Der Boom auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt hält trotz des zweiten Corona-Krisenjahres an. Das geht aus einer neuen Studie des Immobiliendienstleisters CBRE hervor. Welches Rekordniveau jetzt erzielt wurde und welche Assetklasse dominierte.
2021 erzielte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von mehr als 111 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahr ist dies ein Anstieg um 40 Prozent. Mit der milliardenschweren Übernahme der Deutsche Wohnen SE durch die Vonovia SE im vierten Quartal ist nicht nur der mit Abstand größte private Wohnungskonzern Europas entstanden, sondern Deutschland konnte sich damit einmal mehr den zweiten Platz hinter den USA als eines der wichtigsten Anlageziele für Immobilieninvestments weltweit sichern. Bereits im dritten Quartal hatte die schwedische Heimstaden in der nach der Deutsche Wohnen-Übernahme größten Immobilientransaktion des Jahres die Wohnimmobilienbestände des Konzerns Akelius für rund fünf Milliarden Euro übernommen. Aber auch ohne diese beiden Übernahmen lag das Transaktionsvolumen 2021 knapp fünf Prozent über dem vorherigen Rekordergebnis aus dem Vor-Pandemiejahr 2019, als knapp 84 Milliarden Euro in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien investiert wurden. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Erstmals überschritt der deutsche Immobilieninvestmentmarkt die 100-Milliarden-Euro-Marke – und zwar deutlich“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Trotz dieses Rekordergebnisses wird das Angebot an verfügbaren Investmentmöglichkeiten weiterhin von einer massiven Nachfrage nationaler wie internationaler Investoren übertroffen.“
Sinkende Renditen auf dem Büromarkt
Für Büroimmobilien an Top-Standorten lag die durchschnittliche Spitzenrendite zum Jahresende 2021 nur noch bei 2,65 Prozent – 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert, so die CBRE-Studie. Auch im Einzelhandelssegment sanken die Renditen weiter. Während vor allem die stark nachgefragten Lebensmittelmärkte eine sehr deutliche Renditekompression um 1,2 Prozentpunkte verzeichneten, gingen zuletzt auch die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping-Center wieder leicht zurück. Deutlich fiel der Renditerückgang mit 0,4 Prozentpunkten auf nunmehr drei Prozent auch bei den nicht zuletzt durch Corona boomenden Logistikimmobilien aus, heißt es weiter.
Core- und Core-Plus-Investments dominierten das zurückliegende Investmentjahr mit anteilig rund 72 Prozent (2020: 61 Prozent). Zudem flossen rund sieben Milliarden Euro in zertifizierte Immobilien. Außerdem habe sich ein Trend hin zu mehr Forward-Deals (18,5 Milliarden Euro) und zu entwickelnden Projekten und Grundstücken (Transaktionsvolumen von mehr als fünf Milliarden Euro und damit wie im Jahr zuvor) gezeigt. „Damit wollen sich Investoren rechtzeitig am deutschen Immobilienmarkt positionieren, zumal alternative Investments im aktuellen und auch zukünftig weiter niedrigen Zinsumfeld wenig attraktiv und insbesondere vor dem Hintergrund steigender Inflationstraten real negativ verzinst bleiben“, erklärt Dr. Jan. Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
2021 registrierte CBRE 168 Großtransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, die sich zusammen auf 72,8 Milliarden Euro summierten. Mit 79 Transaktionen entfiel der Großteil davon auf Investments in Büroimmobilien (21,5 Milliarden Euro), während 41 derartige Großabschlüsse im Wohnsegment verzeichnet wurden, die sich aber auf knapp 41 Milliarden Euro summierten. Dies zeigt sich auch in der Betrachtung nach Transaktionsform – lediglich 66 Großabschlüsse entfielen auf Portfolios (Volumen: knapp 50 Milliarden Euro), während die 102 Einzeltransaktionen zusammen auf gut 23 Milliarden kamen. Auch dadurch stieg der Portfolioanteil am Gesamtvolumen im Vorjahresvergleich leicht von 47 Prozent auf 51 Prozent an.
Transaktionsstärkste Assetklasse war Wohnen
Wohnen war 2021 laut CBRE mit rund 49 Milliarden Euro die dominierende Assetklasse (plus 145 Prozent). Von den Gewerbeimmobilien blieben Büroobjekte weiterhin die wichtigste Assetklasse. Mit mehr als 30 Milliarden Euro habe ihr Transaktionsvolumen elf Prozent über dem Vorjahreswert gelegen. „Investoren haben trotz der pandemiebedingten Verlagerung der Büroarbeit in das Homeoffice großes Vertrauen in diese Assetklasse“, erläutert Fabian Klein.
Industrie und Logistik löste die Assetklasse Einzelhandel als drittgrößtes Segment ab, so die Studie. Mit mehr als zehn Milliarden Euro sei nicht nur ein neuer Rekord beim Transaktionsvolumen erzielt worden, sondern das Vorjahresergebnis um 34 Prozent deutlich übertroffen. „Die große Dynamik am Logistikinvestmentmarkt ist auf die weiter rasant wachsende Bedeutung des Onlinehandels und der damit höheren Nachfrage nach geeigneten Logistikimmobilien zurückzuführen“, erläutert Dr. Jan. Linsin. Allein in dieser Sub-Kategorie „Logistikimmobilien“ wurden knapp 8,4 Milliarden Euro allokiert.
Die Bedeutung von Betreiberimmobilien nahm 2021 erneut zu, schreibt CBRE. Getrieben durch die Übernahme der Immobilienbestände der Deutsche Wohnen, die auch Gesundheitsimmobilien umfasste, lag die Assetklasse Senioren- und Gesundheitsimmobilien mit 3,8 Milliarden Euro elf Prozent über dem Vorjahreswert. Das entspreche einem neuen Rekordumsatz in diesem Segment. Auch wenn sich der Hotelinvestmentmarkt im zweiten Coronajahr wieder erholen konnte, erreichte das Transaktionsvolumen gerade einmal die Hälfte des Ergebnisses aus dem Rekordjahr 2019.
Offene Immobilien- und Spezialfonds waren stärkste Nettoinvestoren
Die stärkste Käufergruppe 2021 waren gemäß CBRE – bedingt durch die großen Übernahmen – Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit rund 31 Prozent des Transaktionsvolumens. Ihnen folgten die Asset- und Fondsmanager (18 Prozent) sowie die offenen Immobilien- und Spezialfonds (14 Prozent). Die beiden letzteren Gruppen waren 2021 auch die stärksten Nettokäufer, mit Versicherungen und Pensionskassen an dritter Stelle.
Diese eigenkapitalstarken und konservativen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sowie offene Immobilien- und Spezialfonds bauten ihre Immobilienquote beziehungsweise -portfolios in Deutschland weiter aus, wobei bei Versicherungen der Schwerpunkt auf Büroimmobilien lag und bei Pensionskassen auf Büro- und Wohnimmobilien. Offene Fonds und Spezialfonds allokierten ihr Kapital in verschiedene Assetklassen, mit einem starken Fokus auf Büro, aber auch in Wohnen, Einzelhandel und Logistik sowie zu geringeren Teilen in weitere Nutzungsarten.
Die öffentliche Hand habe ihr Investitionsvolumen im Jahresvergleich auf 4,5 Milliarden Euro gesteigert, was im Wesentlichen auf die Übernahme von Wohnungsbeständen in Berlin durch die dortigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zurückzuführen sei. „Der Anteil internationaler Investoren ging durch die dominanten Abschlüsse einheimischer Investoren von 47 Prozent auf 32 Prozent zurück“, sagt Dr. Jan. Linsin. In absoluten Zahlen seien jedoch nur knapp vier Prozent weniger ausländisches Kapital in deutsche Immobilien als 2020 geflossen.
Ausblick auf 2022
„Reichlich vorhandenes Anlagekapital wird 2022 für ein sehr gutes Investmentjahr sorgen. Da für 2022 keine mit der Übernahme der Deutsche Wohnen vergleichbare Transaktion zu erwarten ist und der Markt weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt sein wird, erwarten wir bis zum Jahresende ein Investitionsvolumen von mindestens 80 Milliarden Euro“, prognostiziert Fabian Klein. Der Fokus des Investmentgeschehens werde weiterhin auf Wohnen, Büro – in Verbindung mit Gastronomie, Leisure und sowie Entertainment auch in Form von gemischt genutzten Quartieren – sowie Industrie und Logistik liegen.
