Es war ein bombastisches Jahr auf dem Berliner Investmentmarkt. 2019 wurden Gewerbeimmobilien im Wert von 15,8 Milliarden Euro gehandelt. Enorme 46 Prozent mehr als im Vorjahr und so viel wie noch nie – weder in Berlin, noch in irgendeiner anderen deutschen Stadt. Mit rund neun Milliarden Euro stellen Büros dabei den Großteil des Transaktionsvolumens (57 Prozent).
„Grund für dieses Rekordergebnis ist ein wahres Feuerwerk an Großtransaktionen. 43 Verkäufe im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sind noch einmal zwölf mehr als im Vorjahr und stellen allein zwei Drittel des Gesamtvolumens“, sagt Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader Office Investment JLL Berlin. In keiner anderen der Big-7-Städte gab es so viele Groß-Deals. In weitem Abstand folgt München auf dem 2. Platz mit gerade einmal 27 Großtransaktionen.
Ungebrochenes Interesse internationaler Investoren an Berlin
Das Interesse internationaler Investoren an Berlin ist ungebrochen hoch: Ihr Anteil unter den Käufern liegt bei 46 Prozent und damit deutlich über dem Schnitt der Big 7 von 38 Prozent. Das entspricht einem investierten Kapital von rund 7,3 Milliarden Euro. Soviel Geld haben ausländische Investoren in keiner anderen Big-7-Stadt investiert. Allerdings kommen ausländische Akteure auch auf der Verkäuferseite auf einen ähnlich hohen Anteil (49 Prozent).
Berlins Wirtschaft boomt, aber ohne Wohnungen geht es nicht
Dreht der Wind? Die Büro-Spitzenrendite ist mit aktuell 2,65 Prozent in keiner anderen Big-7-Stadt so niedrig wie in der Spreemetropole. Und sie dürfte weiter sinken. Kadelbach: „Bis Ende 2020 dürfte sie noch einmal leicht auf 2,6 Prozent sinken.“ Doch selbst bei Nettorenditen von unter 3 Prozent sei ein Investment durchaus attraktiv, wenn die Wirtschaft weiterwachse und die Mieten steigen. „Und hier gibt es durchaus noch Luft nach oben. Berlin profitiert vom Hauptstadt-Bonus. Vor allem, wenn in diesem Jahr der Flughafen endlich eröffnet wird“, so Kadelbach.
Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter JLL Berlin, sieht allerdings Wolken am Horizont. „Der Büromarkt könnte künftig von der Politik ausgebremst werden, erst recht, wenn jetzt auch noch eine Mietpreisbremse im Gewerbebereich angekündigt wird.“ Berlins Wirtschaft boome. Immer mehr Unternehmen würden ihre Zentrale in die Hauptstadt verlegen. Thräne: „Fast alle wollen nach Berlin, dafür braucht man aber Zuzug und dafür wiederum braucht man Wohnungen, die aber nicht gebaut werden.“
Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation Berlin, kann letzteres bestätigen: „Was wir brauchen, ist Wohnungsneubau. Aber derzeit herrscht aufgrund der Regulierung so viel Verunsicherung, dass Investoren kein Interesse mehr haben. Viele legen ihre Pläne genervt auf Eis.“ Die Politik baue gerade wieder eine Mauer um die Stadt. Heidrich: „Wer zuziehen möchte, auch wenn er sich sogar höhere Mieten leisten kann, findet keine Wohnung mehr.“ Das sei Gift für die Entwicklung der Stadt. „Erst recht, wenn man bedenkt, dass das Berliner Mietpreisniveau im Vergleich der großen deutschen Städte noch recht gemäßigt ist“, so Heidrich.
Bürovermietungsmarkt eilt (noch) von Traummarke zu Traummarke
Noch ist davon auf dem Bürovermietungsmarkt nicht viel zu spüren. Mit einem Umsatz von 998.500 Quadratmetern wurden im vergangenen Jahr 19 Prozent mehr Fläche vermietet als 2018. Das sind satte 50 Prozent mehr als im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Allerdings sank die Zahl der Transaktionen um vier Prozent auf 730. „Das Ergebnis ist maßgeblich auf eine Vielzahl von Großvermietungen zurückzuführen. Es gab allein fünf Vermietungen über 25.000 Quadratmeter. Trotz des steigenden Umsatzes sorgt das mangelnde Flächenangebot im S-Bahn Ring für einen Rückgang der Anzahl der Vermietungen“, erklärt Gerald Dietzold, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin. Er bleibt optimistisch. „Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, die Pipeline der Flächen im Bau ist gut gefüllt. Darum rechnen wir 2020 mit einem Flächenumsatz von einer Million Quadratmetern“, so Dietzold.
2020 könnte der Leerstand steigen
In Berlin gibt es praktisch keine leerstehenden Flächen mehr. Die Leerstandsquote liegt bei mageren 1,8 Prozent. „2020 rechnen wir mit einem leicht steigenden Leerstand. Die Quote dürfte auf 1,9 Prozent klettern. Grund dafür ist die steigende Zahl an Fertigstellungen. Allerdings gibt es auch einen großen Nachfrageüberhang, der einen Großteil der neu auf den Markt kommenden Flächen absorbieren wird“, sagt Dietzold. 2020 werden 558.700 Quadratmeter fertiggestellt, 234 Prozent mehr als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Allerdings sind davon derzeit nur noch 37 Prozent (208.800 Quadratmeter) verfügbar. Derzeit befinden sich im Marktgebiet Berlin 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau. Die meiste Fläche entsteht in den Teilmärkten Mitte (228.000 Quadratmeter), Areal Hauptbahnhof-Europacity (186.700 Quadratmeter) und Mediaspree (160.200 Quadratmeter).
Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter
Die Spitzenmiete für Büroimmobilien ist 2019 von 34 auf 37 Euro pro Quadratmeter im Monat gestiegen. Das ist ein Plus von neun Prozent. Die Durchschnittsmiete stieg sogar um 22 Prozent und liegt nun bei 25,70 Euro pro Quadratmeter im Monat. „Bis Ende 2020 rechnen wir mit einem Anstieg der Spitzenmiete auf 39 Euro pro Quadratmeter und Monat. Vereinzelt werden sogar schon Verträge zu 40 Euro angeschlossen“, so Dietzold.
