Wie schneiden die beiden Teile Berlins ab? Wer wohnt wo eher im Eigentum, wer zur Miete? Wo müssen Immobilienkäufer am tiefsten in die Tasche greifen? Und wo werden Immobilien am schnellsten vermarktet? McMakler hat in einer aktuellen Analyse den Ost-West-Vergleich für die Hauptstadt angestellt und das erste bis dritte Quartal 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.
Im Gegensatz zu anderen europäischen Hauptstädten ist und bleibt Berlin eine Mieterstadt. Nur 17,4 Prozent der Berliner leben im Eigentum, wobei der Anteil der Immobilienbesitzer im Westen höher ist als im Osten. Im alten West-Berlin wohnen 18,2 Prozent, in Ost-Berlin dagegen nur 14 Prozent in der eigenen Immobilie. Damit lebt nur jeder siebte Hauptstädter im Osten im eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung, im Westen Berlins beinahe jeder Fünfte.
Kaufpreise im Osten von Berlin ziehen an
Auffällig ist, dass Ost-Berlin preislich deutlich aufholt. Mit durchschnittlich 4.975 Euro pro Quadratmeter liegt West-Berlin nur noch knapp vor den im Osten der Hauptstadt liegenden Bezirken mit durchschnittlich 4.506 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum steigen zudem die Immobilienpreise im Osten Berlins mit 4,0 Prozent stärker als im Westen Berlins mit 3,9 Prozent. Ein Blick auf die durchschnittliche Vermarktungsdauer beider Stadthälften zeigt allerdings, dass Immobilien in West-Berlin mit durchschnittlich drei Monaten schneller als in Ost-Berlin mit fünf Monaten verkauft werden.
„Nach 30 Jahren Wiedervereinigung erreichen die Immobilienpreise in den östlichen Bezirken Berlins langsam das Niveau der West-Bezirke. Es ist altbekannt, dass die Quadratmeterpreise in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain seit Jahren keine andere Richtung kennen als nach oben. Daher nehmen Kaufinteressenten längst Pankow, Weißensee, aber auch Treptow ins Visier. Die Ausweichbewegung im Osten geht fast wellenförmig von den Innenstadtbezirken immer weiter nach außen“, beobachtet Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler. Und weiter: „Ganz anders sieht das in den alten West-Berliner Bezirken aus mit einzelnen Hotspots, sowohl inner- als auch außerstädtisch. Auch Randbezirke wie beispielsweise Zehlendorf gehören seit jeher zu den wohlhabenden Bezirken Berlins und rufen hohe Immobilienpreise auf.“
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Die teuersten Bezirke der Hauptstadt
Im Vergleich der einzelnen Ost- und West-Bezirke kristallisieren sich zwei Spitzenreiter mit über 6.000 Euro pro Quadratmeter heraus. Im Osten führt Berlin Mitte mit 6.877 Euro pro Quadratmeter das Ranking an, während im Westen Kreuzberg mit 6.543 Euro pro Quadratmeter alle anderen Bezirke hinter sich lässt. Egal ob Ost oder West – auch bei den Zweitplatzierten je Stadtteilhälfte ist der preisliche Unterschied kaum sichtbar. In Prenzlauer Berg, im Osten der Stadt, müssen Interessenten mit 5.928 Euro pro Quadratmeter, in Wilmersdorf, im Westen Berlins gelegen, mit 5.949 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Mit mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer in Ost-Berlin auch in Friedrichshain mit 5.195 Euro pro Quadratmeter und in Weißensee mit 5.050 Euro pro Quadratmeter rechnen, wenn der Traum vom Eigentum wahr werden soll. Im Westen zählen die alten Stadtbezirke Charlottenburg mit 5.672 Euro pro Quadratmeter, Tiergarten mit 5.448 Euro pro Quadratmeter, Zehlendorf mit 5.280 Euro pro Quadratmeter und Schöneberg mit 5.211 Euro pro Quadratmeter dazu. Während die Preise in den beiden Ost-Bezirken um 13,3 Prozent (Weißensee) und 4,7 Prozent (Friedrichshain) weiter steigen, steigen sie im Westen nur in Charlottenburg um 2,3 Prozent und in Zehlendorf um 2,9 Prozent.
Die niedrigsten Immobilienpreise fallen in diesen Bezirken an
Am günstigsten bleibt es weiterhin in drei Bezirken im Osten der Hauptstadt. Treptow mit 3.516 Euro pro Quadratmeter, Hellersdorf mit 3.414 Euro pro Quadratmeter und Marzahn mit 3.297 Euro pro Quadratmeter sind die Schlusslichter im gesamten Berliner Ranking. Zudem werden in zwei weiteren Ost-Bezirken Quadratmeterpreise unter 4.000 Euro aufgerufen. Dazu gehören Köpenick mit 3.845 Euro pro Quadratmeter und Hohenschönhausen mit 3.876 Euro pro Quadratmeter. Im Westen der Stadt können Käufer in nur zwei Bezirken, Reinickendorf mit 3.927 Euro pro Quadratmeter und Spandau mit 3.794 Euro pro Quadratmeter, Immobilien unter 4.000 Euro pro Quadratmeter erwerben.
„Bisher als Randbezirke beäugt, locken Köpenick, Marzahn und Hellersdorf mit noch attraktiven Immobilienpreisen und interessanten Neubau-Projekten, die besonders für Familien geeignet sind. Außerdem ist Marzahn – oft als Plattensiedlung verschrien – grüner als viele denken und dabei immer noch gut an die Innenstadt angebunden. Kaufinteressenten sollten sich jetzt umschauen, denn die Preisentwicklung stagniert auch in Marzahn nicht, wie die dort steigenden Preise um mehr als zehn Prozent zeigen“, sagt der Immobilienexperte von McMakler.
Der Mietendeckel greift und in einigen Bezirken Berlins fallen die Preise
Im Mittelfeld des Preis-Rankings platzieren sich im Osten Berlins die Bezirke Pankow mit 4.511 Euro pro Quadratmeter und Lichtenberg mit 4.097 Euro pro Quadratmeter. Im Westen sind es Steglitz mit 4.956 Euro pro Quadratmeter, Neukölln mit 4.573 Euro pro Quadratmeter, Tempelhof mit 4.194 Euro pro Quadratmeter und Wedding mit 4.148 Euro pro Quadratmeter. Dabei klettern die Immobilienpreise in Pankow um 6,5 Prozent weiter in die Höhe, in Lichtenberg dagegen fallen sie um immerhin ein Prozent. Damit ist Lichtenberg einer von drei Berliner Stadtbezirken im ehemaligen Ostteil mit sinkenden Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dazu gehören noch Mitte mit 0,4 Prozent und Hellersdorf mit 8,6 Prozent. Im Westen Berlins fallen die Immobilienpreise ebenso in drei Bezirken: in Wilmersdorf um 3,3 Prozent, in Tiergarten um 3,1 Prozent und in Schöneberg um 1,7 Prozent.
„Die fallenden Immobilienpreise in immerhin sechs Berliner Bezirken sind auch als erste Anzeichen des beschlossenen Mietendeckels in Berlin zu deuten. Gerade Kleinanleger sind verunsichert und investieren aktuell weniger in Immobilien in der Hauptstadt. Die Nachfrage ist momentan aber auch nur marginal gesunken. In anderen Bezirken steigen die Preise teils sogar kräftig weiter. Wir gehen von einer volatilen Marktentwicklung auch in den nächsten Monaten aus“, lässt CEO Jahn von McMakler wissen.
Preisentwicklung: Unruhige Zeiten auf dem Berliner Immobilienmarkt
