Der Nürnberger Immobiliensektor zeigt sich trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes äußerst robust, wie der aktuelle „Marktbericht Immobilien 2024“ belegt. Vor allem moderne Büroflächen und nachhaltige Wohnprojekte tragen dazu bei, dass der Standort für Investoren attraktiv bleibt.
Das vergangene Jahr brachte für die deutsche Immobilienbranche große Herausforderungen mit sich. Steigende Baukosten und erschwerte Finanzierungsbedingungen beeinflussten den Markt vielerorts spürbar. Doch Nürnberg hebt sich hier positiv ab und erweist sich als verlässlicher Standort. Vor allem der Markt für Büro- und Wohnimmobilien hat sich als stabiler Anker für Investoren und Projektentwickler erwiesen, wie aktuelle Zahlen aus dem „Marktbericht Immobilien Nürnberg 2024“ belegen.
Büroflächenmarkt: Nachfrage steigt leicht
Ungeachtet des schwierigen Marktumfeldes konnte sich der Nürnberger Büromarkt positiv entwickeln: Der Flächenumsatz erreichte mit 102.000 Quadratmetern ein Plus von 8,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere nach kleineren und mittleren Büroflächen ist die Nachfrage hoch. Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter blieben hingegen aus, heißt es in dem Bericht.
Die Spitzenmiete im Bürosegment stieg um 2,4 Prozent auf 17,30 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete über alle Objekt- und Lagequalitäten hinweg von 12,10 Euro (2022) auf 11,40 Euro (2023) sank. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote von 6,1 Prozent im Jahr 2022 (Quelle: Marktbericht Immobilien Nürnberg 2023) auf 5,8 Prozent zurückgegangen, was als positives Zeichen für eine steigende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen gewertet werden kann.
Projekte wie das LOFT 47 im Nordostpark, das bis 2026 von der JGP Group fertiggestellt werden soll, verdeutlichen den Trend zu energieeffizienten und flexiblen Bürokonzepten in Nürnberg. Ähnlich verhält es sich mit dem CAMPUS MARIENBERG, der derzeit mit dem Bauteil 5, den so genannten Tucher Offices, um ein modernes, nachhaltiges Bürogebäude ergänzt wird. Beide Entwicklungen zeigen, wie Nürnberg auf die veränderten Anforderungen im Büromarkt reagiert und zukunftsfähige Lösungen bietet.
„Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation haben Entwickler und Investoren in Nürnberg zahlreiche Projekte auf den Weg gebracht und erfolgreich vermarktet“, sagt Dr. Andrea Heilmaier, Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin der Stadt Nürnberg. „Industrieunternehmen erweitern, wirtschaftsnahe Dienstleister beziehen neue, repräsentative Bürostandorte, Quartiere entstehen. Das stimmt positiv.“
Wohnungsmarkt: Nachhaltigkeit als Schlüssel für die Zukunft
Auch der Wohnungsmarkt zeigt sich in der Frankenmetropole weitgehend stabil. Die durchschnittlichen Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen liegen laut Marktbericht 2024 bei 5.950 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen kosteten 2023 im Schnitt 3.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Vergleich zu 2022 (Quelle: Marktbericht Immobilien Nürnberg 2023), als die Neubaupreise bei durchschnittlich 6.030 Euro pro Quadratmeter und die Preise für Bestandswohnungen bei durchschnittlich 3.760 Euro lagen, sind die Preisveränderungen moderat ausgefallen.
Positiv entwickelt hat sich auch der Mietmarkt: Für kernsanierte Objekte und Neubauten in einfachen Lagen wurde eine Durchschnittsmiete von 15,20 Euro pro Quadratmeter registriert. Im Jahr 2022 lag dieser Wert laut dem Marktbericht Immobilien Nürnberg 2023 noch bei 11,90 Euro. Auch die erzielten Spitzenmieten in Top-Lagen sind von 16,10 Euro (2022) auf 18,50 Euro pro Quadratmeter (2023) gestiegen. Diese Kennzahlen verdeutlichen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Nürnberg weiterhin hoch ist und zu einer soliden Mietentwicklung beiträgt.
Die aktuellen Bautrends im Wohnungssektor sind vor allem von nachhaltigen Mixed-Use-Immobilien bestimmt. Ein Beispiel dafür ist das Projekt HÖFE-N der Eckpfeiler Immobilien Nürnberg GmbH & Co. KG, das 2025 fertiggestellt sein soll und eine CO2-neutrale, weitgehend autarke Energieversorgung bietet. Es kombiniert geförderten und frei finanzierten Wohnungsbau mit Konzepten wie Barrierefreiheit und Sharing. Darüber hinaus wurde erst kürzlich das Projekt FLORA54 der Schultheiss Wohnbau AG fertiggestellt, das 125 moderne Wohnungen mit Begrünung und nachhaltigem Regenwassermanagement umfasst.
Immobilien-Investmentmarkt: Weniger Transaktionen, aber stabile Renditen
Der Immobilien-Investmentmarkt in Nürnberg musste 2023 einen Rückgang des Transaktionsvolumens um rund 70 Prozent auf 319 Millionen Euro verkraften. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 betrug das Volumen noch 1,14 Milliarden Euro. Der Bereich Wohnen bleibt dennoch das stärkste Marktsegment mit 221 Millionen Euro Umsatz. Büroimmobilien wurden vermehrt im Bereich revitalisierungsbedürftiger Bestandsgebäude gehandelt.
Die Spitzenrenditen blieben auch im Jahr 2023 stabil. Im Wohnsegment lag die Rendite bei 2,9 Prozent, im Bürosektor bei 4,7 Prozent und im Einzelhandelssegment konnten Renditen von durchschnittlich 4,1 Prozent erzielt werden. Obwohl das Transaktionsvolumen insgesamt rückläufig ist, bieten diese Werte attraktive Anreize, langfristig in Nürnberg zu investieren.
Wolfgang P. Küspert, Geschäftsführer der Küspert & Küspert Immobilienberatung, die den Immobilienreport für die Stadt Nürnberg erstellt hat, betont: „Die breite wirtschaftspolitische Aufstellung am Standort Nürnberg führt sichtbar zu resilienten Immobilienmärkten – vor allem in herausfordernden Zeiten wie diesen.“ Er ergänzt: „Die Flächenmärkte in den Segmenten Büro und Einzelhandel erleben disruptive Entwicklungen aufgrund eines veränderten Arbeits und Konsumverhaltens.“
Fallende Bodenpreise für Grundstücke
Die Bodenrichtwerte sind im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 gesunken. Während Baugrundstücke in sehr guten Lagen für Einfamilienhäuser im vorletzten Jahr noch zwischen 1.195 und 1.870 Euro pro Quadratmeter kosteten, fielen die Preise 2023 auf eine Spanne von 930 bis 1.500 Euro. Auch in mittleren bis einfachen Lagen zeigte sich ein Preisrückgang: Hier bewegten sich die Quadratmeterpreise zwischen 490 und 1.000 Euro, nachdem sie laut dem vorletzten Markbericht im Jahr 2022 noch bei 620 bis 1.090 Euro lagen.
Sinkende Grundstückspreise können als Marktbereinigung gesehen werden, bieten aber auch Chancen für Investoren. Wolfgang P. Küspert resümiert: „Der kurzfristige, exorbitante Zinsanstieg verhindert Investitionen in Neubauten in allen Segmenten und führt zu starker Kaufzurückhaltung. Dennoch schlägt sich Nürnberg – gerade im bundesweiten Vergleich – tapfer und verfügt über gute Voraussetzungen, bei einem Wiedererstarken der Märkte schnell Fahrt aufzunehmen und dem Markt kurzfristig qualitativ hochwertige Projekte zuführen zu können.“