, ein Reformhaus, ein Lebensmittel- und Drogeriemarkt im Hauptgebäude einschließlich des Quaders, der weiterhin auch eine Arztpraxis wie Büros aufnahm. 16 Wohnungen entstanden im Hauptgebäude sowie eine zweigeschossige Maisonette-Wohnung im Turm. Ein separater Neubau, der sogenannte „Technikriegel“, entlang der S-Bahn fungiert als Technikzentrale (Heizung & Kühlung) und hat im Erdgeschoss einen Fahrradladen und im 1. OG ein öffentliches Fahrradparkhaus mit 80 Stellplätzen.
Im intensiven Austausch mit dem Bauherrn, den Behörden und den Fachingenieuren besprachen Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure die Nutzung und Gestaltung. Vorrangig galten dabei neben tragwerksplanerischen Belangen der Wärme- und Brandschutz, vor allem um die Gebäude als Baudenkmal auch weiterhin zu erhalten. Trotz teils sehr unterschiedlichen Anforderungen gelang es Lösungen und Kompromisse zu finden. Als eine weitere Herausforderung kam die im Jahr 2017-18 sehr angespannte Marktsituation hinzu. Deswegen fiel die Entscheidung die Gewerke nicht an einen einzigen Generalunternehmer, sondern einzeln zu vergeben. Unter der Koordinierung und der späteren Qualitätskontrolle von Bräunlin + Kolb Architekten Ingenieure und diverser Fachingenieure wurden insgesamt über 30 verschiedene Handwerksfirmen beauftragt.
Eine herausfordernde Aufgabe die Carsten Frick so beschreibt: „Vor dem Hintergrund des enormen Termin- und Kostendrucks sowie der während der Bauzeit noch im Objekt verbliebenen Wohnungsmieter war für die Bauleitung die Kontrolle und Koordinierung eine Vollzeitaufgabe. Selbst einfache Montagearbeiten an z.B. Lüftungskanälen erforderten eine umfangreiche Abstimmung mit den Mietern und allen betroffenen Gewerken. Pläne und Bauabläufen mussten mehrfach auf Grund von „Überraschungen“ in der Altbausubstanz und veränderten Vorgaben der Vermietung geändert werden. Zudem gab es durch die Insolvenz einer Metallbaufirma Verzögerungen in der Fertigstellung der Gebäudehülle und sukzessive beim Innenausbau.“
Das frisch sanierte und erweiterte Kasino Frohnau ist inzwischen vollvermietet und nimmt wieder als gesellschaftlicher Dreh- und Angelpunkt des öffentlichen Lebens seinen historischen Platz in der Gartenstadt Frohnau ein. Einen großen Anteil daran hat auch der neu gestaltete Vorplatz mit großer Aufenthaltsqualität. Letztlich trägt die gestalterische Spannung zwischen der historischen und zeitgemäß modernen Architektursprache sehr zum Vorteil des Gebäudeensembles bei, was sich auch in der positiven Annahme durch die Frohnauer Bevölkerung wiederspiegelt.
Immobilienfonds erwirbt Kasino Frohnau
Update, 16.02.2021: Der offene Immobilienfonds BERENBERG Real Estate Berlin, der gemeinsam mit Universal-Investment als Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegt wurde, hat das Stadtteilzentrum Kasino Frohnau erworben. Der Fonds mit dem Investitionsfokus auf Büroimmobilien in und um Berlin hält bereits ein weiteres Stadtteilzentrum im Bestand. Insgesamt soll ein Portfolio von acht bis zehn Objekten mit einem Zielvolumen von rund 350 Millionen Euro und einem geplanten Eigenkapitaleinsatz von rund 200 Millionen Euro entstehen. Zielkunden sind langfristig orientierte institutionelle Anleger, die auf stabile laufende Ausschüttungen Wert legen. Das Kasino Frohnau, so Ken Zipse, Managing Director des Bereiches Real Estate bei BERENBERG, „erweitert unser bestehendes Portfolio um wichtige Nutzungsarten.“ Insbesondere Nahversorger, Arztpraxen aber auch Wohneinheiten ergänzten durch ihre beständigen Cashflows konsequent die Strategie von BERENBERG und hätten zudem im Rahmen der Corona-Pandemie deutlich an Attraktivität gewonnen.
