Der größte Projektentwicklermarkt der Bundesrepublik, Berlin, schrumpft. In der Hauptstadt fällt der Flächenrückgang mit 1,7 Prozent jedoch geringer aus als im Schnitt aller sieben deutschen A-Städte, wo zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 das Entwicklungsvolumen um 3,6 Prozent zurückging. Doch während der Wohnungsbau unter den Nutzungsarten im Durchschnitt der Metropolen mit 7,6 Prozent die größten Einbußen hinnehmen musste, fiel der Rückgang in Berlin in diesem Segment mit 1,1 Prozent vergleichsweise milde aus.
Im nach Wohnen zweitwichtigsten Projektentwicklungssektor Büro ging das Volumen in Berlin dagegen um 5,7 Prozent zurück. Nur Hamburg verzeichnete mit 10,1 Prozent höhere Einbußen. In den übrigen A-Büromärkten wurden stabile oder sogar steigende Projektentwicklungsvolumina ermittelt.
„Die Wohnbestandshalter tragen in Berlin erheblich zu der Stabilität auf dem Projektentwicklungsmarkt bei. Einige Rückgänge gehen auf Planungsverschiebungen von Großprojekten zurück, die auch in der Hauptstadt angesichts von schwieriger werdenden Marktbedingungen nicht ausbleiben“, kommentiert Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa, beim Berliner „Developer Talk“, den das Analysehaus kürzlich in Kooperation mit der BF.direkt AG veranstaltete.
Die gesamtdeutschen Ergebnisse
Speckgürtel um Berlin gewinnt für Projektentwickler an Bedeutung
Für Berlin macht André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, einen Trend zum Umland aus:
„Die Bedeutung des Speckgürtels nimmt weiter zu. Zum Wohnen ist Berlin vielen zu teuer geworden.“
Hinzu komme, dass längere Pendelwege in Kauf genommen würden, da mehr Menschen von zuhause aus arbeiteten. Entsprechend wird der Anteil der fertiggestellten Quadratmeter im Umland der Hauptstadtregion von 17 Prozent im laufenden Jahr auf 36 Prozen im Jahr 2026 steigen. Das geht aus der Vorausberechnung der Wohnprojektentwicklungen hervor.
Dabei gibt es zwischen Stadt und Umland etwa in der Investorenstruktur erhebliche Unterschiede. So dominieren in beiden Teilmärkten private Investoren, in Berlin zu 67 Prozent, doch im Speckgürtel sogar zu 92 Prozent. Während aber in der Hauptstadt kommunale Wohnungsunternehmen 30 Prozent des Marktes abdecken, sind es im Speckgürtel nur fünf Pozent.
Auch die Wohnungsstruktur unterscheidet sich: Eigentumswohnungen machen innerhalb Berlins 27 Prozent aus, außerhalb nur 14 Prozent. Auf den Mietwohnungsbau entfällt im Umland 32 Prozent des Projektentwicklungsmarkts, in Berlin dagegen 60 Prozent. „Der Anteil des Mietwohnungsbaus in der Hauptstadt ist in den letzten Jahren nochmal deutlich gestiegen. Das liegt vor allem an den Aktivitäten der kommunalen Wohnungsunternehmen“, so Adami.
Bremsspuren im Berliner Projektentwicklermarkt
Manuel Köppel, CFO der BF.direkt, kommentiert: „Der Projektentwicklermarkt zeigt Bremsspuren, auch in Berlin. Die Grundstücksverfügbarkeit, die auch in den anderen Metropolen den Development-Sektor bremst, ist natürlich auch in der Hauptstadt ein gewichtiger Faktor. Hinzu kommen stark anziehende Baukosten und steigende Zinsen. Doch wir sehen bereits Hinweise auf eine Stabilisierung der Zinsentwicklung. Insgesamt rechnen wir mit einer baldigen Beruhigung des Markts.“
