Hans-Peter Hesse, CIO bei der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe, schaut auf die Preisfindung und sieht Transaktionen mit höherem Volumen erst im Jahr 2025.
Es ist kein Geheimnis mehr, dass Käufer und Verkäufer sich momentan bei den Preisen noch nicht einig sind. „Die Ankaufabschläge sind hinsichtlich der Energieeffizienz größer geworden“, sagt Hans-Peter Hesse. Das Unternehmen ist der ‚Wohnungsarm‘ von Union Investment, kauft für Fonds ein. Aktuell werden innerhalb der DACH-Region etwa 65.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten von der Unternehmensgruppe verwaltet. Das bislang realisierte Transaktionsvolumen liegt bei rund elf Milliarden Euro.
„Abschläge sind momentan zu hoch“
„Die Bewertung von Immobilien ist immer langsamer als der Markt“, so der CIO. „Die zurzeit gehandelten Preise entsprechen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb. Aus meiner Sicht sind die Abschläge zu hoch.“ Auch deshalb erfolgen An- und Verkaufsprüfungen sehr intensiv und dauern länger. In Frage kommen prosperierende Städte im DACH-Raum, am liebsten Immobilien ab Baujahr 1990, um die Bestände zu verjüngen. Damit das gelingt, wird auch verkauft. „Die Wirtschaftlichkeit von alten und nicht energieeffizienten Immobilien ist auch für uns gesunken“, so Hans-Peter Hesse.
Die Niederlande sind ein Standort, der sehr genau angeschaut wird. 2022 verkündete die ZBI den Ankauf eines großen Portfolios. Sieben von acht der niederländischen Objekte sind in der Region Randstad, einem wirtschaftlich-kulturellen Zentrum. Insgesamt hat das Portfolio rund 4.000 Mieteinheiten und eine Gesamtfläche von etwa 256.000 Quadratmetern. „Natürlich schauen wir in den Niederlanden sehr genau, weil es für uns wirtschaftlich Sinn macht, wenn wir mehrere Immobilien an einem Standort besitzen und verwalten.“
Wohnen ist und bleibt eine resiliente Assetklasse
Residential sieht er immer noch als eine resiliente Assetklasse, natürlich auch wegen des hohen Nachfrageüberhanges auf dem Mietmarkt – und auch wegen des im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen moderaten Mietniveaus, beispielsweise in Berlin. „In Deutschland haben wir zudem einen der reguliertesten Mietmärkte in Europa. Der Mieter ist sehr gut geschützt, was gut ist. Trotzdem können wir Renditen erreichen.“ In Berlin liege die Miete des ZBI-Bestandes im Durchschnitt bei etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter. „Da ist noch Luft nach oben. Und die Mieten werden weiter steigen.“ Gute Produkte im guten Zustand seien das Ziel. In der jetzigen Situation tragen geringer Leerstand und geringe Fluktuation zu einem stabilen Cashflow bei.
Die große Frage, wann der Transaktionsmarkt wieder richtig anspringt, beantwortet Hans-Peter Hesse so: „Eine Niedrigzinsphase, wie wir sie hatten, kommt so schnell nicht wieder. Ende 2023, Anfang 2024 werden wir voraussichtlich den Zinshöchststand erreicht haben, im kommenden Jahr eventuell sogar auch schon eine geringe Absenkung. Größere Transaktionsvolumina werden wir wahrscheinlich erst ab 2025 wieder sehen.“
