Neuer PISA-Marktbericht: Keine Preisüberhitzung in Leipzig festzustellen

Laut dem aktuellen PISA-Marktbericht nahmen die Angebotsmietpreise 2018 in Leipzig im Bestand um fünf Prozent auf einen Mittelwert von 6,70 Euro pro Quadratmeter zu. Im Vorjahr betrug der Anstieg sechs Prozent. „Die Preiskurve ist flacher geworden“, kommentiert Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA IMMOBILIENMANAGEMENT, die Studienergebnisse. Zweistellige Zuwachsraten gebe es nun seit zwei Jahren nicht mehr.

Schleußig am teuersten, Grünau am günstigsten

Dass sich der Immobilienmarkt der sächsischen Metropole weiterhin „dynamisch auf moderatem Niveau“ entwickelt, wie Timo Pinder betont, zeigen die Zahlen zum Erstbezug. Demnach gingen 2018 die durchschnittlichen Angebotsmieten nach Neubau und Sanierung um 6,2 Prozent auf 8,71 Euro je Quadratmeter hinauf (2017: plus fünf Prozent). Insgesamt lagen sie in zehn von 63 Ortsteilen, darunter Schleußig an der Spitze, zwischen zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter. Am wenigsten war für den Erstbezug in Grünau-Nord mit fünf Euro zu zahlen.

Ein weiteres Ergebnis sind die aktuell deutlich längeren Abvermietungszeiten für Neubauwohnungen. Dies sei ein Hinweis darauf, dass Verhandlungsspielraum bei den Mietvertragsabschlüssen bestehen könnte, so Timo Pinder.

Ranking Angebotsmieten: Erstbezug nach Neubau und Sanierung

Keine Ausreißer bei Bestandswohnungen

Beim Bestand nennt die Studie noch zwölf Ortsteile, in denen die Angebotsmieten im Median unter sechs Euro pro Quadratmeter betragen. Die Spanne reicht von 5,31 Euro in Grünau-Ost bis 8,88 Euro im Zentrum. Dazu betont Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig, die den Marktbericht wissenschaftlich begleitet hat: „ Bei den Bestandswohnungen gibt es keine Ausreißer, vielmehr verzeichnen wir durch alle Ortsteile hinweg eine gleichmäßige Entwicklung. Das sehen wir als positives Zeichen.“

Ranking Angebotsmieten: Bestandswohnungen

Leipzig bleibt gesunder Markt

Die Gründe für den kontinuierlichen Preisanstieg sind der ungebrochene Zuzug und der Anstieg der Investitionskosten, insbesondere im Hinblick auf die Bau- und Grundstückspreise. Hinzu kommen steigende baurechtliche respektive DIN-Vorgaben. Wollen Projektentwickler keine Verluste machen, ergeben sich daraus zwangsläufig steigende Mieten – sowohl für Sanierungen als auch Neubau.

Dennoch: Leipzig lässt sich weiterhin als gesunder, funktionsfähiger Markt einschätzen, stellt PISA-Geschäftsführer Timo Pinder klar. Von einer angespannten Situation zu sprechen, sei „nicht richtig“, ergänzt Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer. Der Knackpunkt sei auch weniger die Mietpreisentwicklung, sondern das Einkommensniveau. Die Einkommen seien stadtweit einfach zu niedrig, sagt die Wissenschaftlerin.

Etliche Neubauten in der Pipeline

Für Timo Pinder werden die nächsten zwei Jahre „extrem spannend“. Vor allem aufgrund des Neubauangebotes, das sich aktuell deutlich ausweite. Als Beispiele nennt der Fachmann: die Heeresbäckerei (347 Wohnungen) und die Bleichertwerke (160 Wohnungen) in Gohlis, das Werk Motor I (260 Wohnungen) und der Parc du Soleil (180 Wohnungen) in Möckern, der Wohnkomplex Four Living in der Prager Straße (300 Wohnungen), das Quartier am Lindenauer Hafen (470 Wohnungen), das Konstantinum in Neuschönefeld (123 Wohnungen) und das Quartier am Schloss Schönefeld (142 Wohnungen).

Weitere 175 Wohnungen und 164 Studentenapartments entstehen bis 2023 auf dem Gelände am alten Krystallpalast und circa 600 Wohnungen in der Parkstadt Leipzig. „Diese rege Neubautätigkeit wirkt einer Preisüberhitzung entgegen, denn sie lässt die Preise durch ein breites Angebot auf dem Gesamtmarkt weniger stark steigen“, erläutert Timo Pinder. Neubau ermögliche zudem eine strukturelle Leerstandsquote, die noch genügend Umzugsmöglichkeiten für die Einwohner der Stadt bietet und kompletten Stillstand vermeidet.

Preisanstieg durch modulares Bauen drosselbar

Um in Zukunft Mieten günstiger gestalten zu können, empfiehlt Timo Pinder Projektentwicklern einfachere Lösungen: „Modulares und serielles Bauen sind die Zukunft.“ So seien etwa die Kosten durch die kürzeren Bauzeigen deutlich niedriger. Darüber hinaus plädiert der Immobilienexperte für die Schaffung von kostengünstigem Bauland am Stadtrand. Mit einer entsprechenden S-Bahn-Anbindung könnten Quartiere mit kompletter Infrastruktur entstehen, sodass Familien ruhig, naturnah und in der Regel kostengünstiger wohnen können. 

Keine Option für die Studienautoren ist hingegen der viel diskutierte Mietendeckel. „Was Berlin macht, ist sehr gefährlich“, findet Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, weil dadurch Investoren abgeschreckt würden. In Leipzig gebe es zudem bereits eine ganze Reihe umfangreicher mietrechtlicher Regularien. Unter welchen Bedingungen Mietsteigerungen möglich sind, sei demnach ganz klar geregelt.

Kostenloser Download

Der PISA-Marktbericht gilt als detaillierteste Studie zum Leipziger Wohnungsmarkt. PISA IMMOBILIENMANAGEMENT und die Berufsakademie Sachsen/Leipzig wollen mit der Publikation auch dazu beitragen, dass sich die Debatte um das Wohnen und Bauen in der Öffentlichkeit ein Stück weit versachlicht.

Der „Marktbericht 2019 – Der Wohnungsmarkt in Leipzig“ kann kostenlos auf der Homepage von PISA IMMOBILIENMANAGEMENT heruntergeladen werden.