Die Mietpreisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt in Sachsens größter Metropole verliert weiter an Dynamik. Die Auswirkungen des ersten Corona-Jahres blieben dabei allerdings gering. Das zeigt der neue PISA-Marktbericht, der erstmals auch das Leipziger Umland mit einbezieht. Die Ergebnisse im Einzelnen.
Laut dem neuem PISA-Marktbericht 2021 sind die Angebotsmieten zwar auch 2020 gestiegen, allerdings betrug die Teuerung bei den Erstbezugsmieten im Median lediglich vier Cent pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg um 0,4 Prozent auf 9,04 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: 2019 waren die mittleren Angebotsmietpreise von Erstbezugswohnungen nach Neubau und Sanierung um 3,3 Prozent auf 9,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen, 2018 hatte der Anstieg noch bei 6,2 Prozent auf 8,71 Euro pro Quadratmeter gelegen.
Auch bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen flacht die Preiskurve weiter ab. Für 2020 weist der Marktbericht einen Anstieg im Median um 20 Cent auf 7,19 Euro pro Quadratmeter aus – ein Zuwachs um 2,9 Prozent. 2019 waren die Angebotsmieten im Bestand noch um 4,3 Prozent auf 6,99 Euro pro Quadratmeter und 2018 um 5,0 Prozent auf 6,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Kein nachlassender Wohnungsbedarf
„Der langsamere Mietanstieg scheint einherzugehen mit der abnehmenden Dynamik des Bevölkerungswachstums. Umgekehrt dürfte wohl auch das gestiegene Mietniveau dafür sorgen, dass die Einwohnerzahl langsamer wächst“, ordnet Timo Pinder, Geschäftsführer der PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG, die Ergebnisse ein. PISA IMMOBILIEN legt nunmehr zum sechsten Mal ihren Bericht zum Leipziger Miet-, Wohneigentums- und Investmentmarkt vor.
Timo Pinder geht jedoch nicht von einem nachlassenden Wohnungsbedarf in den kommenden Jahren aus. Trotz des zuletzt abgeschwächten Einwohnerwachstums liege der Saldo aus Zu- und Wegzügen weiterhin im Plus. 2020 habe Leipzig 4.935 Neubürger verzeichnet (2019: 6.113, 2018: 6.974). Prognosen zufolge werde Leipzigs Einwohnerzahl bis 2040 von derzeit 605.000 auf 665.000 anwachsen. Zusätzlich erhöhe der Trend zur Haushaltsverkleinerung die Wohnungsnachfrage. Zugleich seien die Zahlen bei Baufertigstellungen und Baugenehmigungen gestiegen, was Timo Pinder als gutes Zeichen hinsichtlich der künftigen Balance von Angebot und Nachfrage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt wertete.
Erstbezug: Höchste Angebotsmieten in Mitte und West
Aktuell werden die höchsten Mieten für Erstbezug im Stadtbezirk Mitte (Innenstadt) aufgerufen. Hier liegen die Preise im Median bei 11,00 Euro pro Quadratmeter. Direkt dahinter folgt der Stadtbezirk West mit einem erstaunlichen Sprung bei den Erstbezugsmieten von 5,65 Euro pro Quadratmeter auf 10,50 Euro pro Quadratmeter. Ursache hierfür ist das neugebaute Wohngebiet am Lindenauer Hafen im Stadtbezirks-Ortsteil Schönau. In sechs weiteren der insgesamt zehn Leipziger Stadtbezirke rangieren die Erstbezugsangebotsmieten im Median zwischen 9,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Nur in Nordost und Ost liegen sie mit 8,51 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 8,50 Euro pro Quadratmeter noch darunter.
Bestand: Günstigste Angebotsmieten in West und Nordost
Im Bestand lässt es sich derzeit am günstigsten im Stadtbezirk West leben. Die Angebotsmieten liegen hier im Median bei 5,72 Euro pro Quadratmeter. Damit ist West mit seinen sieben Ortsteilen der einzige Stadtbezirk, in dem es noch Bestandsangebotsmieten im Median von unter 6,00 Euro pro Quadratmeter gibt, zu finden in den fünf Ortsteilen Grünau-Nord, -Mitte, -Ost und -Siedlung sowie Lausen-Grünau. Im Vorjahr gab es unter den insgesamt 63 Leipziger Ortsteilen noch neun, in denen Bestandswohnungen weniger als 6,00 Euro pro Quadratmeter kosteten, 2018 waren es zwölf und 2017 noch 23.
Zweitgünstigster Wohnort ist der Stadtbezirk Nordost mit Bestandsangebotsmieten im Median von 6,50 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten sind Bestandswohnungen in Südwest (7,50 Euro pro Quadratmeter), Süd (8,00 Euro pro Quadratmeter) und Mitte (8,68 Euro pro Quadratmeter).
Corona-Krise ohne Einfluss auf Wohnungsmarkt und Einkommen
Das Jahr 2020 war von der Corona-Pandemie und von Lockdowns geprägt, doch die Auswirkungen auf den Leipziger Wohnungsmarkt blieben gering. „Signifikate Veränderungen infolge des Lockdowns konnten wir nicht feststellen“, sagt Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig in der Berufsakademie Sachsen. Sie hat in Zusammenarbeit mit einem Professorenteam den PISA-Marktbericht erarbeitet.
Auch auf die Einkommen hatte die Pandemie keinen negativen Einfluss. Das monatliche Haushaltseinkommen der Leipziger stieg 2020 im Median auf 1.974 Euro (2019: 1.891 Euro, 2018: 1.832 Euro, 2017: 1.767 Euro). „Gemäß kommunaler Bürgerumfrage der Stadt Leipzig im Jahre 2020 werden im Durchschnitt in Leipzig 29 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete einschließlich Nebenkosten aufgewendet. Damit ist gegenüber den Vorjahren sogar eine leicht rückläufige Entwicklung zu konstatieren“, sagt Kerry-U. Brauer. Allerdings müsse man differenzieren: Haushalte mit mehr als 3.200 Euro monatlichem Nettoeinkommen müssten im Schnitt nur 19 Prozent ihrer Mittel für Wohnen aufwenden, Haushalte mit weniger als 1.100 Euro durchschnittlich 43 Prozent.
Die Wissenschaftlerin hält die Tatsache, dass es hinsichtlich der Angebotsmieten keine extrem großen Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtbezirken gibt, für ein gutes Signal: „Das beweist die insgesamt positive Entwicklung der Stadt. Die Gefahr einer Ghettoisierung sehe ich hier absolut nicht.“
Nahversorger setzt auf Mixed-Use-Immobilien
Der Mangel an Grundstücken erweist sich zunehmend als Hindernis auf dem Weg in einen ausgeweiteten Wohnungs- wie Gewerbeneubau. Die Konsum Leipzig eG als Projektunterstützer des PISA-Marktberichtes verfolgt daher unter anderem den Ansatz, selbst eigene Bauprojekte zu entwickeln. „Etwa ein Drittel der Immobilien, in denen wir Filialen haben, gehört uns. Hier sind wir nicht nur Supermarktbetreiber, sondern auch Eigentümer“, sagt Vorstandssprecher Dirk Thärichen.
Perspektivisch wird die Konsum Leipzig eG dort die klassischen Flachbauten abreißen und auf diese Flächen sogenannte Mixed-Use-Gebäude bauen, in denen das Unternehmen das Erdgeschoss selbst nutzt und für die oberen Etagen einen Generalmieter beziehungsweise Betreiber sucht. Im Sinne dieser Strategie eröffnet die Konsum Leipzig im ersten Quartal 2022 im Stadtteil Marienbrunn ein mehrgeschossiges Gebäude mit modernem Markt im Erdgeschoss und barrierearmem Wohnraum in den Obergeschossen. Insgesamt verfüge die Konsum Leipzig eG über rund 20 Objekte, die in den kommenden Jahren auf diese Weise entwickelt werden sollen, so Dirk Thärichen. Schwerpunkt in nächster Zukunft bleibe dabei die Messestadt.
Leipziger Umland erstmals in Studie einbezogen
Seit 2016 ziehen mehr Menschen aus Leipzig ins Umland als umgekehrt. Aufgrund der wachsenden Bedeutung der angrenzenden Gemeinden wurden diese erstmals in die Analyse einbezogen. „Vor allem Gemeinden, die Neubauvorhaben realisieren, gewinnen Einwohner aus Leipzig hinzu. Eine Folge davon ist, dass auch dort die Angebotsmieten und Hauspreise steigen“, sagt Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA IMMOBILIEN.
In 13 von 14 Umlandgemeinden haben die Bestandsangebotsmieten von 2014 bis 2020 im Median zwischen 4,7 Prozent (Pegau) und 35,6 Prozent (Markranstädt) zugelegt (zum Vergleich: Leipzig 32,4 Prozent). Die Mieten im Umland liegen damit aktuell zwischen 5,34 Euro pro Quadratmeter (Pegau) und 7,00 Euro pro Quadratmeter (Taucha). Einzig Markkleeberg ist teurer: Mit 7,50 Euro pro Quadratmeter liegen die Median-Bestandsangebotsmieten dort bereits über denen von Leipzig (7,19 Euro pro Quadratmeter).
Leipzig hat noch Freiflächen für die Baulandentwicklung
„Gerade weil Bauland mit Baurecht in Leipzig immer knapper und damit teurer wird, müssen deutlich mehr und deutlich schneller Flächen mittels Bauleitplanung baurechtlich aktiviert werden“, erklärt Matthias Geisel, Geschäftsführer der PISA Baulandentwicklungsgesellschaft mbH. „Dies bedingt eine enge Zusammenarbeit von Stadtplanung, Stadtparlament und Fachämtern mit privater Baulandentwicklung und Baulanderschließung. Die Neuerschließung ist ein Weg, einer weiteren Verknappung von genehmigungsfähigem Bauland im Stadtgebiet und somit einer weiteren Verteuerung von Wohnen entgegenzuwirken.“
In der PISA Baulandentwicklungsgesellschaft bündelt PISA IMMOBILIEN seit Juni 2021 die Beratungsleistungen im gesamten Prozess der Baulandentwicklung – und ist dafür neben Leipzig und seinem Umland auch innerhalb der Stadtgrenzen von Halle (Saale), Dresden, Chemnitz, Erfurt, Jena, Suhl, und Freiberg aktiv.
Detailliertester Wohnungsmarktbericht für Leipzig
PISA IMMOBILIEN legt gemeinsam mit der Berufsakademie Sachsen / Leipzig den detailliertesten Marktbericht für Leipzig im sechsten Jahrgang vor. Der PISA-Marktbericht gilt als verlässliches Nachschlagewerk für genaue Angebotsmieten aus allen 63 Ortsteilen der Stadt Leipzig. Er gibt Auskunft über die aktuellen Mietpreise sowie die Preisentwicklung der letzten sieben Jahre. Für jeden der zehn Stadtbezirke und jeden der 63 Ortsteile werden die Mietpreisangebote im Erstbezug und im Bestand differenziert nach Preisspannen in Grafiken visualisiert. Ergänzend werden pro Stadtbezirk Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet. Damit erhalten die Akteure am Markt noch mehr Informationen.
Der „Marktbericht 2021 – Der Wohnungsmarkt in Leipzig“ kann kostenlos auf der Homepage von PISA IMMOBILIEN unter www.pisa-immobilien.de heruntergeladen werden.
Zur Internetpräsenz der Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig geht es hier: www.ba-sachsen.de
