In drohenden Wohnungsüberschüssen, Preisrelationen und überbordender Verschuldung sehen die Wohnungsspezialisten von empirica Anzeichen für die Entstehung einer Immobilienblase. Zu den Risikogebieten gehört nun auch Sachsens größte Metropole.
Das Berliner Forschungsinstitut empirca geht in Leipzig von einer gewachsenen Gefahr für eine Immobilienblase aus. Das zeigt die aktuelle Gesamteinschätzung für das dritte Quartal 2020 in Deutschland. Demnach überschreitet in der Messestadt der Teilindex Vervielfältiger erstmals das kritische Niveau. Dadurch stehen nunmehr zwei statt einer von drei Ampeln auf rot, womit das Blasenrisiko von „mäßig“ erstmals auf „eher hoch“ heraufgestuft wurde.
Längeres Warten auf die Amortisierung
Der Vervielfältiger gibt das Verhältnis zwischen den aktuellen Immobilienpreisen und der erzielbaren Jahresmiete an. In Leipzig liegt der Wert nun bei 34,5 – und damit deutlich höher als in Dresden (31,4). Käufer einer neuen Eigentumswohnung müssten also 34,5 Jahresmieten aufbringen, bis sich die Investition refinanziert hat. Bundesweit stehen allein die Top7 vor der Stadt an der Weißen Elster: München (42,9), Stuttgart (40,1), Düsseldorf (39,8), Frankfurt am Main (39,2), Hamburg (39,1), Berlin (37,8) und Köln (35,4).
Blasenindex: Köln steigt ab
Auch der Kaufpreis-Einkommens-Relation haben die Forscher für Leipzig ein gestiegenes Blasenrisiko ausgemacht. 9,9 durchschnittliche Jahreseinkommen müssen Selbstnutzer für eine Eigentumswohnung ausgeben (Dresden: 8,6). Mehr sind es wiederum nur in den Top7, und zwar bis zu 13,6 in München.
Einzige Ausnahme ist Köln, wo der Wert derzeit 9,0 beträgt. Für die Domstadt wurde die Blasengefahr auf „mäßig“ gesenkt, auch weil dort die Zahl der fertiggestellten Wohnungen pro 1000 Einwohner von 3,4 im Vorjahr auf 2,1 eingebrochen ist. In Leipzig kletterten die Fertigstellungen auf 4,0 (Dresden: 4,7).
Zunehmende Blasengefahr in Schrumpfungsregionen
Beim aktuellen Blasenindex fällt insbesondere die Entwicklung in Schrumpfungsregionen ins Auge. Erstmals seit 15 Jahren überschreiten diese den Nullpunkt und indizieren damit eine – wenn auch sehr mäßige – Blasengefahr.
Verantwortlich ist in erster Linie der Teilindex Fertigstellungen. Während bundesweit in den letzten beiden Jahren jeweils 3,4 Wohnungen pro 1000 Einwohner gebaut werden, liegt der Vergleichswert in Schrumpfungsregionen mit 1,9 zwar immer noch niedrig, allerdings erheblich höher als noch der Vorjahreswert von 1,6. Zudem steigt auch in diesen abgelegenen Regionen das Preisniveau in Relation zu Einkommen und Mieten, so dass die Blasengefahr auch hier infolge der Niedrigzinsen zunimmt.
