Kathrin Michalzik, Director Investment Portfolio Management bei Savills Investment Management, erklärt die aktuellen Ankaufsaktivitäten des European Food Retail Fund und skizziert Trends.
Seit seiner Auflegung Ende 2020 hat sich der European Food Retail Fund (EFRF) von Savills Investment Management erfolgreich als verlässliche Größe im Segment der Nahversorgung etabliert. „Wir haben die geplante Mindestgröße von 400 Millionen Euro Eigenkapital bereits fast erreicht. Wir möchten darüber hinaus wachsen und freuen uns über das hohe Interesse der Investoren, die das Konzept des Fonds bestätigen“, erläutert Kathrin Michalzik, Director Investment Portfolio Management bei Savills Investment Management. Der EFRF fokussiert sich ausschließlich auf lebensmittelgeankerte Immobilien wie Supermärkte, Nahversorgungszentren und Stadtteilzentren. Hypermärkte, die sich durch ihre Größe und den breiten Angebotsmix auszeichnen, sind nicht Teil der Anlagestrategie. „Unsere hohe Quote von 85 Prozent Supermarktnutzung im Portfolio zeigt, dass wir konsequent auf Objekte setzen, die stabile Mieterträge bieten und in ihrem lokalen Umfeld fest verankert sind“, so die Immobilienexpertin. Diese Anlagestrategie zahlt sich aus, da Supermärkte aufgrund ihrer systemrelevanten Bedeutung auch in herausfordernden Marktphasen eine solide Performance zeigen.
Im zweiten Quartal 2024 lagen die Spitzenrenditen für europäische Supermärkte bei durchschnittlich 5,90 Prozent, für Fachmarktzentren bei 5,94 und für Einkaufszentren bei 6,25, ermittelte Savills. James Burke, Director für Global Cross Border Investment bei Savills, erklärte dazu: „Obwohl das derzeit begrenzte Angebot die Anzahl der Transaktionen dämpft, werden die Marktaktivität von Sale-and-Leaseback-Deals sowie Fusionen und Übernahmen gestützt. Wir gehen davon aus, dass die Renditen für Supermärkte voraussichtlich bis Ende des Jahres stabil bleiben und sich 2025 verfestigen, sofern die Zinssätze in Europa sinken und die Investoren ihre Aktivitäten am Markt erhöhen.“
Trotz der zuletzt stagnierenden Wirtschaft bleiben Nahversorgungsimmobilien dank der grundlegenden Stabilität des Lebensmitteleinzelhandels weiterhin ein attraktives Investment. „Die großen Handelsunternehmen konnten ihr Filialnetz in Deutschland in den vergangenen Jahren weiter ausbauen, wobei sich das Wachstum auf die vier größten Unternehmen - Edeka, Rewe, Schwarz und Aldi - konzentriert. Weitere Expansionen werden jedoch zunehmend schwieriger, da der Markt weitgehend gesättigt ist, Flächen knapp werden und baurechtliche Restriktionen sowie eine gehemmte Neubauaktivität die Entwicklung neuer Standorte erschweren“, sagt Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency bei Savills Deutschland, und ergänzt: „Angesichts der sich verengenden Expansionsmöglichkeiten richtet sich der Fokus vieler Supermärkte daher zunehmend auf die Umgestaltung und den Ausbau bestehender Filialen. Zudem sind gemischt genutzte Entwicklungen eine weitere Möglichkeit für Einzelhändler, sich in zentrumsnahen Lagen neue Standorte zu sichern.“
Der European Food Retail Fund ist auch deshalb – aber nicht nur – auf Westeuropa fokussiert, wobei Deutschland aktuell mit einem Anteil von rund 15 Prozent im Portfolio vertreten ist. Gerade wurde in der Nähe von Karlsruhe eine Nahversorgungsimmobilie erworben. „Viele unserer Investoren sind in Deutschland bereits gut aufgestellt und suchen nun gezielt nach Ergänzungen im europäischen Ausland“, erklärt Kathrin Michalzik. Deshalb liege der Fokus des Fonds verstärkt auf anderen europäischen Märkten, wie Spanien, Portugal, Dänemark, Großbritannien, Irland und den Niederlanden. Die letzten Zukäufe erfolgten insbesondere in Spanien und Portugal. „Der Markt für lebensmittelgeankerte Immobilien in Südeuropa bietet weiterhin gute Chancen. Die Übereinstimmung zwischen den Preisvorstellungen von Investoren und Verkäufern ist hier häufig gegeben, sodass Transaktionen effizient umgesetzt werden können.“ Der Fonds kauft sowohl Einzelobjekte als auch Portfolios an und verfolgt dabei einen klaren Core-Ansatz. „Wir setzen auf bereits etablierte Standorte und Betreiber, die nachhaltig Erträge liefern“, erklärt Kathrin Michalzik.
„Mieter kümmern sich meist aktiv um nachhaltige Standards“
Obwohl ESG ein zentrales Kriterium bei der Auswahl der Objekte ist, konzentriert sich der Fonds nicht ausschließlich auf Neubauten. „Unsere Bestandsimmobilien befinden sich in etablierten Standorten. Die Lebensmitteleinzelhändler in diesen Objekten sind meist sehr ESG-affin und kümmern sich kontinuierlich aktiv um die Verbesserung der Nachhaltigkeitsstandards“, so Kathrin Michalzik. Durch diese Zusammenarbeit können auch Bestandsobjekte langfristig fit für die Zukunft gemacht werden, ohne dass der Fokus ausschließlich auf Neubauten liegen muss.
Das erste Halbjahr 2024 war in Deutschland von einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens um 39 Prozent in diesem Segment geprägt. Der Einbruch sei vor allem auf die veränderten Marktkonditionen und die Unsicherheiten hinsichtlich der Bewertung zurückzuführen. Doch Kathrin Michalzik sieht hier bereits erste positive Signale: „Wir glauben, dass die Preiskorrektur weit fortgeschritten ist und die Talsohle erreicht wurde. Die Preise sind jetzt angepasst und befinden sich auf einem vernünftigen Niveau.“ Besonders Supermarktbetreiber, die selbst ihre Immobilien verkaufen, sind derzeit offen für Gespräche. Dabei liegt der Sweetspot von Savills IM für Portfolios bei einem Volumen von rund 50 Millionen Euro – ideal für den EFRF. Das Fondskonzept zielt auf eine langfristig stabile Ausschüttungsrendite von über fünf Prozent ab. „Wir sehen in der Nahversorgung ein sehr stabiles Segment, das auch in Zukunft für Anleger attraktive Renditen bieten wird“, prognostiziert Kathrin Michalzik.
Ein wichtiger Trend im Lebensmitteleinzelhandel ist die zunehmende Optimierung der Standorte. Supermarktbetreiber investieren verstärkt in ihre Flächen und setzen auf ein Konzept, das die Nähe zum Kunden weiter ausbaut. „Convenience wird zum entscheidenden Thema. Dabei spielt nicht nur das Einkaufserlebnis vor Ort eine Rolle, sondern auch die Vernetzung von stationärem Handel und Online-Angeboten.“ Besonders im urbanen Raum werden Supermärkte zunehmend als zentrale Knotenpunkte genutzt – nicht nur für den klassischen Einkauf, sondern auch als Lager für die schnelle Versorgung der Anwohner. Das Thema Omnichannel steht hierbei im Fokus: Online-Bestellungen und der Einkauf im stationären Handel werden miteinander verknüpft. „Lebensmittel ausliefern ist teuer und aufwendig. Daher ist die Nähe zum Kunden essenziell. Supermärkte in urbanen Räumen bieten hier eine wichtige Basis, um auch die Logistik effizient zu gestalten.“ Reine Online-Supermärkte ohne stationäre Präsenz haben es schwerer, da sie häufig auf teure Lagerflächen angewiesen sind, um die Versorgung in Städten sicherzustellen. Im ländlichen Raum spielt der Onlinehandel dagegen eine untergeordnete Rolle. „Hier bevorzugen die Menschen den direkten Weg zum Supermarkt mit dem Auto.“ Der stationäre Handel bleibt dort das dominante Modell, während in den Städten neue Hybridlösungen gefragt seien.