Die PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG, Leipzigs größter Wohnungsmakler, legt zum bereits fünften Mal den PISA-Marktbericht für die Messestadt vor. Wesentlichste Erkenntnisse: Bei den Angebotsmieten steigen die Preise nur noch um drei bis vier Prozent und neun von 63 Ortsteilen der Messestadt liegen im Median unter sechs Euro pro Quadratmeter.
Die Preise auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt entwickeln sich weiterhin mit moderater Dynamik. Bei den Erstbezugswohnungen nach Neubau und Sanierung stiegen die mittleren Angebotsmietpreise im Jahr 2019 um 3,3 Prozent auf glatt 9,00 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor war noch ein Plus von 6,2 Prozent zu verzeichnen. Auch die Preise bei den Bestandswohnungen erhöhten sich weniger stark als in den Vorjahren. Sie kletterten von 6,70 auf glatt 6,99 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg um 4,3 Prozent (2018: +5,0 Prozent). Zweistellige Zuwachsraten, wie sie 2016 noch Realität waren, gibt es damit nun seit drei Jahren nicht mehr. Das sind die Kernergebnisse des neuen PISA-Marktberichtes 2020, den der Leipziger Immobilienmakler PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG heute zum fünften Mal für Ostdeutschlands größte Metropole vorgelegt hat.
Die Preiskurve in Leipzig flacht ab - mit einer Ausnahme
Timo Pinder, Geschäftsführer PISA IMMOBILIEN kommentiert: „Es ist offenkundig, dass die Preiskurve weiter abflacht. Das gilt insbesondere für Erstbezugswohnungen im Neubau oder nach Sanierung. Hier ist bei den 20 Prozent der teuersten Angebotsmieten sogar ein minimaler Rückgang von 12,08 auf 12,00 Euro pro Quadratmeter zu konstatieren."
Vor allem der Stadtbezirk Nordost (unter anderem die Ortsteile Mockau, Schönefeld und Thekla) lässt aufhorchen. Hier sind die Erstbezugsmieten im Median erstmals rückläufig. Eine vergleichbare Entwicklung ist im Bestand nicht zu beobachten.
Doch es gibt auch eine Ausnahme des allgemeinen Trends: die Erstverkäufe sanierter Altbauwohnungen. In diesem Segment ist die Preissteigerung dynamischer gegenüber dem Vorjahr. Sanierte Altbauwohnungen verteuerten sich im Mittel um rund elf Prozent auf fast 4.500 Euro pro Quadratmeter. Sie erzielten damit höhere Verkaufspreise als erstverkaufte Neubauwohnungen mit knapp 4.300 Euro pro Quadratmeter.
Niedrige Angebotsmieten in Bestandswohnungen immer seltener
Derzeit gib es nur noch neun von insgesamt 63 Leipziger Ortsteilen, in denen die Bestandsangebotsmieten im Median unter 6,00 Euro pro Quadratmeter liegen. Hauptsächlich gilt das für Wohngebiete im Stadtbezirk West. Die Ortsteile Zentrum und Zentrum-Ost weisen in dieser Kategorie einen Mietpreis von über 9,00 Euro pro Quadratmeter auf, sechs weitere von mindestens 8,00 Euro pro Quadratmeter. Knapp die Hälfte der Ortsteile, insgesamt 30, bewegt sich in der Preisspanne zwischen 6,00 und 6,99 Euro pro Quadratmeter, in 16 Ortsteilen sind zwischen 7,00 und 7,99 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.
Erstbezugsmieten mit großer Preisspanne im gesamtstädtischen Vergleich
Bei den Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung ist die Preisspanne deutlich größer als bei den Bestandsangebotsmieten. So gab es 2019 noch drei Ortsteile mit einem Medianwert unter 6,00 Euro pro Quadratmeter, weitere fünf lagen unter 7,00 Euro pro Quadratmeter. In 32 Ortsteilen belief sich der Angebotsmietspreis im Median auf 7,00 bis 8,99 Euro pro Quadratmeter. Fünf Ortsteile pendelten sich zwischen 9,00 und 9,99 Euro pro Quadratmeter ein, 14 weitere Ortsteile, darunter das Zentrum-West an der Spitze, wiesen einen Median von 10,00 bis 11,99 Euro pro Quadratmeter auf.
Politische Regulierung und ihre Folgen für den Wohnungsmarkt
Mit einem Zuzug von etwas mehr als 5.000 Personen im Jahr 2019 sind die Nachfrage und der Druck auf den Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Dass sich dieser dennoch als gesund und funktionsfähig beschreiben lässt, dafür spricht das aktuell hohe Angebot an Neubauprojekten. Weit mehr als 20.000 neue Wohnungen kommen bald zusätzlich auf den Leipziger Markt, so die Online-Immobiliendatenbank GeoMap. Trotzdem bringt die Stadtverwaltung in der Wohnungspolitik immer mehr Regulierung ins Gespräch.
Dazu betont Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig: „Natürlich ist für jede Stadtverwaltung das Thema bezahlbares Wohnen ein ganz wichtiges. Gerade weil es so wichtig ist, muss hier ein Konsens zwischen allen Akteuren hergestellt werden. Es hat auch kein Investor daran Interesse, Wohnungen anzubieten, die dann nicht vermietbar sind. Bezahlbares Wohnen setzt bezahlbare Grundstücks- und Baupreise voraus. Wenn diese nicht gegeben sind, bleibt schlussendlich nur der Weg der Fördermittel. Mit Restriktionen entsteht keine Wohnung zusätzlich und ebenso wenig mit krawallartigen Demonstrationen. Im Gegenteil der Markt wird für Investoren eher uninteressant.“
Wohnungsmarkt Leipzig trotzt der Corona-Pandemie
Bislang hat der Leipziger Wohnimmobilienmarkt die Corona-Pandemie gut überstanden, negative Effektive auf die Entwicklung von Mieten und Verkaufspreisen sind nicht festzustellen. „Soweit wir das für 2020 überblicken können“, resümiert PISA IMMOBILIEN-Geschäftsführer Timo Pinder, „sind die Preise in der Sachsenmetropole stabil geblieben oder gar gestiegen. Einen Corona-Abschlag gab und gibt es jedenfalls nicht. Das hängt auch damit zusammen, dass das Interesse an Wohnen als Grundbedürfnis ungebrochen ist und die Urbanisierung wohnwirtschaftlich weitergeht. Die anhaltend niedrigen Zinsen tun dann ihr Übriges.“
Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer ergänzt: „Eventuell beobachtete Marktveränderungen im Wohnimmobilienbereich mit der Corona-Pandemie in Zusammenhang zu bringen, halte ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt für nicht plausibel. Nach meiner Information gibt es bei allen großen Wohnraumvermietern kaum Probleme bei der Mietzahlung durch coronabedingte Einkommensverluste. Die Bereitschaft für Umzüge sinkt eher aus dem Grund, dass wir einen nicht unerheblichen Mietpreisunterschied zwischen neu vermieteten Wohnungen und den Mietpreisen, der vor Jahren angemieteten Wohnung haben.“
Tendenziell positive Aussichten für den Leipziger Wohnungsmarkt
Dass Leipzig nicht mehr so rasant wächst, verschafft dem Wohnungsmarkt etwas Luft, ändert an der grundsätzlichen Tendenz aber wenig. Das Marktumfeld ist mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau weiterhin positiv. PISA IMMOBILIEN geht daher auch in nächster Zeit von steigenden Mieten aus – „auch weil die mittlere Mietpreisbelastung in Leipzig noch bei rund 30 Prozent liegt“, so Timo Pinder. Unklar ist jedoch, wie lange die Corona-Pandemie andauern und wie stark die Rezession ausfallen wird. So gesehen sind die Aussichten für die fernere Zukunft noch nicht absehbar.
Der „Marktbericht 2020 – Der Wohnungsmarkt in Leipzig“ kann hier kostenlos heruntergeladen werden
