Die Baulandmodelle der Kommunen schaffenen weniger Sozialwohnungen als vorgesehen, verteuern dafür aber den frei finanzierten Wohnungsbau. Das zeigt eine neue Studie von bulwiengesa im Auftrag der PANDION AG. Analysiert wurden exemplarisch vier deutsche Metropolen.
Mit ihren Baulandmodellen wollen Kommunen mehr Sozialwohnungen schaffen. In Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München wird darüber ein Anteil von 30 bis 50 Prozent gefördertem Wohnraum am Wohnungsneubau angestrebt. Erreicht wird dies allerdings annähernd nur in Hamburg, wie die Untersuchung offenlegt. Dort liege der Anteil der Sozialwohnungen im Zeitraum von 2007 bis 2014 bei 21 Prozent. In Berlin waren es demnach im gleichen Zeitraum nur acht Prozent. In Düsseldorf seien es annähernd zehn, in München 13 Prozent gewesen. Diese Städte verfehlten damit ein wesentliches Ziel ihrer Baulandmodelle, so die Studienautoren
Kommunale Wohnungspolitik verteuert Preise und Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau
Ein weiteres Ergebnis: Die Baulandmodelle verteuerten Mieten und Kaufpreise im frei finanzierten Anteil der jeweiligen Projekte. Dies liege daran, dass Bauherren die Erschließung, Grünanlagen, gegebenenfalls auch Kindertagesstätten oder Schulen der von ihnen errichteten Wohnanlagen und Quartiere finanzieren müssen. Die Förderung des sozialen Wohnraums unterstütze aber lediglich die Kosten der Gebäudeerstellung selbst. Preisgedämpfte Wohnungen würden in der Regel gar nicht gefördert, heißt es. Beide Wohnungstypen haben je nach Baulandmodell einen Anteil von 30 bis 60 Prozent am Gesamtprojekt. Die Infrastruktur dieses Anteils müsse von den frei finanzierten Wohnungen subventioniert werden. Die Folge: ein Anstieg der Kaufpreise der frei finanzierten Wohnungen um bis zu zwölf und der Mieten um bis zu 17 Prozent.
„Unsere Studie zeigt deutlich die Erfolge und Grenzen der untersuchten Baulandmodelle auf“, kommentiert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG. „Dass nur das Hamburger Modell seine Ziele einigermaßen erreicht, sollte anderen Städten zu denken geben.“
Neubaumieten nur noch für Teile der Mittelschicht bezahlbar
„Wir haben diese Studie angestoßen, weil auch die Privatwirtschaft Verantwortung für einen ausgeglichenen und machbaren Wohnungsneubau trägt“, erläutert Reinhold Knodel, Inhaber und Vorstand der PANDION AG. „Hier sehen wir Korrekturbedarf. Die Menschen in den Städten benötigen dringend mehr Wohnungen. Schon die Erhöhung der Quoten für geförderten und preisgedämpften Wohnraum in Berlin, Düsseldorf und München hat zu deutlichen Einbrüchen des Neubauvolumens geführt.“
Eine gravierende Folge des Wohnungsmangels ist in der Studie abzulesen: Die untere Mittelschicht könne sich die Mieten neu gebauter Wohnungen in den Städten nicht mehr leisten. In Berlin gelte dies auch für Haushalte der „mittleren Mittelschicht“. Haushalte mit vier Personen könnten sich Neubaumieten nur leisten, wenn sie zur oberen Mittelschicht gehören. „Diese Haushalte wandern bereits jetzt in die Speckgürtel der Städte ab. Diese Entwicklung wird sich weiter verstärken“, so Andreas Schulten.
Änderungen der bisherigen Förderpolitik werden angemahnt
Die rasante Entwicklung der Baukosten habe bereits zu Verzögerungen bei Bauvorhaben oder sogar zur Aufgabe geplanter Projekte geführt, geben die Studienautoren zu bedenken. Um dem weiteren Rückgang des Wohnungsangebots entgegenzuwirken, empfehlen sie Änderungen der bisherigen Förderpolitik. Zu den empfohlenen Maßnahmen gehört die Reduzierung der bautechnischen Anforderungen im sozialen Wohnungsbau, die Umstellung der Förderpolitik von der Objekt- auf die Subjektförderung sowie die Ausrichtung der Förderung auf die Bedürfnisse von Familien.
Kritisiert wird der Umgang mit den bestehenden Sozialwohnungen. „Wir wissen, dass mehr als die Hälfte der deutschen Sozialwohnungen von Haushalten bewohnt wird, deren Einkommen sie dazu nicht oder nicht mehr berechtigt“, so Andreas Schulten. Ihm zufolge sollten die Bundesländer die Fehlbelegungsabgabe nutzen, um die Verteilung geförderten Wohnraums gerechter zu gestalten. Einige Bundesländer, unter anderem Berlin, haben die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe abgeschafft.
Die Bezeichnungen der in der Studie untersuchten Modelle lauten:
- Berlin: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung / Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen
- Düsseldorf: Handlungskonzept Zukunft Wohnen Düsseldorf (HKW)
- Hamburg: Bündnis für das Wohnen in Hamburg
- München: Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)
Die Studie „Baulandmodelle und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“ kann unter: https://bulwiengesa.de/de/publikationen/studie-baulandmodelle-und-deren-auswirkungen-auf-den-wohnungsmarkt kostenlos bezogen werden.
