Ursprünglich waren circa 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche und 1.500 Ein- bis Vierzimmerwohnungen im gemischt genutzten Quartier Friedenauer Höhe auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf im Berliner Stadtteil Friedenau geplant. In Teilen wird bereits gebaut, die meisten Genehmigungen liegen vor und dennoch stockt das Vorhaben. Ein Grund: der Berliner Mietendeckel. Seit die Projektentwickler Instone und OFB in das Projekt eingestiegen sind, geht es mit großen Schritten voran. Neben über 1.000 Wohnungen ist nun auch ein Bürohochhaus geplant. Und mittendrin wächst das Wohnquartier Smyles und schreitet von Erfolgsmeldung zu Erfolgsmeldung.
Artikel vom März 2020: Das Projekt auf einem rund 60.000 Quadratmeter großen Areal ist eines der größten Berliner Quartiersentwicklungen der jüngsten Zeit. Der Planungsstand...
Über 1.000 Wohnungen sollen entstehen – 240 sozial gefördert
Sämtliche Wohnungen verfügen über einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen Mietergarten. Über 30 Prozent der Wohnungen werden von der Ten Brinke Berlin GmbH Hochbau barrierefrei gestaltet. Knapp 240 Wohnungen sollen nach Fertigstellung an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Howoge übergeben werden und sind sozial gefördert.
Quartier Friedenauer Höhe wird weitgehend autofrei gestaltet
Darüber hinaus wird eine Kita mit rund 85 Plätzen gebaut. Auf den Gewerbeflächen sind Einzelhandel, Cafés, Restaurants, Büros und ein Hotel vorgesehen. Rund 10.000 Quadratmeter sind für öffentliche Parkanlagen reserviert. Neben zwei Quartiersplätzen, einem öffentlichen Fahrradweg und einer Grünanlage mit 60 Bäumen wird es auch einen zentralen Spielplatz und einen Ruhegarten geben. Der gesamte Innenbereich wird weitestgehend autofrei gehaltet, Schallschutzmaßnahmen sorgen für eine ruhige Atmosphäre. Gleichwohl sind 550 Tiefgaragenstellplätze für Pkw vorgesehen, ergänzt durch 2.000 Fahrradstellplätze.
Die fußläufig erreichbare Friedrich-Bergius-Sekundärschule sowie das neue Nahversorgungszentrum an der Hauptstraße ergänzen das Angebot im Quartier. Zahlreiche Treppen und Wege führen zum bestehenden Ortskern Friedenau und gewährleisten die infrastrukturelle und soziale Anbindung des Viertels.
Der Status des gemischten Quartiers
- Zur Bauvorbereitung wurde das zukünftige Geländeniveau modelliert und die Baustraße angelegt.
- Für 90 Prozent der Wohnungen liegen die Baugenehmigungen vor.
- Die Bauarbeiten begannen mit dem geförderten Wohnungsbau im Frühjahr 2019. Die weiteren Wohnungsbauten werden zeitlich versetzt realisiert.
- Die gewerbliche Bebauung an der östlich angrenzenden Hauptstraße wird zuletzt umgesetzt.
- Gesamtfertigstellung war ursprünglich für 2023 geplant.
Eigentlich standen also alle Zeichen auf „Go“. Eigentlich… Denn bereits 2018 hatte sich die BÖAG Projekt AG aus Hamburg, die das Grundstück 2010 von der Deutschen Bahn gekauft hatte, aus dem Wohnungsbauvorhaben zurückgezogen. Übrig geblieben ist die OFB Projektentwicklung GmbH, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Das Dilemma: Es findet sich kein Investor für den nicht sozial geförderten Wohnraum – immerhin mehr als 1.000 Wohnungen.
Neubaubremse Mietendeckel?
„Wir sind in Gesprächen, auch vielversprechenden. Aber uns macht der Mietendeckel einen Strich durch die Rechnung“, wird OFB-Geschäftsführer Klaus Kirchberger in der „Immobilien Zeitung“ zitiert. Auch wenn das im Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz nicht für Neubauten ab 2014 gilt: „Die Käufer zögern, sind verunsichert, keiner weiß, was als nächstes kommt“, so der erfahrene Entwickler. Versorger, Pensionskassen, Versicherer, Inländer, Ausländer – sämtliche Unternehmen mit Geld hätten abgewinkt.
Die Unsicherheit sei groß, habe Klaus Kirchberger in Gesprächen mit potenziellen Käufern festgestellt. In der „Immobilien Zeitung“ heißt es: Investoren trauten dem Berliner Senat nicht. Was, wenn der Mietendeckel irgendwann auch bei Bauten greift, die nach 2014 errichtet wurden?
Ein weiteres mögliches Problem: In dem neuen Quartier werden vermehrt kleine Apartments errichtet, um der Struktur der Berliner Haushaltsgrößen gerecht zu werden. „Über 80 Prozent der Einwohner lebten in Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten“, zitiert die „Immobilien Zeitung“ eine Studie, auf die sich die Bauherren bezögen. Allerdings kalkulieren Apartment-Wohnungen mit deutlich höheren Quadratmeterpreisen im Vergleich zu Einheiten mit normal großen Räumen. Womöglich schreckt Investoren demnach auch die Vorstellung ab, für zu viel Geld vermieten zu müssen?
Eigentumswohnungen als Alternative?
Keine Frage: Es braucht schnelle Lösungen bei der Investorensuche. Eine könnte eine Durchmischung des Quartiers mit Eigentumswohnungen sein. Laut der „Immobilien Zeitung“ sei das ein Gedanke, der in Klaus Kirchberger „ganz vorsichtig, sacht und leise“ heranwachse. Aber eigentlich ist das nicht das Geschäft der OFB Projektentwicklung GmbH.
Kooperation von Instone und OFB
Update, 18.11.2020: Der Wohnentwickler Instone plant den Einstieg in das Großvorhaben. Berichten von „Thomas Daily“ und der „Immobilien Zeitung“ zufolge ist beim Bundeskartellamt die Beteiligung an mehreren Projektgesellschaften des Entwicklers OFB angemeldet. Durch die Kooperation der beiden Unternehmen, die jeweils zur Hälfe an einem Joint Venture beteiligt sind, soll nun das Projekt vorangebracht werden. Die Partner wollen, so die Berichte, im nächsten Jahr mit dem Bau des Nord- und des Südteils starten. Etwa 60.000 Quadratmeter Wohnfläche könnten in diesem Projektabschnitt entstehen.
OFB, Instone und Quantum feiern Grundsteinlegung für 537 Wohnungen
Update vom 03.09.2021: Der Grundstein für 537 Wohnungen in der Friedenauer Höhe ist gelegt. Ein Joint Venture aus der OFB Projektentwicklung GmbH (OFB) und Instone Real Estate (Instone) realisiert an der Hauptstraße südlich des S-Bahnhofs „Innsbrucker Platz“ im Berliner Stadtteil Friedenau rund 1.060 Wohnungen in zwei Realisierungsabschnitten. Mit der Grundsteinlegung wird der Beginn der Hochbauarbeiten im ersten Realisierungsabschnitt gefeiert. Dieser umfasst fünf Wohngebäude mit sieben Geschossen und einer Wohnfläche von rund 24.000 Quadratmetern. In zwei Tiefgaragen entstehen 135 PKW-Stellplätze. Mit dem Wohnungsmix aus Ein- bis Dreizimmerwohnungen bedienen die Projektpartner ein in der Bundeshauptstadt stark nachgefragtes Wohnungssegment. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen eigenen Vorgarten mit Südausrichtung. 2024 sollen die Mietwohnungen fertiggestellt sein. Mit der Errichtung ist der Generalübernehmer Kondor Wessels Wohnen Berlin GmbH beauftragt. Die Wohnungen wurden bereits im April 2021 an die Quantum Immobilien KVG verkauft.
DWS kauft knapp 400 Wohnungen im Quartier Friedenauer Höhe
Update vom 31.01.2022: Wie bereits berichtet, realisiert ein Joint Venture aus OFB Projektentwicklung GmbH und Instone Real Estate eine Teilfläche des Quartiers „Friedenauer Höhe“ mit rund 1.060 Wohnungen. Jetzt wurden davon 396 Mietwohnungen im südlichen Projektteil im Rahmen eines Forward Deals an die DWS veräußert. Der Kauf des Wohnungspakets erfolgte für den offenen Immobilien-Publikumsfonds „grundbesitz Fokus Deutschland“ und einen weiteren Immobilienfonds der DWS für institutionelle Anleger. Beide Fonds investieren in je einen direkt gehaltenen Bauabschnitt und teilen sich die Beteiligung an einem weiteren. Die Transaktion beinhaltet drei Grundstücke mit je zwei Wohngebäuden. Die Gesamtwohnfläche beträgt 28.058 Quadratmeter. Hinzu kommen 207 Pkw-Stellplätze in einer gemeinsamen Tiefgarage. Der Wohnungsmix besteht hauptsächlich aus Zwei- und Drei-Zimmer-Einheiten. Alle Wohnungen verfügen entweder über Balkone, Dachterrassen oder Vorgärten mit Südausrichtung.
Richtfest für 537 Wohnungen im Quartier „Friedenauer Höhe“
Update vom 24.03.2023: Der Bau des gemischt genutzten Stadtquartiers „Friedenauer Höhe“ im Berliner Stadtteil Friedenau geht voran: Die OFB Projektentwicklung, Instone Real Estate und der Generalübernehmer Kondor Wessels Wohnen Berlin haben am 23. März 2023 das Richtfest für den ersten Bauabschnitt mit 537 Wohnungen gemeinsam mit der Eigentümervertreterin Quantum Immobilien KVG, der stellvertretenden Bezirksbürgermeisterin Angelika Schöttler sowie den am Bau beteiligten Handwerkern gefeiert.
Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen eigenen Vorgarten mit Südausrichtung. Darüber hinaus sind zwei Tiefgaragen mit 135 PKW-Stellplätzen und 810 Fahrradstellplätzen vorgesehen. In puncto Nachhaltigkeit wird der BEG-Effizienzhaus-Standard 55 EE angestrebt. Im Herbst 2023 sollen die ersten Wohnungen in die Vermietung gehen, die Fertigstellung erfolgt im Jahr 2024.
Bauabschnitt 1 des Projektes "Friedenauer Höhe" im Kurzüberblick:
- Das Quartier ist Teil des Bebauungsplanes Hauptstraße 64 / Handjerystrasse 98
- 238 geförderte Wohnungen und eine Kindertagesstätte der HOWOGE sind bereits fertiggestellt und "in Betrieb".
- 537 Wohnungen entwickelt die OFB
- 396 Miet- und 131 Eigentumswohnungen entwickelt Instone
Neues Bürohochhaus: So geht es in dem ehemaligen Problemquartier weiter
In einem zweiten Bauabschnitt wird die OFB auf dem Areal ein Bürohochhaus mit rund 20.000 Quadratmetern Brutto-Grundfläche errichten. Neben 15.000 Quadratmetern Bürofläche entstehen ein großer Verbrauchermarkt sowie gastronomische Einrichtungen zur Versorgung des Quartiers.
Im Zentrum des Quartiers ist eine rund 10.000 Quadratmeter große, öffentliche Parkanlage mit Spielplatzflächen vorgesehen. Ein öffentlicher Radweg schafft eine neue Ost-West-Verbindungsachse in Friedenau durch das nahezu autofrei konzipierte Quartier.
Marlene und Dietrich: Richtfest für 131 Eigentumswohnungen
Update vom 09. Juni 2023: Im Projekt „Friedenauer Höhe“ realisieren der bundesweit tätige Wohnentwickler Instone Real Estate und die OFB Projektentwicklung bis 2026 in einem Joint Venture den ersten Bauabschnitt des modernen Stadtquartiers. Bereits im März 2023 wurde der Rohbau von 537 Mietwohnungen fertiggestellt, bei deren Entwicklung die OFB federführend war. Nun wurde Richtfest für 131 Eigentumswohnungen gefeiert, die unter dem Projektnamen „Marlene und Dietrich“ in der Verantwortung von Instone entstehen.
„Marlene und Dietrich“ sind zwei sich zugewandte Gebäude mit bis zu sechs Geschossen. Dabei ist ein breit gefächerter Wohnungsmix vom Einzimmer-Apartment bis zur Fünfzimmer-Wohnung mit Wohnflächen von 38 bis 132 Quadratmetern geplant. Alle Wohnungen besitzen einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen privaten Gartenanteil. Beide Häuser verfügen über eine extensive Dachbegrünung und entsprechen den Anforderungen eines BEG-Effizienzhaus-Standard 55 EE. Die Wärmeversorgung ist über ein Blockheizkraftwerk (BHKW) vorgesehen. Beim Bau ist auch CO2-reduzierter und ressourcenschonender Beton erfolgreich zum Einsatz gekommen. Die Wohnungen sollen bis Ende 2024 fertiggestellt sein.
Vermietungsstart für 537 Wohnungen im Neubauprojekt Smyles
Update vom 24. November 2023: Das Neubauprojekt Smyles umfasst fünf Gebäude mit rund 23.700 Quadratmetern Wohnfläche und 135 Pkw-Stellplätzen in zwei Tiefgaragen. Mit dem Mix aus Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen und Wohnflächen von 27 bis 91 Quadratmetern bieten die insgesamt 537 Wohnungen ein breites Angebot für das stark nachgefragte Segment flächeneffizienter Mietwohnungen. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen eigenen Vorgarten mit Südausrichtung.
Die Fertigstellung des Neubauprojektes Smyles ist für Ende 2024 geplant. STRATEGIS startet am 24. November 2023 mit der Vermietung der ersten Wohnungen, die voraussichtlich im April 2024 bezugsfertig sind. Mit Verwaltungsbeginn ist das Quartiersmanagement mit einem Büro vor Ort vertreten, zudem bietet eine Quartiersapp für das Smyles schnelle Kommunikation und Services.
„Die 537 neuen Mietwohnungen in der Friedenauer Höhe sind in Bezug auf Verkehrsinfrastruktur und Nahversorgung zentral gelegen und passgenau auf die Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt zugeschnitten. Wir sprechen damit viele Zielgruppen an. Hierzu zählen insbesondere Young Professionals, Singles, Paare, Studierende und junge Familien“, erklärt Knut Sieckmann, Geschäftsführer von Quantum.
Vermietung von Smyles schreitet voran: Zweiter Vermietungsabschnitt gestartet
Update vom 13. Februar 2024: Die STRATEGIS AG hat innerhalb von zehn Wochen bereits über 90 Prozent der Wohnungen des ersten Vermietungsabschnitts im Berliner Wohnprojekt Smyles vermietet und die ersten Mieter können bereits Mitte April 2024 ihre neuen Wohnungen beziehen.. Aufgrund der hohen Vermarktungsgeschwindigkeit startet STRATEGIS nun mit dem zweiten Vermietungsabschnitt.
„Smyles besticht durch effiziente Grundrisse, eine hochwertige Ausstattung und eine Lage mit kurzen Wegen in einem gewachsenen Kiez. Mit dieser Kombination und einem volldigitalen Vermietungsprozess konnten wir bislang rund 3.700 Mietanfragen generieren und mit rund 1.300 Besichtigungen qualifizieren“, sagt Sascha Nöske, CEO der STRATEGIS AG. „Ziel ist es, bis zur Fertigstellung Ende 2024 alle Wohnungen zu vermieten.“
Neben der Vermietung übernimmt STRATEGIS auch die Verwaltung der Immobilie. „Direkt mit dem ersten Mietbeginn werden wir mit einem Büro für das Quartiersmanagement vor Ort und für die Bewohner ansprechbar sein“, ergänzt Sascha Nöske. „Zudem können wir mit unserer Quartiers-App die Qualität in der Bewirtschaftung erhöhen, da wir Mieteranliegen schnell und zielgerichtet erhalten.“
