Die veränderten Marktbedingungen haben zu einem deutlichen Rückgang der Projektvolumen geführt. Wie Developer die aktuelle Situation bewerten und worauf es jetzt ankommt.
Die aktuellen Zahlen von bulwiengesa sprechen eine deutliche Sprache. Im Vergleich zum Analysejahr 2021 sind die Büroprojektvolumina 2023 in allen sieben deutschen Top-Städten deutlich gesunken. Der Developer Monitor des Analysten weist etwa für München einen Rückgang um 336.000 Quadratmeter aus. Berlin führt das Negativsaldo mit 371.000 Quadratmetern an.
Alexander Fieback, Leiter der bulewiengesa Niederlassung in Berlin, erklärt zur aktuellen Situation bei der Büroprojektentwicklung: „Vor allem das Planungsvolumen lässt deutlich nach.“ Auch wenn bis 2027 noch eine Vielzahl von Projekten fertiggestellt würden, so sei damit zu rechnen, dass die Bau- und Fertigstellungszahlen perspektivisch abnähmen.
Keine Entspannung der Situation bei Büroprojektentwicklungen in diesem Jahr
Projektentwickler wie die PANDION AG können die Zahlen und die Blockade auf Seiten der Investoren bestätigen. Der Vorstandsvorsitzende Reinhold Knodel sagte: „Es ist zutreffend, dass die Investoren in einen Käuferstreik getreten sind.“ Hauptgrund ist der rasante Anstieg der Zinsen im vergangenen Jahr, der auch die Investoren vor große Herausforderungen stellt. Er teile daher nicht die Hoffnung, dass sich die Situation im dritten oder vierten Quartal dieses Jahres wieder entspanne.
„Was uns umtreibt, ist die signifikante Veränderung mit einer hohen Amplitude auf einer sehr kurzen Zeitachse“, sagte er. Die Aufgabe laute schlicht, sich den Veränderungen anzupassen. Auch Roland Köppe, Niederlassungsleiter BECKEN Development GmbH, sieht das Tempo der Zinsentwicklung, die schwieriger gewordene Finanzierung und die damit verbundene Verunsicherung als Ursache dafür, dass der Markt zum Erliegen gekommen ist. „Wenn es zu Nachfragen kommt, dann auf einem gänzlich anderen Preisniveau wie vor zwei Jahren.“
„Gute Projekte finden immer eine Finanzierung“
Die Entwickler machen derzeit die Erfahrungen, dass sich die Prozesse bei den Banken in die Länge ziehen, Projekte viel intensiver geprüft werden. Zum sechsten Mal in Folge hat sich die Stimmung der deutschen Finanzierer verschlechtert und laut Barometer im ersten Quartal 2023 einen Tiefstand erreicht. Fabio Carrozza, Geschäftsführer BF.real estate finance GmbH, berichtet aus der Praxis, dass es aber inzwischen wieder internationale Geldgeber gebe, die an Investments in deutschen A-Städten interessiert seien. „Die haben einen anderen Blick auf den Markt“, sagte er. „Gute Projekte mit guten Mietern finden immer eine Finanzierung.“ Viele Projektentwickler versuchen, mit Bridge-Finanzierungen Zeit zu kaufen und die Objekte erst einmal vom Markt zu nehmen, bis sich die Konditionen verbessert haben.
Die Finanzierungsparameter des jüngsten BF.Quartalsbarometers für das erste Quartal 2023 spiegeln die derzeitigen Veränderungen im Markt wider: „Die Margen sind in den vergangenen beiden Jahren deutlich gestiegen. Lagen sie im ersten Quartal 2021 noch knapp unter 240 Basispunkten, sind es aktuell rund 340 Basispunkte. Der steile Anstieg zeigt das gestiegene Risikobewusstsein der Banken. Die Banken lassen sich das höhere Risiko vergüten. Im Gegenzug sanken die durchschnittlichen Loan-to-Costs (LTCs) von rund 73 Prozent auf etwa 69 Prozent. Auch hier sind die Finanzierer zurückhaltender als noch vor ein bis zwei Jahren."
Unterversorgung mit Büroflächen für 2025/2026 prognostiziert
Daher sieht Reinhold Knodel den Büroentwicklermarkt trotz der gegenwärtigen Krise nicht so kritisch. „Gute Produkte werden immer nachgefragt“, sagte er. „Ausdifferenzierung in der Produktqualität ist das Entscheidende.“ Auch Roland Köppe betont: „Qualität lohnt sich wieder.“ Zu den wichtigste Qualitätsmerkmalen zählen für sie zentrale Lage, Architektur, Aufenthaltsqualität, Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr, Energieeffizienz, technische Ausstattung – und Arbeitsplätze, die den Anforderungen an eine moderne Arbeitswelt entsprechen.
Die Leerstandsquote bei Büroimmobilien liegt im Berliner Marktgebiet bei lediglich 3,2 Prozent, wie BNP PARIBAS für Ende 2022 ermittelt hat. Zudem würden viele Projekte nicht realisiert, mit dem Ergebnis, dass es 2025 und 2026 zu einer Unterversorgung an Büroimmobilien kommen könne. Für hochwertige Büros seien Nettomieten von 32 Euro realisierbar, betonte Reinhold Knodel. „Zu den steigenden Zinsen gibt es eine Gegenbewegung. Und das sind steigenden Mieten.“ Er erwarte daher nicht, dass die Preise mittelfristig signifikant nachgeben werden.
