Der Investitionsstau von 55 Milliarden Euro bei gleichzeitig defensivem Risikoprofil und langfristigen Mietverträgen macht dieses Segment für die MEAG attraktiv. Welche Assetklassen noch die Nase vorn haben, wurde bei den Alternative Assets Week vorgetragen.
Die MEAG nimmt Bildungsimmobilien in den Fokus. Manuela Egg, Fund Manager Real Estate, hat dafür eine kurze Begründung: „Mit einem defensivem Risikoprofil, langfristigen Mieteinnahmen und Ausschüttungsrenditen von vier bis fünf Prozent bieten Bildungsimmobilien großes Potenzial.“ Die gesetzlich verpflichtende Ganztagesbetreuung werde die Attraktivität auch in den kommenden Jahren weiter hochhalten. Im Jahr 2024 gibt es ‚nur‘ 12,9 Milliarden an Investitionen, also einen Bruchteil. Manuela Egg nennt Bildungsimmobilien „ein Nischensegment mit gutem Einstiegszeitpunkt“. Vor allem in Deutschland hemmen jedoch mangelndes Vertrauen und regulatorische Hürden noch den Markt, in anderen europäischen Ländern sehe man, dass es auch unkomplizierter gehen kann.
Prinzipiell bleiben nach Meinung des MEAG-Teams Immobilien Stabilitätsanker in Kapitalanlageportfolios. Bei der Alternative Assets Week bezeichnet Uwe Krause, Head of Real Estate Asset- and Fund Management, die vergangenen zwei Jahre als eine „schöpferische Pause“ und Immobilien als wertstabile Diversifikation in einem volatilen Marktumfeld. Mit einem verwalteten Immobilienvolumen von 15,2 Milliarden Euro (davon 53 Prozent Büro und 24 Prozent Wohnen) und einem klaren Fokus auf ESG, Energieeffizienz sowie regionale Diversifikation, ist die MEAG die Vermögensverwaltung von Munich Re und ERGO.
Uwe Krause beschreibt die turbulenten Jahre im Immobilieninvestmentmarkt: „Transaktionsvolumina sind eingebrochen, die Preisanpassungen haben Monate gedauert.“ Doch trotz kritischer Marktstimmung sieht die MEAG klare Chancen – sowohl in den Mietmärkten, die weiterhin stabil laufen – hier vor allem in den Segmenten Logistik, Wohnen, Office –, als auch in der Annäherung zwischen Käufern und Verkäufern. Die Inflation bleibt ein Risikofaktor, die Nachfrage-Frequenz von Mietern ist intakt, der Cashflow passt. Als Megatrends definiert er Urbanisierung, Dekarbonisierung und Deglobalisierung.
Büroimmobilien: Nachfrage mit Zweiteilung
Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt intakt, jedoch zeigen sich deutliche Unterschiede: Während urbane CBD-Lagen weiterhin gefragt sind, verlieren dezentrale Standorte an Attraktivität. Uwe Krause betont: „Die Mieten werden bis 2028 um 74 Prozent steigen, während die Anfangsrenditen von 3,1 (2021) auf 4,6 Prozent (2024) klettern.“ International zeigt sich zudem eine weniger skeptische Haltung gegenüber der Assetklasse Büro, insbesondere in London und den Niederlanden. „Das Büro behält seine Bedeutung, das schlägt sich langsam nachhaltig wieder. Das sehen wir auch bei unseren internen Zahlen.“ Angebotsseite macht uns in den kommenden Jahren keine Sorgen, Mieten werden weiter steigen
Logistik: Stabilisierung und knappe Angebote
Logistikimmobilien befinden sich laut Manuela Egg in einer Stabilisierungsphase. Trotz Unsicherheiten bei Unternehmen bleibt der langfristige Trend des steigenden Warenstroms bestehen. „Das knappe Angebot an modernen, flexiblen Immobilien in guten Lagen treibt die Nachfrage und wirkt sich positiv auf die Preisentwicklung aus“, erklärt sie. Der Flächenumsatz hat sich nach Delle im Vorjahr wieder stabilisiert. „Wir sehen den Retail- beziehungsweise – den E-Commerce-Sektor auf Expansionskurs, was die Assetklasse weiter beliebt macht.“
Wohnen: Nachfrageüberhang in Metropolregionen
Wohnimmobilien bleiben ein starker Stabilitätsfaktor. In wirtschaftlich starken Metropolregionen Europas wächst die Bevölkerung, während der ländliche Raum weiter schrumpft. Eine hohe Nachfrage, die der Neubau nicht abdecken kann, lassen das Segment eine Alternative für die Zukunft sein: „Wohnen wird auch international eine erfolgreiche Assetklasse bleiben, mit wachsendem Investitionsinteresse in Europa und den USA.“