Die Bevölkerung in Deutschland wird immer älter und pflegebedürftiger. Welche Auswirkungen das auf den künftigen Bedarf an Pflegeplätzen hat, untersucht in regelmäßigen Abständen der Pflegeheim-Atlas Deutschland von Wüest Partner Deutschland. Die Studie wirft auch Schlaglichter auf die Situation bei Pflegeeinrichtungen in Mitteldeutschland.
Zwischen 2015 und 2019 hat sich die Zahl der Pflegebedürftigen deutschlandweit um gut 44 Prozent auf 4,13 Millionen erhöht. Mit der Babyboomer-Generation geht in den kommenden Jahren eine weitere große Bevölkerungsgruppe in Rente. Das bedeutet: 2040 werden rund 5,1 Millionen Menschen pflegebedürftig sein. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf zwischen 185.000 und 230.000 Pflegeplätzen.
Aufgrund der seit Jahren rückläufigen Heimquote gehen die Initiatoren der Studie davon aus, dass diese Zahl eher am unteren Ende der Spanne angesiedelt sein wird. Die Heimquote spiegelt den Anteil der stationär im Heim versorgten Pflegebedürftigen wider. Sie ist bereits jetzt gesunken – von 30 Prozent im Jahr 2015 auf 23,2 Prozent im Jahr 2019. Bei einer vorausgesetzten Belegung mit 100 Pflegeplätzen pro Einrichtung müssten bis 2040 in der Bundesrepublik rechnerisch rund 1.850 neue Pflegeheime entstehen.
Künftige Pflegegeneration will individuell und selbstbestimmt wohnen
Gegenwärtig sei schwer zu prognostizieren, wie sich die Heimquote künftig entwickeln werde, sagte Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland, der die wichtigsten Studienergebnisse Mitte November vorstellte und aus diesem Anlass mit zwei Experten über aktuelle Trends und Einflüsse auf den Pflegemarkt diskutierte. Faktoren wie die anhaltende Stärkung der ambulanten Pflege, die Förderung von altersgerechtem, barrierefreiem Wohnungsbau und die staatliche Unterstützung pflegender Angehöriger sprächen jedoch für ein weiteres Absinken.
Wie Constantin Gutknecht, Geschäftsführer der Quantum Medical Care GmbH, einer auf Gesundheitsimmobilien spezialisierten Kapitalverwaltungsgesellschaft, bemerkte, sei die künftige Pflegegeneration gebildet, vermögend und habe klare Vorstellungen hinsichtlich eines selbstbestimmten und individuellen Wohnens im Alter. „60 Prozent von ihnen möchte wenn möglich den Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen“, so der Pflegeimmobilienexperte. Investoren müssten auf diese Situation reagieren und den Fokus auf Konzepte legen, die Formen ambulanter und stationärer Pflege miteinander verbinden.
Herausforderungen: Flächenmangel und fehlende Pflegefachkräfte
Für Thomas Flotow, Sprecher der Geschäftsführung von PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG, besteht die wichtigste Herausforderung darin, geeignete Flächen für den Neubau von Pflegeimmobilien zu finden, insbesondere in den Metropolen und Großstädten. In Hamburg stehe PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG beispielsweise in Konkurrenz zum Wohnungsbau, so Thomas Flotow. Das größere Problem bei der Ausweitung des Pflegeangebots sei jedoch die mangelnde Verfügbarkeit von Fachkräften. Die Rekrutierung von Personal gestalte sich nicht nur in ländlichen Regionen, sondern auch in Ballungszentren zunehmend schwieriger.
Im Jahr 2019 lag die Pflegequote in Deutschland bei 5,0 Prozent. Mit anderen Worten: Zum Zeitpunkt der Erhebung war etwa jeder zwanzigste Bundesbürger pflegebedürftig. In den mitteldeutschen Bundesländern liegt diese Zahl aufgrund des vergleichsweise hohen Alters der Bevölkerung über dem Schnitt – von Thüringen mit 6,4 Prozent über Sachsen mit 6,2 Prozent bis Sachsen-Anhalt mit 5,9 Prozent.
Generell weist der Pflegeheim-Atlas für weite Teile der östlichen Bundesländer sowie für den ländlichen Raum hohe Pflegequoten aus. Dies hat offenbar Auswirkungen auf die Zahl der Pflegeheimplätze. Deren Zahl wuchs beispielsweise in Thüringen zwischen 2009 und 2019 um genau ein Drittel (plus 33,3 Prozent). Mecklenburg-Vorpommern (plus 31,4 Prozent) und Sachsen-Anhalt (plus 28,3 Prozent) haben im genannten Zeitraum ebenfalls überdurchschnittlich viele Plätze aufgestockt. Bei der Heimquote, die angibt, wie groß der Anteil der Pflegebedürftigen ist, die in Heimen voll- oder teilstationär versorgt werden, liegen innerhalb der ostdeutschen Bundesländer Sachsen-Anhalt (27,0 Prozent) und Sachsen (24,2 Prozent) vorn. Bei der Auslastung der Pflegeheimplätze befinden sich die drei mitteldeutschen Bundesländer deutschlandweit mit etwa 93 Prozent in der Spitzengruppe.
Pflegeimmobilien bei Investoren hoch im Kurs – nicht erst seit Corona
Im Zuge der Corona-Pandemie hat das Interesse an Objekten mit stabilen Miet- und Pachteinkünften, zu denen Gesundheits- und Pflegeimmobilien zählen, noch einmal deutlich zugenommen. „Das Thema Resilienz ist ein wesentlicher Aspekt, warum institutionelle Investoren gerade verstärkt in diesen Markt eintreten“, erläutert Constantin Gutknecht. „Die geringe Konjunkturabhängigkeit der Assetklasse ist gerade für viele Investoren interessant, die eine Income-Strategie verfolgen.“ Jedoch mangelt es hier an adäquaten Angeboten. Der Nachfrageüberhang sorgt für eine rückläufige Rendite. So liegen die Anfangsrenditen für langjährig vermietete reine Pflegeheime derzeit zwischen 4,0 und 7,0 Prozent.
Angesichts der hohen Nachfrage und des knappen Angebots sind in Mitteldeutschland Pflegeheime für Investoren so interessant wie nie. Zu den Projektgesellschaften, die sich auf den Neubau hochwertiger Pflegeeinrichtungen für Senioren und deren Vermarktung spezialisiert haben, gehört beispielsweise in Sachsen die Theed.Projekt GmbH. Nach aktuellem Planungsstand wird die Gesellschaft mit Hauptsitz in Chemnitz in den kommenden drei Jahren 15 Pflegeheime mit einem Gesamtvolumen von rund 210 Millionen Euro errichten, beispielsweise in Limbach-Oberfrohna, Burgstädt, Oberwiesenthal und Oelsnitz. „Wir konzentrieren uns auf Südwest- und Mittelsachsen. Hier realisieren wir Bauvorhaben in enger Zusammenarbeit mit den Betreibern, um den zukünftigen Bewohnern eine hohe Qualität und maximalen Komfort in einem lebenswerten Umfeld zu bieten“, sagt Theed-Geschäftsführer Sebastian Uhlig. Mit seinen Projekten schafft das Unternehmen nicht nur Wohnraum für insgesamt rund 2.000 Senioren, sondern darüber hinaus mehr als 1.000 neue Arbeitsplätze.
Betreutes Wohnen und Mehrgenerationenprojekte
Auf Wohnanlagen, die betreutes Wohnen, ambulant betreute Wohngemeinschaften und bei Bedarf eine Tagespflege vereinen, fokussiert sich die sanivest Projekt GmbH aus dem thüringischen Ilmenau. Kerngeschäft sind eigene Projekte im Bereich des Seniorenwohnens sowie Mehrgenerationen-Wohnanlagen, in denen selbstständig agierende Senioren-Wohngemeinschaften mit jungen Familien unter einem Dach leben. Jüngstes Projekt ist der Anfang Oktober fertiggestellte Pflege-Wohn-Komplex „Auf dem Walzel“ in Bad Sulza, der neben einer Tagespflege zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften sowie Apartments für Betreutes Wohnen mit einem dementsprechenden Dienstleistungsangebot bereithält.
Bundesweit aktiv ist die Carestone Group GmbH, einer der hierzulande führenden Entwickler und Anbieter von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien. In Mitteldeutschland – insbesondere in Sachsen-Anhalt – liegt der Fokus des Unternehmens mit Stammsitz in Hannover auf den Standorten Aschersleben und Leuna. Während in Leuna bis zum Sommer des kommenden Jahres 75 seniorengerechte Einzel- und drei Doppelzimmer entstehen und dem im Großraum Halle/Merseburg steigenden Bedarf an Pflegeplätzen Rechnung tragen werden, wurde erst Ende August am zukünftigen Seniorenhaus „Am Stadtpark“ in Aschersleben Richtfest gefeiert. Nach Fertigstellung wird das Gebäude über 102 Einzel- und 14 Doppelapartments für stationäre Pflege verfügen.
