Bauen Logistikimmobilien in Berlin und Umgebung ihre Stellung weiter aus? Eine Analyse mit den wichtigsten Zahlen.
Der Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt ist weiterhin von reger Aktivität und anhaltend starker Nachfrage gekennzeichnet und präsentierte sich in der ersten Jahreshälfte in hervorragender Verfassung. Laut der Analyse von Realogis ist mit einem Mietflächenumsatz von 267.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2019 das Vorjahresergebnis um 46 Prozent und der Fünfjahresschnitt (211.240 Quadratmeter) um 26 Prozent getoppt worden.
Dabei kommt dem Neubausektor weiterhin eine große Rolle zu: Projektentwicklungen haben gegenüber dem Vorjahresvergleich mit 127.400 Quadratmetern nochmals um 17 Prozent zugelegt. Insgesamt sind 139.500 Quadratmeter Fläche in Bestandsimmobilien abvermietet worden, was einem enormen Zuwachs von 89 Prozent entspricht. Große Deals des ersten Halbjahres untermauern noch die Attraktivität der Region Berlin-Brandenburg für die Logistiker. So haben an einem der führenden und dynamischsten Standorte Deutschlands, der Gemeinde Schönefeld, die Investoren May & Co. und Pflugfelder den Projektstart eines neuen Logistikparkes auf 370.000 Quadratmetern mit 130.000 modernster Logistikfläche auf vier Baufeldern mit einer 24 / 7 Nutzung angekündigt.
Ludwigsfelde und Großbeeren weiter vorn
Auch LIP Invest, Investmentspezialist für Logistikimmobilien, erwirbt mit einem Neubau in Ludwigsfelde eine weitere Immobilie für ihren offenen Immobilien-Spezial-AIF. Die Liegenschaft ist vollständig und mit einer langen Laufzeit an Siemens vermietet. Mit dem Neubau wird das bestehende Logistikzentrum von 25.000 auf 35.000 Quadratmeter erweitert. Der Standort dient Siemens für den weltweiten Versand von mehr als 30.000 Ersatzteilen für Gasturbinen. Die teilweise tonnenschweren Ersatzeile können mittels einer Krananlage entladen werden.
Ludwigsfelde mit dem naheliegenden Großbeeren zählen zu den stärksten Logistikstandorten in Deutschland. Als hauptstadtnahe Region mit hervorragender Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur etablierte sich hier eine Drehscheibe für die Verteilung von Gütern für die verschiedensten Bereiche. Mit der Nähe zum Werk und zu den wichtigen internationalen Transportkanälen war für Siemens auch eine Rund-um-die-Uhr-Nutzung an 365 Tagen im Jahr wichtig, um so schnell und flexibel auf weltweite Kundenanfragen reagieren zu können.
Das in anderen Teilen Deutschlands zunehmende Modell der Revitalisierung von Großaltflächen kommt im Großraum Berlin noch nicht zum Tragen. Im Gegensatz zum beispielsweise stark industrialisierten Westen stehen historisch bedingt wenige Brownfields überhaupt zur Verfügung. Auch der südwestliche Rand, wo sich Marzahn-Hellersdorf mit Lichtenberg mit dem Gewerbeareal berlin eastside das größte zusammenhängende Gewerbegebiet Berlins mit etwa 1.200 Hektar teilt, wartet noch auf seine Entdeckung. Größte flächenabnehmende Regionen in den ersten sechs Monaten, so der Realogis Report, waren die Region Süd (98.8000 Quadratmeter, 37 Prozent) sowie das Berliner Stadtgebiet mit 94.900 Quadratmetern (36 Prozent), was bei letzterem insofern bemerkenswert ist, als dass hier vorrangig kleinteilig vermietet wird.
„Wir verzeichnen weiterhin eine konstant hohe Nachfrage im Berliner Stadtgebiet, welche zukünftig jedoch kaum noch bedient werden kann“, kommentiert Ben Dörks, Abteilungsleiter der Realogis Immobilien Berlin GmbH. „Viele Unternehmen entscheiden sich daher für Standorte im nahen Umland.“
Frankfurt (Oder) wird zum Hotspot
Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde / Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder. Geografisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen, Binnenhäfen und Flughäfen. Darauf wird man sich einstellen müssen: Frankfurt an der Oder. „2050 wird der Güterverkehr in Deutschland definitiv anders aussehen als heute“, berichtete Uwe Veres-Homm von der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS aus der Helikopterperspektive auf der transport logistic. „Logistiker stellen heute schon ihre bestehenden Standorte auf den Prüfstand. Bei geopolitischen Maßnahmen wie der Neuen Seidenstraße wird ordentlich Geld in die Hand genommen, womit bei bestimmten Gütergruppen bahnaffine Standorte gegenüber Luft- und Seefrachthubs in den Vordergrund rücken.“ Nach dem Ausbau von Flächen vorrangig im Süden wie Großbeeren und Ludwigsfelde in den vergangenen Jahren, wird die zukünftige Erweiterung verstärkt im Osten Berlins und Brandenburgs liegen.
Hierzu zähle, so Peter Bergmann von Alcaro Invest, explizit auch die nur eine Zug-Stunde von Berlin entfernte europäische Doppelstadt Frankfurt (Oder): „Dieser Logistik-Hub der Zukunft liegt jetzt noch unter dem Radar, aber das Thema Neue Seidenstraße sowie die leistungsstarken Verkehrsträger Straße und Schiene und vor allem die Verfügbarkeit von Flächen und qualifizierten Mitarbeitern werden ihn beflügeln.“
Das liegt an der guten Infrastruktur. Die quer durch Europa laufende E 30 beziehungsweise BAB 12 verbindet Paris und Rotterdam mit Berlin, Warschau und Moskau, und mit 3,7 Millionen Lkw-Bewegungen jährlich gilt Frankfurt (Oder) als einer der wichtigen paneuropäischen Transportkorridore auf der Hauptverkehrsachse zwischen West und Ost. Von hier aus können innerhalb von ein bis zwei Stunden vier existierende große KEP-Einspeisungspunkte in der Metropolregion Berlin / Brandenburg per Lkw erreicht werden.
Top-Knotenpunkt an der Schiene
Zudem verzeichnet das KV-Terminal Frankfurt (Oder) als Top-Knotenpunkt mit einem Schienenumschlag von mehr als 100.000 TEU jährlich etwa 50 Zugverbindungen pro Woche zu den Überseehäfen Hamburg, Bremerhaven und Rotterdam, nach Polen zum Duisport und an die weißrussische Grenze.
