Trotz Mietendeckel, Milieuschutz, absehbarem Umwandlungsverbot und Corona bleibt das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt stabil. Dies und mehr belegt eine Analyse von Engel & Völkers Commercial Berlin...
Trotz Mietendeckel und Coronapandemie ist das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt 2020 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund fünf Milliarden Euro gestiegen (2019: 4,9 Milliarden Euro). Auch die Anzahl der Transaktionen hat sich positiv entwickelt und stieg im Vorjahresvergleich um drei Objekte (0,3 Prozent).
Insgesamt wurden in Berlin im vergangenen Jahr 890 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt (2019: 887 Verkäufe). 42 Objekte davon wurden in Paketen gehandelt (2019: 33 Objekte). Das größte gehandelte Paket mit 146 Objekten, welches der schwedische Investor Heimstaden gekauft hat, wurde bei der Erfassung nicht als Portfolio, sondern jedes Objekt für sich als einzelne Transaktion dokumentiert. Grund dafür ist nach Angaben des Gutachterausschusses Berlin, der die Kaufpreissammlung zusammenträgt, die noch andauernde Prüfung des Senats von eventuell auszuübenden Vorkaufsrechten.
Kaufpreise von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin steigen
Zugelegt hat im vergangenen Jahr auch der durchschnittliche Kaufpreis von Wohn- und Geschäftshäusern – er stieg um 1,1 Prozent auf 5,58 Millionen Euro (2018: 5,52 Millionen Euro). Die Analyse der Marktentwicklung von Engel & Völkers Commercial Berlin basiert auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin. „Trotz gesetzlicher Regularien wie dem Berliner Mietendeckel, zahlreichen Milieuschutzgebieten und einem drohenden Umwandlungsverbot zeigte sich der Wohn- und Geschäftshausmarkt in Berlin im Coronajahr 2020 sehr stabil“, sagt Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Viele Anleger setzen ganz gezielt auf die Anlageklasse Immobilien, die sich vor allem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als sehr verlässlich erwiesen hat.“
Höchstes Umsatzvolumen in Berlin-Mitte erzielt
Mit 90 Transaktionen (Vorjahr: 65) überholt Neukölln den letztjährig bestplatzierten Altbezirk Reinickendorf (72 Transaktionen). Erwähnenswert ist hier, dass allein 27 Neuköllner Objekte im Rahmen einer Transaktion von Heimstaden erworben wurden. Besonders positiv im Vorjahresvergleich entwickelte sich auch Wedding, hier wurden im vergangenen Jahr 60 Transaktionen verzeichnet. Damit konnte das Vorjahresergebnis verdoppelt werden. Auch Tiergarten (+ 57 Prozent) und Prenzlauer Berg (+ 50 Prozent) lagen 2020 verstärkt im Fokus der Investoren.
Wie auch in den Jahren zuvor wurden die wenigsten Transaktionen in Marzahn (9 Transaktionen), Hohenschönhausen (5) und Hellersdorf (10) verzeichnet. Der Grund liegt hier einerseits in der Eigentümerstruktur und andererseits in der baulichen Beschaffenheit dieser Quartiere. So befindet sich ein Großteil der Objekte in diesen Lagen in den Händen von städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die sich selten von Beständen trennen. Zudem handelt es sich bei einem Großteil der Objekte in diesen Lagen um in Plattenbauweise errichtete Immobilien. Diese werden, auch aufgrund ihres großen Volumens, eher selten gehandelt.
Das mit Abstand höchste Umsatzvolumen erzielte Mitte mit 466 Mio. Euro (+ 52,7 Prozent), gefolgt von Neukölln (421 Millionen Euro) und Kreuzberg (394 Millionen Euro).
Preise in Spitzenlagen steigen weiter
Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter wurden 2020 in Mitte gezahlt. So mussten hier Investoren für ein Wohn- und Geschäftshaus 30 Prozent mehr investieren als noch im Vorjahr und im Durchschnitt 17,25 Millionen Euro für ein Objekt aufbringen. Auch Philip Hetzer bestätigt, „dass die Nachfrage nach Objekten in sehr guten Lagen durchaus noch mal gestiegen ist. Auch wenn die Faktoren in der Spitze das 40-fache der Jahresnettokaltmiete oder mehr erreichen, geht es Investoren von Anlageobjekten in exponierten Lagen immer weniger um kurzfristige Renditeaussichten als um ein langfristiges Investment zur Kapitalsicherung“, so Hetzer.
Die Zeit echter Schnäppchen ist in der Hauptstadt schon lange vorbei. Auch in Randlagen wie in Spandau und Pankow konnte im vergangenen Jahr eine enorme Preisentwicklung beobachtet werden. In Spandau kostete das Wohn- und Geschäftshaus 2020 durchschnittlich 5,35 Millionen Euro (+ 165,2 Prozent) und lag damit nur knapp unter dem Gesamtberliner Durchschnitt. Pankow liegt mit einer ebenfalls positiven Veränderung um 96,7 Prozent etwas darunter, der durchschnittliche Kaufpreis hier belief sich 2020 auf 4,55 Millionen Euro.
Der Blick in die Glaskugel: Weiterer Marktaufschwung zu erwarten
„Mit Blick auf den insgesamt stabilen Markt sind wir optimistisch für 2021 und gehen von einem Transaktionsvolumen über dem auf Vorjahresniveau aus“, so Philip Hetzer. Grund zu dieser Annahme gibt ihm die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel. „Wie auch immer diese ausfällt, bringt sie in jedem Fall Klarheit darüber, welche Entwicklungsmöglichkeiten Immobilien in der Hauptstadt auch kurzfristig haben.“ Wenn der Mietendeckel gekippt werden sollte, wovon die meisten Marktteilnehmer derzeit ausgehen, sind keinesfalls größere Preissprünge zu erwarten, da sich die Werte bereits wieder auf einem historischen Hoch befinden. Sollte das Gesetz wider Erwarten Bestand haben, wird es unserer Meinung nach nur eine leichte, kurzfristige Anpassung geben.
Corona-induzierte negative Auswirkungen auf den Anlageimmobilienmarkt werden auch im aktuellen Jahr nicht erwartet. „Im Gegenteil, die Nachfrage nach Anlageobjekten mit hohem Wohnanteil ist in den vergangenen Monaten sogar gestiegen“, so Hetzer. Bei der Anzahl der Transaktionen rechnet der Immobilienexperte mit einem leichten Anstieg und prognostiziert zwischen 950 und 1050 gehandelte Objekte im laufenden Jahr: „Viele Eigentümer, mit denen wir derzeit sprechen, haben bereits einen Verkaufsbeschluss gefasst, schieben den Vermarktungsstart jedoch coronabedingt etwas hinaus.“
