Wie entwickelt sich der Markt für Büroimmobilien? Welche Faktoren sind für Investoren, Unternehmen und Beschäftigte entscheidend? Zwei aktuelle Untersuchungen liefern Erkenntnisse: Die DVFA-Kommission Immobilien hat Branchenexperten zu ihrer Einschätzung befragt, während die MOMENI Gruppe und Union Investment gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO eine umfassende Studie durchgeführt haben. Die Ergebnisse zeigen: Nachhaltigkeit, hochwertige Standorte und flexible Nutzung gewinnen zunehmend an Bedeutung.
Die DVFA-Kommission Immobilien hat in ihrer Umfrage „Quo Vadis Büroimmobilien – hat der Sektor noch eine Zukunft bei institutionellen Investoren?“ Ende 2024 Branchenexperten befragt. 66 Entscheidungsträger aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft nahmen daran teil. Die Ergebnisse zeichnen ein differenziertes Bild zur Entwicklung von Büroflächen in Deutschland.
Stabilisierung der Bürobeschäftigtenzahlen mit mittelfristigen Rückgängen
Kurzfristig erwarten 51 Prozent der Befragten eine stabile Anzahl an Bürobeschäftigten, während 31 Prozent von einem Rückgang ausgehen. Mittelfristig rechnen knapp 50 Prozent mit einer Reduzierung. Die Auswirkungen auf die Büroflächen spiegeln diesen Trend wider: Rund 61 Prozent sehen kurzfristig keine Veränderung, 44 Prozent erwarten mittelfristig eine Flächenreduktion um durchschnittlich 14 Prozent.
Besonders Homeoffice (59 %) und wirtschaftliche Entwicklungen (53 %) werden als Einflussfaktoren für schrumpfende Flächenbedarfe genannt, während Nachhaltigkeitsanforderungen (47 %) als Wachstumstreiber gesehen werden. Trotz aller Veränderungen rechnen 58 Prozent der Teilnehmer mit einer langfristigen Etablierung von durchschnittlich zwei Homeoffice-Tagen pro Woche.
Flight to Quality: Nachhaltigkeit und hochwertige Standorte im Fokus
Die MOMENI Gruppe und Union Investment haben das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO mit einer umfassenden Analyse zur Zukunft der Büroimmobilien beauftragt. Die Studie „Future Office“ zeigt klare Trends: Qualität und Nachhaltigkeit gewinnen weiter an Bedeutung. 85 Prozent der Entscheider setzen weiterhin auf attraktive Innenstadtlagen.
„Dies deutet darauf hin, dass hochwertige Standorte mit besonderen Serviceangeboten und einem ansprechenden Umfeld als Schlüssel zum Erfolg gelten“, sagt Andreas Gladisch, Geschäftsführer der MOMENI Gruppe. Auch Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union Investment Real Estate GmbH, betont: „Die optimale Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel sowie die Nähe zu gastronomischen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten steigern die Attraktivität gegenüber dem Homeoffice.“
Künstliche Intelligenz optimiert Prozesse, reduziert aber nicht zwangsläufig Flächen
Die Studie zeigt, dass der Einsatz von Künstlicher Intelligenz zwar Effizienzpotenziale birgt, jedoch nicht automatisch zu einer Flächenverringerung führt. Nur drei Prozent der Top-Entscheider erwarten eine signifikante Reduktion der Büroflächen durch KI. Vielmehr bleibt das Büro ein zentraler Ort für Kommunikation und Zusammenarbeit.
Bürostandort als Entscheidungsfaktor für Arbeitnehmer
Die Bedeutung attraktiver Standorte wird auch von Arbeitnehmern unterstrichen: 24 Prozent der Befragten würden für eine bessere Lage den Arbeitgeber wechseln. Urbane Qualität mit einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie ein vielfältiges Umfeld mit Freizeit- und Dienstleistungsangeboten sind zentrale Faktoren.
Flexible Nutzung und Mehrwert durch Allgemeinflächen
Die Nachfrage nach flexibler Nutzung steigt. Besonders Multi-Space-Konzepte gewinnen an Bedeutung. Ein entscheidendes Kriterium für viele Bürobeschäftigte ist das Arbeiten im Freien. 71 Prozent bewerten die Möglichkeit, auf Dachterrassen oder in Gartenanlagen zu arbeiten, als besonders attraktiv.
Institutionelle Investoren und steigende Qualitätsanforderungen
Institutionelle Investoren setzen zunehmend auf ESG-konforme Objekte. Rund 95 Prozent der DVFA-Umfrageteilnehmer sehen Lage und Qualität als entscheidende Faktoren. 70 Prozent erachten nachhaltige Kriterien als zentrale Anforderungen. Infolgedessen rechnen Investoren mit steigenden Mieten (durchschnittlich +10 %) und höheren Investmentpreisen (+11 %) für qualitativ hochwertige Immobilien.
Dennoch wird die Büroimmobilien-Quote bei institutionellen Investoren zurückgehen. 55 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten eine Abnahme um durchschnittlich 13 Prozent. Hauptgründe sind höhere ESG-Anforderungen, Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen sowie strategische Asset-Allokationen.