Peter Bergmann ist kaufmännischer Projektleiter beim Kölner Logistikentwickler ALCARO. In der strategischen Expansion zeigt er sich nicht nur optimistisch, sondern setzt in erster Linie auf seine ostdeutsche Heimat. Gerade läuft der Bauantrag über 90.000 Quadratmeter Hallenfläche im Log Plaza Frankfurt (Oder), Teil zwei des insgesamt 170.000 Quadratmeter großen Gesamtprojektes. Der erste Teil wurde 2022 fertiggestellt und bereits vollständig vermietet. Wohin die Nachfrage geht und warum die neuen Bundesländer weitaus investorenfreundlicher sind, erklärt er im Interview mit IMMOBILIEN AKTUELL.
Das Segment Logistik leidet nicht so stark wie andere Nutzungsarten, ist aber natürlich auch von der derzeitigen Marktlage betroffen: Zum dritten Quartal 2023 brachen die Transaktionen um 57 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein und lagen um 25 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Setzen Sie dennoch auf Expansion?
Peter Bergmann: Im Vergleich ist Logistik immer noch ‚Investors Darling‘. Rund 3,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen allein in diesem Jahr sind sehr ordentlich in Anbetracht der aktuellen Zurückhaltung der Investoren im Immobilienmarkt. Wir haben auch wieder einzelne großvolumige Portfolioverkäufe gesehen. Aber es werden aktuell wenig Objekte auf dem Markt angeboten.
Es stimmt zudem, dass teilweise die Nachfrage abgenommen hat – 2022 ging ja erstmals seit 15 Jahren der Umsatz im Onlinehandel zurück. Dementsprechend sinken die Flächengrößen auf Mieterseite, die sich aktuell vornehmlich zwischen 10.000 bis 40.000 Quadratmetern bewegen. Dem entgegen spricht aus unserer Sicht eine steigende Nachfrage für ESG-konforme Logistikbauten, um die entsprechenden Fonds fit zu machen für die EU-Taxonomie. Daher bauen wir nun voraussichtlich ab Frühjahr 2024, um unser Produkt ab 2025 auf den Markt zu bringen.
Ein gutes Verkaufsargument sind natürlich steigende Mieten. Sehen Sie noch Potenzial nach oben?
Peter Bergmann: Die Mieten haben derzeit größtenteils ihr Potenzial ausgeschöpft. Die Logistikbranche steht vor Herausforderungen wie zum Beispiel der Umstellung der Lieferketten. Da sehe ich derzeit keine Möglichkeiten für größere Mietsprünge. Bei gestiegenen Baukosten achten wir als Entwickler natürlich darauf, dass hinsichtlich Miete auch die eigene Wirtschaftlichkeit gewährleitstet ist. Eine Ausnahme bildet die City-Logistik, wo Mieten in zweistelliger Höhe durchaus realistisch sind. Doch die Kommunen tun sich schwer mit entsprechenden Genehmigungen für innerstädtische Logistikflächen, obwohl wir sehr gut wissen, dass es zur Reduzierung der Verkehrswege und damit des CO2-Ausstoßes die probateste Lösung darstellt. Auch was die Kaufpreise betrifft, sehen wir aktuell noch keine greifbare Basis, bei der Käufer und Verkäufer leicht zusammenfinden.
Das Log Plaza Frankfurt (Oder): Ostdeutsche Bundesländer ziehen Großprojekte an
Nun bauen Sie in Frankfurt (Oder), einer Stadt, die aus der Sicht des Immobilienmarktes kein A-Standort ist. Ist das eine strategische Präferenz oder finden sich sonst kaum noch Logistik-freundliche Kommunen?
Peter Bergmann: In Frankfurt (Oder) treffen wir tatsächlich ideale Bedingungen an: Unser Projekt dort ist ein Bestandteil des Güter-Verkehrs-Zentrums (GVZ) und unmittelbar an eine Bundesstraße und eine Autobahn angeschlossen. Der Standort bietet darüber hinaus eine gute Personalverfügbarkeit und eine attraktive Lage direkt am TEN-T-Korridor North Sea-Baltic an der Hauptverkehrsachse für Ost-West-Verkehre via Paris-Berlin-Warschau-Moskau.
Doch Frankfurt (Oder) beziehungsweise Brandenburg ist kein Einzelfall: Die Neuen Bundesländer ziehen aktuell die Großprojekte an, seien es Infineon und TSMC in Sachsen, Tesla bei Berlin, Intel in Magdeburg oder auch CATL bei Erfurt. Wir reden hier von Investitionsvolumina von insgesamt über 50 Milliarden Euro. Für diese Zukunftsbranchen von Batterieproduktion über Elektromobilität bis hin zu Chipproduktion sind ausgedehnte Logistikflächen von zentraler Bedeutung. Der Osten der Republik bietet die Flächen und die Investorenfreundlichkeit der öffentlichen Hand: Daher ist Ostdeutschland für mich der große Logistik-Gewinner.
Welche Infrastrukturkriterien müssen denn aus Sicht der Logistikbranche erfüllt sein?
Peter Bergmann: Die Autobahnanbindung bleibt zwar ein zentrales Element und ich bin dankbar, dass die Verkehrsinvestitionen in Ostdeutschland bis heute so massiv erfolgt sind. Doch die Anbindung an die Schiene gewinnt an Bedeutung. Vor allem ein ausgebautes Schienennetz wird gerade in guten Lagen nach und nach gleichwertig neben die Autobahnanbindung treten – nicht zuletzt aus Nachhaltigkeitsgründen, um der Bahn den Vorzug gegenüber dem Lkw zu geben. Es wäre sehr gut, wenn jetzt bereits in den entsprechenden Lagen großvolumige Investitionen in den Ausbau der Bahninfrastruktur fließen würden. Was für die weiteren Logistikregionen wichtig wäre, ist eine Vereinfachung im Bereich Baugenehmigungen und eine fortschreitende Akzeptanz der Logistik in der breiten Öffentlichkeit durch stets optimierte Konzepte - wie das Log Plaza Konzept von ALCARO.
