In einer Pressekonferenz am 3. Juni 2021 holte die Stadt Leipzig zu einem Rundumschlag aus und legte neben einem aktualisierten Mietspiegel für die Messestadt den Monitoringbericht Wohnen, eine aktualisierte Wohnungsbauförderkonzeption und eine Wohnungsmarktstudie vor. Vor allem letztere stößt auf Gegenwind, denn deren Zeichnung der Situation am Leipziger Wohnungsmarkt könnte Regulierungen Tür und Tor öffnen.
Monitoringbericht Wohnen für 2019
Trotz eines abgeschwächten Bevölkerungswachstums in den vergangenen Jahren nimmt der Druck auf den Wohnungsmarkt in Leipzig zu, die Wohnraumnachfrage steigt weiter an. Dies geht aus dem aktuellen Monitoringbericht Wohnen hervor, der jetzt die Dienstberatung des Oberbürgermeisters passiert hat.
Dynamik auf Wohnraumangebotsseite hat sich erhöht - Baufertigstellungen nehmen zu
Baubürgermeister Thomas Dienberg sagt: „Leipzig soll weiterhin für alle Bevölkerungs- und Einkommensschichten ein attraktiver Wohn- und Lebensstandort bleiben. Es bedarf weiterer Anstrengungen um möglichen Problemen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzutreten – von Seiten der Stadt, des Landes und der Wohnungsmarktakteure. Ich baue darauf, dass die Projektentwickler und Investoren die Vielzahl an genehmigten Wohnungsbauvorhaben auch zeitnah umsetzen – der Bedarf ist da. Seitens der Stadt wird noch in diesem Jahr die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts beginnen, um das bestehende Instrumentenset zu evaluieren und fortzuschreiben.“
Laut Monitoringbericht hat die Anzahl der Haushalte in Leipzig mit etwa 345.678 im Jahr 2020 einen neuen Höchststand erreicht (2019: rund 342.900). Einhergehend mit dem zeitweise enormen Einwohnerwachstum hat sich die Dynamik auf der Wohnraumangebotsseite in den vergangenen Jahren sichtbar erhöht. So nahmen die gemeldeten Baufertigstellungen in den untersuchten Jahren überdurchschnittlich zu. Die Zahl der Wohnungen im Bestand wuchs 2018/2019 um insgesamt etwa 4.500 auf dann rund 341.000 Wohnungen. Eine wachsende Nachfrage ergab sich insbesondere bei Wohnungen für Alleinstehende sowie bei großen Haushalten ab vier Personen – in diesen Segmenten wuchs zugleich der Bestand auch überdurchschnittlich an.
Zahl der Baugenehmigungen in Leipzig wächst
Ein Hinweis auf eine auch in Zukunft hohe Bautätigkeit liefert die wachsende Anzahl erteilter Baugenehmigungen. Allein im Jahr 2019 wurden 4.328 Wohneinheiten genehmigt. Der gesamtstädtische Leerstand wird auf 4,9 Prozent für das Jahr 2019 geschätzt (davon 2,2 Prozent marktaktiv).
Leipziger Bestandsmieten steigen stetig
Nicht zuletzt aufgrund der anhaltenden Nachfrage hat sich zudem die durchschnittliche Bestandsmiete pro Quadratmeter (nettokalt) zwischen 2019 und 2020 von 6,03 auf 6,20 Euro erhöht. Die durchschnittliche Angebotsmiete lag 2019 bei 7 beziehungsweise 7,10 Euro in 2020.
Nach Baualtersklassen differenziert ergeben sich hier große Unterschiede: Wohnungen in Plattenbauweise wurden 2019 für durchschnittlich 6 Euro pro Quadratmeter angeboten, in der Gründerzeit-Wohnung lag der Mietpreis im Schnitt bei 7,11 Euro und im ab 2015 errichteten Neubau bei 10,50 pro Quadratmeter.
Der Monitoringbericht ist hier abrufbar
Neben diesen Informationen enthält der Bericht weitere Informationen zum Wohnraumbedarf bis zum Jahr 2040, dem Stand zum sozialen Wohnungsbau und Entwicklungen in den angrenzenden Landkreisen sowie erstmalig zur Metropolregion Mitteldeutschland. Der Monitoringbericht Wohnen wird seit 2002 jährlich durch das Stadtplanungsamt erstellt und dient als Grundlage konzeptioneller Arbeit der Stadtverwaltung. Er fußt unter anderem auf Daten der Kommunalen Bürgerumfrage, des Statistischen Landesamtes sowie der Einwohnerstatistik Leipzigs.
Wohnungsmarktstudie belegt zunehmend angespannten Wohnungsmarkt in der Messestadt
Zusätzlich wird eine im Auftrag der Stadt erstellte Wohnungsmarktstudie veröffentlicht, die die Wohnungsmarktlage in Leipzig differenziert betrachtet und bewertet. Die ermittelten Entwicklungstrends werden dahingehend untersucht, wie sie sich auf die Bezahlbarkeit des Wohnens auswirken. Mit dieser Studie wurde ein externer Gutachter beauftragt – das Leipziger Büro Timourou, auch Daten von Partnern im „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ flossen mit ein.
Demnach befindet sich der Leipziger Wohnungsmarkt in der Phase einer zunehmenden Anspannung und hat sich die Wohnungsmarktdynamik innerhalb der Stadt ganz unterschiedlich in den einzelnen Teilmärkten ausgewirkt. Für viele Bürgerinnen und Bürger ist Wohnraum weiter bezahlbar. Aufgrund der steigenden Neuvermietungsmieten nimmt jedoch die Zahl der Haushalte mit hohen Mietbelastungen zu. Die Empfehlungen des Gutachters: Es braucht Neubau auf dem Niveau der Vorjahre, die Schaffung bezahlbaren Wohnraums muss weiter gefördert und dessen Erhalt aktiv gesteuert werden. Die Wohnungsmarktstudie ist online abrufbar.
Starke Kritik an Wohnungsmarktstudie
Die Arbeitsgruppe Leipziger Stadtgestalter der privaten Immobilienentwickler und Wohnungsbauunternehmen erklärt in einem ausführlichen Statement, dass sie die Methodik und folgende Ergebnisse der von der Stadt Leipzig in Auftrag gegebenen Wohnungsmarktstudie als kein realistisches Abbild des Leipziger Wohnungsmarktes ansehe. Die Immobilienwirtschaft Leipzigs habe in diesem Zusammenhang repräsentative Zahlen zur Markteinschätzung geliefert, die einen gesamtstädtisch ausgeglichenen Wohnungsmarkt belegen würden. Hier käme die Studie insbesondere bei dem marktaktiven Leerstand (Immobilienwirtschaft 3,8 Prozent – Studie 2,2 Prozent) zu nicht plausiblen Ableitungen. Ebenso wenig haltbar sei laut den Stadtgestaltern das methodische Vorgehen, erfolgreich entwickelte Stadtteile zu Beispielen eines angespannten Wohnungsmarktes zu erklären, wenn große Teile der Stadt doch erhebliche Reserven von Mietwohnungen und Bauland böten.
Die Studie vermittle demnach ein falsches Bild vom Wohnungsmarkt und könne dazu dienen, mit weiterer Regulatorik in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Dies, obwohl Leipzig mit 29 Prozent Haushaltbelastung bei Mieten einen Zehnjahres-Tiefstwert erreicht habe und bundesweit zu den preiswertesten Mieterstädten zähle. Regulatorische Eingriffe wiederum würden die Bedingungen für Neubau und Wohnungsbewirtschaftung so verschlechtern, dass die städtischen Entwicklungsziele in Gefahr gerieten. Anschaulich sichtbar sei diese Entwicklung in Berlin, wo Mietpreisbremse und Mietendeckel den dringend benötigten Neubau faktisch abgewürgt hätten.
Stattdessen fordern die Stadtgestalter ein gemeinsames Vorgehen von Verwaltung und Politik um Neubau und preiswertes Wohnen zu sichern. Pate stehen dafür könne zum Beispiel die Freie Hansestadt Hamburg, die durch solch ein Vorgehen deutschlandweit Neubaurekorde erzielt habe.
Mietspiegel für Leipzig wurde aktualisiert
Auch der Mietspiegel der Stadt Leipzig für das Jahr 2020 liegt jetzt aktualisiert vor. Der Mietspiegel 2020 muss dem Stadtrat noch zur Beschlussfassung vorgelegt werden, soll dann jedoch den derzeit gültigen aus dem Jahr 2018 ablösen. Er zeigt jeweils in Tabellen die ortsübliche Vergleichsmiete auf, diese kann zudem anwenderfreundlich online berechnet werden. Mit der Fortschreibung ändern sich bei der Berechnung einige Merkmale wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.
Wohnungsbauförderkonzeption ermittelt Raumbedarfe für bezahlbares Wohnen
Die aktualisierte Wohnungsbauförderkonzeption setzt bei der angespannten Wohnungsmarktsituation an und eruiert künftige Wohnraumbedarfe im bezahlbaren Segment. Daraus werden die räumlichen und inhaltlichen Prioritäten für die künftige Förderung festgesetzt. Auf Grundlage der Bevölkerungsvorausschätzung und der Kommunalen Bürgerumfrage ergibt sich demnach ein jährlicher Bedarf von etwa 1.460 Einheiten im Bereich Sozialwohnungen. Bisher konnten auf Grundlage der „Richtlinie gebundener Wohnraum“ bis 2024 Verträge für 1.650 Wohneinheiten für Einkommensschwache geschlossen werden, wovon 291 Wohnungen bereits fertiggestellt wurden. 19,6 Millionen Euro Fördermittel konnten hierfür an Investoren und Eigentümer ausgezahlt werden.
Die regelmäßige Fortschreibung der Wohnungsbauförderkonzeption ist Voraussetzung, um beim Freistaat Fördermittel für mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen beantragen zu können. Weitere Informationen gibt es hier.
