Eine Metastudie von Aengevelt Research zeigt, dass die mietenregulierenden Maßnahmen, die Mitte 2015 eingeführt und 2020 verschärft wurden, keine nachhaltige Wirkung haben. Im Gegenteil: Der Versuch, die Symptome zu bekämpfen, verschärft noch den Wohnungsmangel in wachsenden Städten, weil mietenregulierende Maßnahmen Investoren weiter verunsichern, und damit die Ursache für den seit 2008 zu beobachtenden Anstieg der Mieten.
Seit 2008 sind die Mieten in den Wachstumsregionen um 81 Prozent angestiegen, in schrumpfenden Regionen dagegen nur um 37 Prozent. Der Zusammenhang ist eindeutig: Je stärker das Wachstum, desto stärker der Anstieg der Mieten. Diese Erfahrung musste insbesondere auch Berlin machen, als der Hauptstadteffekt im zurückliegenden Jahrzehnt auf den Wohnungsmarkt durchschlug. Berlin versucht deshalb, den Mietenanstieg durch den besonders radikalen Mietendeckel zu bremsen, während sich die meisten anderen Bundesländer (bislang) mit der Mietpreisbremse zufriedengeben.
Mehr Schaden als Nutzen durch Mietpreisbremse, Mietendeckel & Co.
Untersuchungen von Aengevelt Research zeigen aber, dass keine der beiden Maßnahmen zum gewünschten Erfolg führt: Nach Einführung der Mietpreisregulierung Mitte 2015 fiel in Großstädten wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und auch Berlin der durchschnittliche jährliche Anstieg der Mieten in Höhe von jeweils drei bis vier Prozent sogar noch stärker aus als vorher, in München blieb er nahezu unverändert, so das Ergebnis. Aber auch mittelgroße Universitätsstädte wie Münster/Westfalen oder Freiburg im Breisgau verzeichneten seitdem massive Preissteigerungen. Auch im Vergleich mit Großstädten, in denen die Mietpreisbremse nicht eingeführt wurde, wie zum Beispiel in Magdeburg, Dresden und Leipzig sind keine wesentlichen Unterschiede erkennbar.
Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf, der die Aengevelt-Studie geleitet hat, kommentiert: „Die Kurven weisen linear nach oben. Kam es nach Einführung der Mietenbremse überhaupt zu einem geringfügigen Rückgang der Mieten, was nur in wenigen Städten der Fall war, verpuffte dieser Effekt spätestens nach einem Jahr wieder. Das macht deutlich: Mietenregulierende Maßnahmen können den fundamentalen Einfluss von Angebot und Nachfrage auf die Preisbildung nicht außer Kraft setzen.“
Ursache der Mietenanstiege ist der Wohnungsmangel
Als Grund für die mangelnde Wirkung der Maßnahmen ermittelten die Forscher, dass es hauptsächlich einkommensstärkere und solventere Mieter sind, die von den mietenbegrenzenden Maßnahmen profitieren könnten. Aber diese Mieter sind in erster Linie an einer attraktiven Wohnung und an einem guten Verhältnis zum Vermieter interessiert. Deshalb verzichten sie meist darauf, etwaige Ansprüche geltend zu machen. Internationale und historische Erfahrungen haben nach den Erkenntnissen der Forscher darüber hinaus gezeigt, dass Mietenregulierungen, wie sie etwa in Wien oder Schweden praktiziert werden, die Bildung von Schwarzmärkten für Bestandsmietverträge fördern.
Prof. Eichener: „Die mietpreisregulierenden Maßnahmen sind nichts als ein Placebo, das keine Wirkung hat, dafür aber gefährliche Nebenwirkungen aufweist. Die Ursache der Mietenanstiege ist und bleibt der Wohnungsmangel. Um hier gegenzusteuern, müssten die Bedingungen für den Neubau von Wohnungen radikal verbessert werden, indem eine Wohnungsbauoffensive und eine Baulandoffensive gestartet werden. Mietpreisbremse und Mietendeckel wirken dagegen auf Kapitalanleger abschreckend. Die Signale sind insbesondere für ausländische Investoren verheerend.“
