Zwischen Stabilität, Preiskorrekturen und Chaos: Vom Berliner Immobilienmarkt kommen nach Jahren steten Preisanstiegs in allen Segmenten unterschiedliche Signale.
Zuletzt berichtete die Berliner Sparkasse von Unsicherheiten aufgrund der Mietendeckel-Diskussion. Viele internationale Investoren hätten Berlin derzeit nicht auf ihrer Shortlist, sagte der Leiter gewerbliche Immobilienfinanzierung, Marcus Buder. Die Regulierungen wirkten sich auch auf Bewertung und Finanzierung aus: „Der Mietendeckel führt dazu, dass wir weniger Kredit geben können." Da Kaufwillige mehr Eigenkapital mitbringen müssten und die Kreditkosten steigen würden, rechnete Marcus Buder mit Druck auf die Kaufpreise – Käufer würden Preise nicht mehr so leicht akzeptieren. Der Sparkasse zufolge lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2019 bei Verkaufsangeboten für Eigentumswohnungen bei 4.630 Euro.
Umsätze im Grundstückshandel sinken
Zuvor hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte von regelrechten Einbrüchen in Einzelsparten berichtet. Diesen Angaben zufolge sind im ersten Halbjahr dieses Jahres weniger Immobilien bei gesunkenen Preisen verkauft worden. Die Zahl der Kauffälle nahm um fast ein Fünftel ab. Den stärksten Umsatzeinbruch gab es demzufolge bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einem Minus von 34 Prozent und Büroimmobilien, bei denen die Umsätze um mehr als die Hälfte sanken. Im Teilbereich der Büro- und Geschäftshäuser brachen die Preise um fast 70 Prozent ein. Insgesamt sanken die Umsätze im Grundstückshandel berlinweit um 43 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Beim Anblick der Zahlen bin ich fast vom Stuhl gefallen“, sagte dazu Ausschusschef Reiner Rössler dem „Tagesspiegel“. So einen Rückgang bei der Zahl der verkauften Grundstücke und Immobilien in einem Halbjahr habe es so in Berlin noch nicht gegeben. Er sah indes keine Anzeichen auf anhaltende starke Preiskorrekturen, sondern sprach von einer nachlassenden Preisdynamik am Berliner Grundstücksmarkt.
Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen sank um ein Fünftel – ein möglicher Hinweis darauf, dass Anleger und Investoren durch die Pandemie und den Mietendeckel-Streit verunsichert sind, wie Reiner Rössler sagte. Auf die Preise in diesem Segment wirkte sich das zugleich kaum aus; sie legten dem Ausschuss zufolge um sechs Prozent zu. Auch der Markt für Eigenheime und Baugrundstücke zeigte sich von der Unsicherheit unbeeindruckt: Die Umsätze mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen gegen den Trend leicht an, auch sank die Zahl der Kauffälle nur leicht. Der Gutachterausschuss ist beim Berliner Senat angesiedelt und wertet die Daten aller vorliegenden notariell beurkundeten Kaufverträge aus.
Keine seriöse Auswertung von Mieten in Bestandswohnungen
Die Unsicherheit angesichts der unklaren Zukunft des Mietendeckels beeinflusst derweil selbst die Preisanalysten: So erklärte der Immobilienverband IVD, für Mieten in Bestandswohnungen erstmals seit 15 Jahren keine seriöse Auswertung bieten zu können. „Die Entwicklungen gehen völlig quer“, sagte die Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses beim IVD Berlin-Brandenburg, Katja Giller. Die Unterschiede bei den Schattenmieten seien so groß, dass man daraus keine Rückschlüsse auf marktübliche Mieten ziehen könne. Schattenmieten werden bei Neuvertragsabschlüssen neben der offiziellen, gedeckelten Miete verlangt und fällig, falls der Mietendeckel kippt. Die IVD-Chefin für Berlin-Brandenburg, Kerstin Huth, sprach bei der Vorstellung der Zahlen von einem „Chaos" auf dem Berliner Mietmarkt.
Die Mieten in Berlin sind seit Februar bis 2025 auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Ab 2022 dürfen sie wieder steigen – allerdings höchstens um 1,3 Prozent jährlich. Bei einer Neuvermietung müssen sich Vermieter an Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Am gestrigen Montag (23. November) trat die zweite Stufe des bundesweit einmaligen Gesetzes in Kraft: Überhöhte Bestandsmieten sind dann verboten und müssten gesenkt werden.
