Eine neue Untersuchung des Forschungsinstitutes Empirica AG legt nahe, dass bei Milieuschutz-Gutachten gravierende methodische Schwächen bestehen. Was hat das für bereits ausgewiesene Milieuschutzgebiete zu bedeuten?
Mit einer Milieuschutzordnung – offiziell „Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ genannt – wollen Städte dafür Sorge tragen, dass ökonomisch schwächere Haushalte nicht aus ihren Vierteln verdrängt werden und deren Zusammensetzung erhalten bleibt. Ob ein Quartier unter den Milieuschutz gestellt wird, entscheiden entsprechende Gutachten. Doch die sollen häufig einer tragfähigen wissenschaftlichen Grundlage entbehren, will nun die Empirica AG, ein unabhängiges Forschungs- und Beratungsinstitut herausgefunden haben.
Empirica sieht schwerwiegende Probleme bei der Methodik
In einer neuen Studie im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin (VWB) wurden 51 Gutachten aus Berlin und Hamburg untersucht. Das Resultat: Die Ergebnisse dieser Gutachten könnten in vielen Fällen nicht stringent anhand der darin aufgeführten Analyse und Befragungen nachvollzogen werden. Die verwendete Methodik, heißt es, beinhalte zahlreiche schwerwiegende Probleme hinsichtlich der Repräsentativität und der Reliabilität der Befragung sowie insbesondere auch der Validität der verwendeten Indikatoren. „Das schwache methodische Niveau ist erstaunlich, da in den zurückliegenden Jahrzehnten viele Gutachten geschrieben wurden. Aber ein wissenschaftlicher Austausch dazu findet bisher nicht statt“, sagt Professor Dr. Harald Simons von Empirica.
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Im Immobiléros-Podcast deutete Harald Simons bereits Schwächen der Milieuschutzsatzungen an. |
Der Milieuschutz ist ein Instrument des besonderen Städtebaus, das seit rund zehn Jahren immer häufiger zur Anwendung kommt – insbesondere in Berlin, zuletzt aber auch in Leipzig, wo die Stadt in sechs Gebieten eine Milieuschutzordnung beschlossen hat. Ziel ist jeweils die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Daher sind Rückbau, Änderungen, Nutzungsänderungen und Umwandlungen von Wohnhäusern in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig.
Bevölkerungsbefragung ist Kernstück aller Gutachten
Zur Ausweisung des Milieuschutzes müssen die zuständigen Behörden prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Ausweisung im Gebiet erfüllt sind. Dies erfolgt gemeinhin durch ein Gutachten, das auf Basis bestimmter Kriterien prüft, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Zur Art der anzuwendenden Kriterien gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.
Kernstück aller Gutachten ist eine schriftliche Bevölkerungsbefragung. Dabei zeigt sich laut der aktuellen Studie, dass die Validität der dabei verwendeten Indikatoren höchst problematisch ist. In kaum einem Fall werde der Zusammenhang zwischen dem gewählten Indikator und den Kriterien (Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängung, städtebauliche Folgen) belegt, sondern meist nur sehr kurz behauptet.
Empirica: Gutachten mangeln an Vergleichszahlen
Abgesehen von wenigen Ausnahmen, so die neue Studie, würden keine Vergleichszahlen herangezogen. Damit bleibe unklar, ob die berechneten Indikatorwerte hoch oder niedrig sind. Besonders unzureichend sei der weitgehende Verzicht auf Vergleichszahlen bei „harten“ Indikatoren, wie etwa Einkommen, Bildungsabschlüsse oder Erwerbsbeteiligung.
Wenn Vergleichszahlen angegeben werden, heiß es, so seien diese häufig ungeeignet. Der weitgehende Verzicht auf Vergleichszahlen führe auch dazu, dass die Ergebnisse kaum auf Plausibilität untersucht werden. Die Folge seien manchmal direkte Widersprüche zwischen den Aussagen der Gutachten und anderen Untersuchungen, Planungen und Vorgehen der öffentlichen Hand.
„Unsere Untersuchung hat zahlreiche unplausible Ergebnisse gefunden. Ein wissenschaftlicher Austausch der Gutachter, ein Streiten um die bessere Methodik, lässt sich bisher jedoch nicht einmal ansatzweise erkennen. Der Verordnungsgeber sollten hier einen wissenschaftlichen Disput anregen und fördern“, erklärt Professor Dr. Harald Simons.
