Die Rheinrivalen Köln und Düsseldorf: Welche Stadt hat bei Office und Wohnen die Nase vorn?

Sie sind Investorenlieblinge, mit etwa 50 Kilometern Abstand darf man sie als Nachbarn bezeichnen: Köln und Düsseldorf. Gemeinsam mit Herwig Lieb, Regional Manager NRW Colliers Deutschland, und Klaus Küppers, Niederlassungsleiter Köln der PANDION AG (allerdings auch mit Projekten in Düsseldorf), schaut IMMOBILIEN AKTUELL auf die Assets Office und Residential. Ganz unter dem Motto: Konkurrenz ist der Spaß, andern den Spaß zu verderben.

Office-Kurzcheck: Die Büromärkte von Köln und Düsseldorf im Vergleich

Stärkste Branchen hinsichtlich des Büroflächenumsatzes 2021

Büro-Projekte und Vorvermietungsquoten

Büromieten der Rheinrivalen nähern sich an

„Köln war lange Zeit der Underdog im Bereich Office und Düsseldorf stark im Fokus“, sagt Herwig Lieb. „Allerdings hat Köln in den vergangenen Jahren stark aufgeholt.“ Das gelte auch für die Mieten, die sich nun bis auf 0,80 Cent annäherten. Düsseldorf sei klar die Stadt mit der größeren Dynamik. Während in der Domstadt die öffentliche Hand als Mieter dominiere, sei dies beim Rivalen ausgewogener.

Investmentmarkt: „In Köln und Düsseldorf kann man günstiger als in anderen Metropolen kaufen“

Auch beim Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt zeigt sich Köln sehr sportlich und holt kontinuierlich auf. Im Zehn-Jahresvergleich stehen für Düsseldorf 2,5 Milliarden Euro zu Buche, die Konkurrenzzahl lautet 1,8 Milliarden. „Es hält der Trend an, dass sich beide Städte annähern: Düsseldorf wird bei der Zahl bleiben, für Köln sehen wir etwa zwei Milliarden“, so Herwig Lieb. Aber: 2021 lag Köln erstmals seit Jahren vor der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.

Renditevorsprung in beiden Städten  

Ein Vorteil eint beide Städte: „Man kann noch günstig kaufen“, sagt Herwig Lieb ganz kurz. Zwar sehe man in allen Metropolen Renditekompressionen im Office-Bereich, allerdings haben die beiden Rheinrivalen hier einen Vorsprung. Innerhalb der Top7 bieten sie mit 3,05 Prozent die attraktivste Zahl. Vor allem vor Stuttgart, Frankfurt am Main und München. Weitere Gemeinsamkeit, die aber wohl für alle Regionen in Deutschland gilt: „Büros in schlechten Lagen und in schlechter Qualität werden es nicht nur am Rhein schwer haben.“

Bruttoanfangsrenditen im Vergleich

Eine Konkurrenz zwischen Köln und Düsseldorf ist natürlich da. Aber keine Kannibalisierung. „Davon kann keine Rede sein“, so Herwig Lieb. „Es gibt nicht allzu viele Bewegungen zwischen beiden Städten.“ Und noch ein positiver Blick Richtung Zukunft: „Die vorhandenen Anmietungsgesuche sprechen für einen deutlichen Schub in diesem Jahr“, so Herwig Lieb weiter. „Die Projektpipeline in Düsseldorf liegt bei etwa 115.000 Quadratmetern mit einer Vorvermietungsquote von 72 Prozent und in Köln bei rund 90.000 Quadratmetern mit rund 65 Prozent Vorvermietungsquote. Das sind deutliche Belege für die nach wie vor starke Büroflächennachfrage.“

PANDION realisiert in Düsseldorf-Unterbilk in direkter Nachbarschaft zum Medienhafen 35.000 Quadratmeter Bürofläche. „Die Stadt hat die höhere Dynamik“, sagt Klaus Küppers. „Das führt aber auch zu sehr hohen Erwartungen, unter anderem hinsichtlich der Qualität und den Nachhaltigkeitskriterien.“ Trotz Pandemie und der damit verbundenen Unsicherheit hinsichtlich von Office-Flächen entschied sich das Unternehmen für einen Baubeginn. Für Bestandsgebäude beurteilt der Experte die Ausgangslage weniger positiv: „Es ist ein Kampf für Eigentümer Großmieter zu bekommen, eben auch wegen der einzuhaltenden ESG-Standards.“

Wohnungsmarkt: Köln ist günstiger als Düsseldorf

Der Kölner Wohnungsmarkt ist für Käufer wie für Mieter nach wie vor etwas günstiger als der Düsseldorfer. Seit 2016 haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf um 48 Prozent, in Köln um 46 Prozent zugelegt. Die Mieten legten im gleichen Zeitraum mit 18 Prozent in Düsseldorf und 22 Prozent in Köln nur halb so stark zu. Trotz einiger großer Wohnungsbauprojekte wird Wohnraum in beiden Städten ein knappes Gut bleiben. Davon ist Klaus Küppers überzeugt. Das Unternehmen hat Projekte in beiden Städten.

In Düsseldorf entstehen unter dem Namen Albertussee 750 Wohneinheiten. Das Baurecht bekam PANDION innerhalb von drei Jahren. „Beide Städte haben sehr engagierte Verwaltungen“, so Klaus Küppers. Mit einigen Unterschieden: In Köln sind die Vorlaufzeiten sehr viel länger, in Düsseldorf ist die Öffentlichkeit etwas zurückhaltender. „Den Spagat zwischen Politik, Verwaltung und Bewohnern bekommt Düsseldorf besser hin.“ Zudem sei die Stadt auch experimentierfreudiger, offener gegenüber Hochpunkten beispielsweise.

Aus einem ehemaligen Schrottplatz in Köln-Ehrenfeld soll in den kommenden Jahren ein über 17 Hektar großes Quartier werden, für 4.000 Anwohner und 4.000 Arbeitsplätze. Es ist das derzeit größte Projekt der PANDION AG. Hierfür gab es schon mehrere Werkstätten, der Zielbildprozess ist komplex. „Die Vorphase dauert in Köln sehr lange, darauf legt die Stadt großen Wert“, so Klaus Küppers. „Man kommt in beiden Städten klar, muss aber die Besonderheiten kennen.“

Kapital aus Value Add-Bereich fließt in den Markt

„Der stetige Anstieg der Metropolen-Bewohner lässt die Nachfrage nach Wohneigentum immer weiter steigen. In Düsseldorf sind es vor allem internationale Käufer mit Schwerpunkt aus dem asiatischen Raum, während in Köln nationale Käufer dominieren.“ Entsprechend stark steigen die Kaufpreise. „Bemerkenswert ist, dass Bestandsimmobilien in beiden Städten mit Preissteigerungen von fast 70 Prozent seit 2016 sich noch dynamischer entwickelt haben als Neubauwohnungen“, sagt Herwig Lieb. Klaus Küppers ergänzt: „Momentan fehlt das Produkt, denn es könnte noch viel mehr gehandelt werden. In den kommenden Monaten fließt noch mehr Kapital aus dem Value Add-Bereich in den Residential-Markt.“