Der Vermietungsmarkt für Logistik-, Industrie- und Produktionsimmobilien Berlin ist auch im dritten Quartal 2022 auf Rekordkurs. In den ersten drei Quartalen wurden laut Realogis von allen Marktteilnehmern insgesamt 940.800 Quadratmeter Nutzfläche umgesetzt.
„Das aktuelle Umsatzergebnis liegt mit einem Plus von 110 Prozent mehr als doppelt so hoch wie die ersten drei Quartale des Vorjahres 2021 mit 448.000 Quadratmetern” (Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH)
Insbesondere der Tesla-Abschluss trägt, wie in den Veröffentlichungen seit Jahresstart berichtet, deutlich zum guten Abschneiden des Marktes bei. „Es ist dennoch wie im Halbjahresbericht so, dass der Markt auch ohne den Tesla-Abschluss mit 613.800 Quadratmetern einen neuen Spitzenwert mit Beendigung des dritten Quartals erreicht hätte, der seinerseits rund 37 Prozent über dem zusammengerechneten Wert der ersten drei Quartale des Vorjahres liegt”, so Ben Dörks weiter. Unter allen drei Quartalen 2022 war das erste Quartal mit 493.100 Quadratmetern beziehungsweise 52 Prozent das stärkste, gefolgt vom zweiten Quartal mit 289.000 Quadratmetern beziehungsweise 31 Prozent und Quartal drei mit 158.700 Quadratmetern beziehungsweise 17 Prozent.
Neubauvermietungen dominieren das Marktgeschehen am Berliner Logistikmarkt
Das Verhältnis Neubau zu Bestand hat sich verglichen zum Vorjahreszeitraum eindeutig zugunsten des Neubaus gedreht. Neubauten dominieren das Marktgeschehen, während Bestandsvermietungen rückläufig sind. Insgesamt 735.500 Quadratmeter beziehungsweise 78 Prozent entfallen auf Neubauten, mehr als viermal so viel wie im Vorjahreszeitraum mit 182.800 Quadratmetern beziehungsweise 41 Prozent. Dahingegen akkumulieren Bestandsobjekte 205.300 Quadratmeter beziehungsweise 22 Prozent, was einem Rückgang um 23 Prozent entspricht, kommend von 265.200 Quadratmetern.
Auch die Peripherie boomt
Neben dem Umsatz von 940.000 Quadratmetern vermittelter Fläche innerhalb der ersten neun Monate des laufenden Jahres kommen noch einmal gut 100.000 Quadratmeter in der weiteren Peripherie hinzu, welche in den letzten drei Quartalen vermietet worden sind oder von Eigennutzern errichtet werden. Dazu zählen laut Realogis ausschließlich Großabschlüsse mit Flächeneinheiten über 20.000 Quadratmetern wie zum Beispiel Timpla by Renggli in Eberswalde oder 45.500 Quadratmeter für Goodyear Dunlop Germany in Fürstenwalde. „Die Erschließung von Flächen, welche vor wenigen Jahren nur sehr wenige auf dem Schirm hatten, zeigt einmal mehr die Stärke und das Potenzial des Logistikmarkts Berlin“, ist Ben Dörks überzeugt.
Spitzenmiete steigt um 20 Prozent
„Im dritten Quartal 2022 hat die Spitzenmiete im Großraum Berlin mit einer für das bereits hohe Niveau ungewöhnlichen Deutlichkeit angezogen und erreicht nunmehr 9,00 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Mietpreisanstieg für Top-Neubauprojekte von 20 Prozent kommend von 7,50 Euro pro Quadratmeter Ende des dritten Quartals 2021“, so Ben Dörks. Auf dem Niveau von 9,00 Euro pro Quadratmeter lag bisher deutschlandweit nur München.
Der Fünf-Jahresschnitt der Spitzenmiete der dritten Quartale steigt hierdurch auf 7,36 Euro pro Quadratmeter (+13 Prozent, kommend von 6,54 Euro pro Quadratmeter) an und wird um deutliche 22,3 Prozent übertroffen. Für den Anstieg der Spitzenmietpreise auf das Allzeithoch benennt Realogis mehrere Faktoren. „Zum einen mussten die Projektentwickler bereits beim Ankauf erhöhte Grundstückspreise bezahlen, zum anderen sind sowohl die Baukosten als auch die Finanzierungszinsen drastisch gestiegen, bei gleichzeitig deutlichem Sinken der Exit-Faktoren, das heißt geringeren Verkaufserlösen”, so Ben Dörks. Aus diesem Grund müssen die Investoren und Projektentwickler deutlich höhere Mieten verlangen.
„Noch vor einem Jahr wären diese Spitzenmieten vermutlich von den Nutzern nicht gezahlt worden, da es nun aber praktisch keine Alternativen am Markt gibt, sind die Mieter bereit, hier mitzugehen.“
Durchschnittsmiete klettert um 22 Prozent
Das Wachstum der Durchschnittsmiete übertrifft sogar noch den hohen Zuwachs der Spitzenmiete. Von 5,90 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2021 kommend, legt die Durchschnittsmiete um 22 Prozent auf 7,20 Euro pro Quadratmeter zu, was beinahe dem Niveau der Berliner Spitzenmiete des Vorjahres (Q3 2021) entspricht. Auch hier steigt der Fünf-Jahresschnitt durch das abgelaufene Quartal deutlich auf 5,92 Euro pro Quadratmeter an (+12 Prozent, kommend von 5,30 Euro pro Quadratmeter). Der Schnitt wird durch das abgelaufene Quartal um 21,6 Prozent übertroffen.
„Da es nicht nur im Spitzenbereich zu Steigerungen kommt, sondern über die gesamte Bandbreite hinweg die Mietpreise im Großraum Berlin anziehen, entwickelt sich die Durchschnittsmiete entsprechend. Ein Beispiel hierfür ist das südliche Berliner Umland. Hier sind die Mieten in den letzten drei Jahren um über 70 Prozent gestiegen“, berichtet Ben Dörks.
