Die aktuellen Logistik-Zahlen deuten auf ein Rekordjahr hin: Das Segment ist stabil und sieht sich einer großen Nachfrage gegenüber. Beim Hamburger Immobilienkongress 2022 der IMMOCOM wurde dies zur Grundlage für eine interessante Diskussionsrunde.
Bereits das erste Quartal 2022 sorgte für einen Rekord: Laut JLL erhöhte sich der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 19 Prozent, zum fünfjährigen Durchschnitt um 39 Prozent. „Noch spüren wir die Krise nicht“, sagt Ingo Steves, Geschäftsführer und Managing Partner bei BEOS. „Wir müssen Kunden wegschicken.“ Die Nachfrage nach Flächen ist anhaltend hoch und kann in vielen Regionen nicht adäquat bedient werden. Das wiederum führt dazu, dass vorteilhafte Mietverträge umgesetzt werden können.
Spitzenmieten für Logistikflächen steigen
Fabio Kirchgeßner, Head of Business Development bei Panattoni Deutschland, sagt: „Das Mietwachstum hat uns getragen.“ JLL verkündet dazu die passenden Zahlen: Für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter ging es steil nach oben. Die stärksten Zuwächse verbuchten Hamburg (um 17 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Berlin (um knapp 14 Prozent auf 6,25 Euro). In Frankfurt stieg der Wert um 13 Prozent auf 7,00 Euro, in Düsseldorf um acht Prozent auf 6,50 Euro. Die höchsten Mieten gibt es – wie fast immer – in München mit 7,75 Euro, ein Plus von neun Prozent.
Auch für die nächsten Monate ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen. „Wir wissen nicht, wo diese Zahlen noch hingehen“, so Fabio Kirchgeßner. „In den vergangenen Monaten konnte man sich immer darauf verlassen, dass der Markt sechs Monate später besser war. Das geht heute nicht mehr.“ Heißt: Expansionen werden zurückgenommen, Projektentwicklungen verzögern sich, werden gestoppt.
Flächenmangel treibt den Markt
Weiterhin großes Problem und eine entscheidende Stellschraube: die Verfügbarkeit von Flächen. „Die Nachfrage ist ungebrochen“, sagt beispielsweise Carmen Schmidt, von der Geschäftsführung der Logistik-Initiative Hamburg Management GmbH. Trotz der Tatsache, dass im E-Commerce-Food-Bereich das Gegenteil der Fall war. Für Andreas Fleischer, Managing Director der Niederlassung Düsseldorf DFI Real Estate Management GmbH & Co. KG, ist deshalb Landbanking durchaus ein Mittel, um auch längere Vorlaufzeiten zu kompensieren.
Panattoni hat ein Team zusammengestellt, das sich ausschließlich um die Akquise von Grundstücken kümmert. Aus Sicht von Fabio Kirchgeßner reicht das allein aber nicht aus: „Wir müssen immer mehr mit Konzepten überzeugen.“ Greenfields gebe es kaum noch, bei Brownfields oder anderen bereits genutzten Flächen sei das zwingend notwendig.
Akzeptanz von Logistikimmobilien steigt, attraktiv erscheinen sie Kommunen dennoch selten
Die Akzeptanz von Logistikimmobilien stieg während der Pandemie stark an. „Die Attraktivität stellt trotzdem für viele Kommunen ein Problem dar“, sagt Carmen Schmidt. Andreas Fleischer appelliert auch aus diesem Grund immer wieder an die Verantwortung der Logistikentwickler: gute Architektur, nachhaltige Gebäude und intelligente Immobilien müssten das Ziel sein. „Ich finde, dass wir mit unserer Assetklasse im Vergleich zu anderen Ländern hinterher sind. Es kann nicht sein, dass wir weiter im Standard unterwegs sind.“
Wer keine Artikel-9-konformen Immobilien baue, werde in Zukunft ein Problem haben. Einig sind sich alle Marktteilnehmer darüber, dass Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit sich nicht gegenseitig ausschließen dürfen. BEOS-Chef Ingo Steves blickt insgesamt optimistisch auf die kommenden Monate: „Jeder, der sich derzeit nicht mit Logistik beschäftigt, hat mittelfristig ein Problem. Wir werden die Büroimmobilien hinsichtlich der Cap Rate schlagen.“
