Rat der Immobilienweisen: Mieten steigen langsam, Kaufpreise galoppieren

Vor wenigen Tagen veröffentlichte der Rat der Immobilienweisen sein Frühjahrgutachten 2020. Die wichtigsten Erkenntnisse:

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten steigen langsamer an

Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind im deutschen Mittel im Jahr 2019 weiter um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf zuletzt 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg hat sich gegenüber dem Vorjahr damit leicht verlangsamt (von 3,8 Prozent). Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) in den A-Städten haben sich als Reflex auf die starke Zuwanderung in die A-Städte bei gleichzeitig noch schwachem Wohnungsneubau seit 2010 um 19 Prozent bis 60 Prozent erhöht.

Allerdings schwächt sich das Bevölkerungswachstum insbesondere in den A-Städten in den letzten Jahren ab. Besonders deutlich ist dies in Berlin der Fall: von 55.000 (2016) über 39.000 (2017) auf 31.000 (2018). „Das Jahr 2019 setzt diesen Rückwärtstrend in vielen Städten fort“, sagt Prof. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der für das Frühjahrsgutachten die Wohnungsmärkte untersucht hat.

Wohnimmobilien in den A-Städten: Anspannung verschärft sich nicht weiter

Gleichzeitig ist in allen Städten der Wohnungsneubau angestiegen. Letztes Jahr überstieg dieser in allen A-Städten das Wachstum der Wohnungsnachfrage, besonders deutlich war dies in Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart. „Auch im laufenden Jahr 2020 dürfte das Angebot in allen A-Städten stärker wachsen als die Nachfrage“, so Simons. Der teils stürmische Anstieg der Mieten scheint in einigen Städten aufzuhören und damit den Veränderungen in der Entwicklung von Angebot und Nachfrage zu folgen. Dies hinterlässt Spuren bei der Leerstandsquote, die 2019 nicht weiter gesunken sein dürfte, und in der Mietentwicklung.

Die Entwicklung ist in Berlin am weitesten fortgeschritten, gefolgt von Hamburg, aber auch in den anderen Städten lassen sich Bremsspuren in der Mietentwicklung beobachten. Insgesamt ist damit zu rechnen, dass sich die Anspannung auf den Wohnungsmärkten der A-Städte auch im Jahr 2020 nicht weiter verschärft“, so Prof. Harald Simons.

Kaufpreise für Wohnungen steigen weiter

Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen hat sich im letzten Jahr nicht vermindert und liegt mit 9,7 Prozent weiterhin deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind auch im Jahr 2019 in allen A-Städten durchgehend weiter gestiegen. Diese Anstiege waren weiterhin mit rund zehn Prozent oder mehr in allen Städten beträchtlich, einzig in München ist der Preisanstieg mit knapp sieben Prozent etwas schwächer ausgefallen.

Im Vergleich zur vorjährigen Wachstumsrate (2018-2017) ist der Preisanstieg in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart stärker ausgefallen und hat sich in Berlin, Frankfurt und München etwas abgeschwächt. „Seit 2011 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nunmehr Jahr für Jahr stärker als die Neuvertragsmieten“, so Prof. Harald Simons. „Die Ursache für diese Entwicklung ist auf dem Kapitalmarkt zu suchen, also den niedrigen Zinsen.“

Niedriger Leerstand bei Büroimmobilien behindert wirtschaftliche Entfaltung

Büroimmobilien haben als einziges Immobiliensegment eine signifikante absolute und prozentuale Steigerung der Investments im Vergleich zum Vorjahr erfahren (+26 Prozent) auf 39,9 Milliarden Euro. „2019 dürfte der Investment Peak erreicht worden sein, für 2020 rechnen wir jedoch weiterhin mit einem dynamischen, hoch aktiven Marktgeschehen“, sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, der die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik und Hotelimmobilien und das Segment des Seniorenwohnens analysiert hat. Und weiter: „Niedrige Zinsen, hohe Liquiditätsreserven bei den Investoren, Strafzinsen auf Einlagen und die überschaubaren Ertragsaussichten bei Staatsanleihen – diese Rahmenbedingungen halten Investitionen insbesondere in deutsche Büroimmobilien weiter attraktiv.“

Angesichts des anhaltenden Bürobeschäftigtenwachstums konnte auch im Jahr 2019 eine rege Nachfrage auf dem deutschen Büroflächenmarkt verzeichnet werden. Der Flächenumsatz für die Top127-Büromärkte (nur reine Stadtgebiete) lag 2019 bei knapp 6,1 Millionen Quadratmeter Mietfläche für gewerblichen Raum und damit etwa 8,7 Prozent höher als das Zehn-Jahresmittel. Dabei verhinderte der Angebotsmangel, insbesondere in A- und B-Städten, ein besseres Ergebnis. Denn in den 127 deutschen Büromarktstädten hat sich die Leerstandsquote fortgesetzt.

In Summe weisen die Standorte nunmehr 6,6 Millionen Quadratmeter vakante Flächen auf, was einer Leerstandsquote von 3,5 Prozent entspricht. Diese liegt fast 60 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. In den A-Standorten liegt die Quote mit 2,8 Prozent mittlerweile deutlich unterhalb klassischer Fluktuationsreserven. Neben Berlin und München, wo der Leerstand mit 1,3 Prozent und 1,4 Prozent sehr niedrig ist, zeigen die anderen A-Städte vergleichbare Trends mit leicht geringerer Dynamik. Auch in Hamburg (2,9 Prozent), Köln (2,3 Prozent) und Stuttgart (1,9 Prozent) liegt das Flächenangebot unterhalb einer gesunden Angebotsreserve. Das Unterangebot bei Büros drückt die marktüblichen Mieten nach oben und behindert die Entfaltung der starken wirtschaftlichen Impulse in den Städten.

Gefährlicher Engpass bei Logistikimmobilien

Im Jahr 2019 wurden auf dem Markt für Logistikimmobilien rund 4,6 Milliarden Euro investiert. Der Flächenumsatz betrug rund 6,1 Millionen Quadratmeter – im Jahr 2016 lag dieser Wert noch bei 8,3 Millionen Quadratmeter. „Dieser Rückgang ist mitnichten auf ein mangelndes Interesse seitens der Nutzer zurückzuführen“, sondern auf den enormen Mangel an verfügbaren Flächen“, so Andreas Schulten. Für einen Großteil der Logistikregionen, aber auch peripheren Regionen, zeigt sich eine ausgeprägte Bedarfsunterdeckung. Zwar gelang es 2019 die Neubaufertigstellungen wieder in die Höhe zu treiben, "insgesamt jedoch müsste viel mehr Neubaufläche realisiert werden, um den steigenden Bedarf kompensieren zu können“, meint Andreas Schulten. „Wir steuern hier auf einen gefährlichen Engpass zu. Die Versorgungssicherheit von Industrie und Gesellschaft ist Basiselement für den wirtschaftlichen Erfolg Deutschlands.“

Unternehmensimmobilien: Neuer Höchststand beim Investitionsvolumen

Über die vier Objektkategorien von Unternehmensimmobilien (Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lagerimmobilien sowie Produktionsimmobilien) hinweg wurden insgesamt rund 3,1 Milliarden Euro am Markt gehandelt. Dieser Wert liegt knapp 20 Prozent über dem Vorjahr und sogar das langjährige Mittel konnte damit um über 33 Prozent übertroffen werden. Zu den nachfragestärksten Immobilien der Unternehmensimmobilien zählen zweifellos Gewerbeparks, die regelmäßig einen Großteil des Investmentvolumens auf sich vereinen.

Erreichbarkeit des stationären Einzelhandels nicht weiter einschränken

Im Jahr 2019 hat der Einzelhandel in Deutschland 543,7 Milliarden Euro umgesetzt. Damit steigt der Einzelhandelsumsatz nicht nur das zehnte Jahr in Folge, sondern auch mit etwas größerer Dynamik als im Jahr zuvor. Das Umsatzwachstum zum Vorjahr beträgt 3,2 Prozent. Im Gesamtjahr 2019 wurden 10,1 Milliarden Euro am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien investiert. Das Transaktionsvolumen hat sich im zweiten Jahr in Folge verringert, mit einem Rückgang von 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich die Entwicklung jedoch deutlich verlangsamt. Insbesondere in den deutschen Top-Städten hat die mangelnde Produktverfügbarkeit zu einem erneuten Sinken des Transaktionsvolumens geführt und damit den Trend der Vorjahre fortgesetzt.

Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin die drittbegehrteste Anlageklasse am Immobilieninvestmentmarkt Deutschland. „Die gute Entwicklung der Konsum- und Konjunkturdaten führen auch zu einer gewissen Stabilität im Einzelhandelsimmobilienmarkt“, sagt Michael Gerling, Geschäftsführer des EHI Retail Institute. „Der Markt befindet sich jedoch gleichzeitig im Umbruch – angetrieben durch viel Einzelhandelsfläche am Markt, die Konkurrenz verschiedener Formate, den Wandel der Konsumgewohnheiten und den Onlinehandel. Nicht zuletzt deshalb, weil der Einzelhandel eine bedeutende Rolle für vitale Innenstädte und für die Versorgung der Bevölkerung spielt, darf die Erreichbarkeit des stationären Handels nicht eingeschränkt werden – etwa durch Umweltzonen, Fahrverbote und autofreie Innenstädte.“

Hotelimmobilien: Mittelstädte nehmen an Bedeutung zu

Der deutsche Hotelmarkt profitiert seit einigen Jahren vom stark wachsenden Tourismus in Deutschland. Nach vorläufigen Hochrechnungen erzielten die rund 52.300 Beherbergungsbetriebe in Deutschland 2019 rund 494,2 Millionen Übernachtungen und damit im zehnten Jahr in Folge einen neuen Rekordwert. Ein wesentlicher Schlüssel dieses Erfolges ist das Beherbergungsangebot, das in den vergangenen Jahren vielerorts modernisiert und ausgebaut wurde. Besonders in den zehn deutschen A-Städten hat sich das Projektentwicklungsvolumen im Hotelbereich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdreifacht.

Das Investitionsvolumen in diesem Segment lag im Jahr 2019 bei knapp fünf Milliarden Euro und nähert sich damit dem Rekordjahr von 2016 (5,2 Milliarden Euro) an. Dem Transaktionsvolumen steht ein investmentrelevantes Hotelangebot von rund 396.400 Zimmern gegenüber, deren Marktwert zusammen rund 57,5 Milliarden Euro beträgt. Der limitierende Faktor für noch höhere Werte ist das Angebot beziehungsweise der Produktmangel.

Aus den 2019er Transaktionsdaten wird deutlich, dass der Transaktionsanteil in Mittelstädten an Gewicht gewinnt, da auch dort investmentfähige Produkte entstehen, die von erfahrenen Pächtern betrieben werden. So betrug der Anteil am Investitionsvolumen im Jahr 2019 dort schon 16,9 Prozent – 2018 hingegen waren es noch 8,9 Prozent. Der Anteil der A-Städte ist entsprechend von 71,7 Prozent (2018) auf 56,0 Prozent (2019) gesunken. Ein wirtschaftliches Problem für die Hotellerie sind steigende Kosten im Bau und Betrieb. Allein die Baukosten im Hotel- und Gaststättengewerbe in Deutschland sind in den letzten zehn Jahren um 43 Prozent gestiegen und damit stärker als der Umsatz der Hotellerie.

Ländliche Räume bieten gute Chancen für Wohninvestments

In den ländlichen Kreisen entfielen 2018 ganze 46 Prozent aller rund 216.000 Kauffälle für Wohnimmobilien auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Umsatzanteil lag bei 56 Prozent von insgesamt 35,5 Milliarden Euro. In 30 Prozent der Kauffälle und zu 31 Prozent des Umsatzes wechselten Eigentumswohnungen und sonstiges Teileigentum den Besitzer. Die Spanne der Mieten in den ländlichen Kreisen ist relativ eng – 80 Prozent der Kreise weisen ein durchschnittliches Mietniveau zwischen 5,20 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter auf.

Die aktuelle Entwicklung der Angebotsmieten in Deutschland vom dritten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2019 weist einen Mietanstieg um drei Prozent auf. Im gleichen Umfang stiegen auch die Mieten in den städtischen Kreisen und kreisfreien Städten sowie in den stagnierenden ländlichen Kreisen. In den wachsenden ländlichen Kreisen stiegen die Angebotsmieten mit vier Prozent überdurchschnittlich an. In den schrumpfenden ländlichen Kreisen hingegen betrug die Preissteigerung lediglich ein Prozent. Betrachtet man die Entwicklung der Angebotspreise in Deutschland von Ende 2007 bis zum 3. Quartal 2019 im Segment der Eigentumswohnungen, zeigt sich ein Anstieg des Medians um 73 Prozent von 1.053 Euro auf 1.819 Euro pro Quadratmeter.

Überdurchschnittlich stark fiel die Dynamik in den städtischen Kreisen und kreisfreien Städten aus. Hier lag der Anstieg bei 83 Prozent. Die Angebotspreise stiegen von 1.121 Euro auf 2.070 Euro pro Quadratmeter. In den ländlichen Kreisen war die Entwicklung sehr unterschiedlich. In den wachsenden ländlichen Kreisen verdoppelten sich die Angebotspreise nahezu, von 1.057 Euro auf 2.097 Euro pro Quadratmeter. Sie erreichten damit das aktuelle Preisniveau der städtischen Kreise und kreisfreien Städte von 2.070 Euro pro Quadratmeter.

In den stagnierenden ländlichen Kreisen stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 68 Prozent von 865 Euro auf aktuell 1.457 Euro pro Quadratmeter, während sich die Angebotspreise in den schrumpfenden ländlichen Kreisen mit einem Anstieg von 27 Prozent nur sehr verhalten entwickelten (von 785 Euro auf 1.000 Euro pro Quadratmeter). „Unter den ländlichen Kreisen gibt es eine differenzierte Entwicklung, die unterschiedliche Herausforderungen, aber auch Investitionschancen mit sich bringt“, erklärt Carolin Wandzik, Geschäftsführerin der GEWOS, die die Wohnungsmärkte in ländlichen Räumen untersucht hat.

Mietendeckel ist Politik aus der sozialistischen Mottenkiste

Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg, der die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysierte, erteilt Maßnahmen wie Enteignungen und Mietendeckel eine deutliche Absage: „Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter. Durch Politik aus der sozialistischen Mottenkiste wird man die Wohnungsnot und Unzufriedenheit nicht langfristig lösen können. Stattdessen sollten die Maßnahmen auf der Angebotsseite ansetzen. Investitionen müssen für Bauunternehmen attraktiver gemacht werden, statt diese abzuschrecken. Es müssten Regulierungen abgebaut, Planungs- und Genehmigungskapazitäten aufgebaut und deutlich mehr Bauland ausgewiesen werden. Man sollte sich auf die Fähigkeiten des Marktes und die Knappheitssignale von Preisen verlassen. Um soziale Härtefälle aufzufangen, könnte das Wohngeld reformiert und damit für eine breitere Bevölkerungsgruppe zugänglich und dynamisiert werden.“

Gesenkte Hebesätze in Einführungsphase der Grundsteuer empfohlen

Die Grundsteuer-Regelung mitsamt der Öffnungsklausel bewertet Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld grundsätzlich positiv: „Die Gesetzgebungsfreiheit für die Länder ist zu begrüßen, denn nun können diese selbstständig entscheiden, ob eine Flächensteuer, eine reine Bodenwertsteuer oder ein komplizierteres Bewertungsmodell für ihre Kommunen attraktiver und passender ist, wenn sie mit dem Grundmodell des Bundes nicht einverstanden sind.“

Die Neuordnung allerdings führe unter den Steuerzahlern zu Gewinnern und Verlierern. Bei einzelnen Objekten werde es zu erheblichen Verschiebungen durch die Neubewertung kommen, was bei einer aktuellen Orientierung an deutlich überalterten Einheitswerten nicht weiter erstaunlich und eher eine Richtigstellung sei. Daher wäre in der Einführungsphase oder generell in Zeiten angespannter Mietpreislagen ein gesenkter Hebesatz oder eine Stundung zur temporären Entlastung denkbar.

Klimapaket: Vermieter sollten Anreize bekommen

Beim Klimapaket sei neben dem marktwirtschaftlichen Ansatz einer CO2-Bepreisung insbesondere die langfristige Möglichkeit der steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung an selbstgenutztem Wohneigentum sinnvoll. „Gleichwohl sind schnelle Erfolge der CO2-Einsparung im Gebäudebereich kaum zu erwarten“, so Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld. „Das liegt nicht zuletzt an der hohen Mietquote in Deutschland.“ Doch für Mietwohnungen ist keine entsprechende Regelung geplant. Auch Nichtwohngebäude finden hier aktuell keine Berücksichtigung, obwohl auf diesen Gebäudetypus rund 36 Prozent des Gebäudeenergieverbrauchs entfallen. „Es sollte sichergestellt werden, dass Vermieter ebenfalls Anreize für Investitionen in die Mietobjekte haben“, meint Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld.

Betreutes Wohnen: Alternative Wohnformen rücken in den Fokus

„Die Nachfrage nach Betreutem Wohnen wird künftig steigen“, prognostiziert Andreas Schulten. „Denn 2035 werden in Deutschland rund 4,3 Millionen Menschen Leistungen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung beziehen, was gegenüber 2015 einer Steigerung um knapp 50 Prozent entspricht. Die Pflege in eigener Häuslichkeit, sei es durch Angehörige (Pflegegeld) oder einen ambulanten Pflegedienst wird auch weiterhin die bevorzugte Variante sein, sodass im Jahr 2035 rund 2,8 Millionen Pflegebedürftige in eigener Häuslichkeit betreut werden.

Aktuell sind rund 7.000 Wohnanlagen für Betreutes Wohnen unterschiedlichster Klassifizierung mit etwa 300.000 Wohnungen in Deutschland vorhanden. Das Gesamtentgelt setzt sich aus einer klassischen Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten, die durchschnittlich bei 9,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen, sowie einer Servicepauschale (durchschnittlich 60 Euro ohne Verpflegung) in Abhängigkeit vom Servicekonzept zusammen. Nicht zuletzt aufgrund der allgemeinen politischen Unsicherheit bei Investitionen in stationäre Pflegeeinrichtungen konnten über die vergangenen Jahre hinweg steigende Transaktionsvolumina im Betreuten Wohnen festgestellt werden, die im Jahr 2019 je nach Berechnung zwischen 470 Millionen und rund 700 Millionen Euro liegen.

„Die Herausforderung beim Betreuten Wohnen für die nächsten Jahre wird sein, die Versorgungsfunktion einer zahlenmäßig größeren und gleichzeitig älteren Alterskohorte der Senioren sicherzustellen“, sagt Andreas Schulten. „Die Generation der Babyboomer, die mittelfristig die Hauptzielgruppe verschiedenster Wohn- und Betreuungsformen im Alter sein wird, ist gut ausgebildet und vermögend. Selbständigkeit, eine vertraute Umgebung gepaart mit einem hohen Sicherheitsgefühl und dem Wunsch nach Individualität nehmen einen hohen Stellenwert ein, sodass bereits schon frühzeitig und vorausschauend über eine bewusste Lösung über den geeigneten Wohnort im Alter entschieden wird. Den Lebensabend in einem stationären Pflegeheim zu verbringen, ist für die meisten somit die letzte Option, wodurch alternative Wohnformen wie das Betreute Wohnen in den Fokus rücken“, so Andreas Schulten.