Der Magdeburger Büromarkt liefert aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen ein vergleichsweise schwaches Halbjahresergebnis 2023 ab. Dieses verpasst mit insgesamt 6.200 Quadratmetern sowohl die Halbjahresergebnisse 2020 (10.000 Quadratmeter; – 38 Prozent) 2021 (12.500 Quadratmeter; – 50 Prozent) und 2022 (14.800 Quadratmeter; – 58 Prozent) als auch das Dekadenmittel (Durchschnitt erstes Halbjahr 2013 bis 2022: 9.980 Quadratmeter; – 38 Prozent) deutlich. Insgesamt handelt es sich um den schwächsten Halbjahreswert am Magdeburger Büromarkt seit 2018.
Für das traditionell umsatzstärkere zweite Halbjahr zeichnet sich ein dynamischeres Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2023 einen unterdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 16.000 Quadratmeter, was zugleich nur der Hälfte des exzellenten Vorjahreswertes (2022: 34.000 Quadratmeter) entsprechen würde. Das Zehnjahresmittel (Durchschnitt 2013 bis 2022: 25.600 Quadratmeter) würde um 27 Prozent verfehlt werden.
Angebotsreserve auf Magdeburger Büromarkt weiterhin auf niedrigem Niveau
Während in anderen Bürostandorten wie zum Beispiel Berlin oder Frankfurt ein Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erzielt wurde, setzt sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung weiter fort: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2022: 62.500 Quadratmeter) um sechs Prozent auf 58.800 Quadratmeter Ende Juni 2023. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von 6,1 Prozent auf aktuell 5,9 Prozent des Gesamtbestandes von etwa 1,05 Millionen Quadratmetern zurück. Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren leichten Rückgang.
Deutlicher Rückgang der Büroflächenfertigstellungen in Magdeburg
2020 und 2021 wurden in Magdeburg sehr hohe Fertigstellungszahlen von 12.500 beziehungsweise 21.000 Quadratmetern erzielt, welche deutlich über dem Zehnjahresmittel lagen (Durchschnitt 2013 bis 2022: 6.600 Quadratmeter). Das Jahr 2022 fiel dagegen schon deutlich verhaltener aus mit 5.500 Quadratmetern. 2023 werden lediglich 2.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2024 deutet sich ein Anstieg auf etwa die doppelte Fertigstellungszahl an. Dennoch bleibt das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp. Im Zeitraum von 2025 bis 2027 ist allerdings ein Anziehen des Fertigstellungsvolumen auf bis zu 70.000 Quadratmeter möglich. Dann kommen neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen hinzu.
Mietpreisniveau steigt leicht an
Das Spitzenmietniveau Magdeburgs hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Juni 2022 leicht um 0,15 Euro pro Quadratmeter von 13,85 auf 14,00 Euro pro Quadratmeter erhöht. Das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich ebenfalls leicht um 0,20 Euro pro Quadratmeter auf 10,00 Euro pro Quadratmeter, in Cityrandlagen auf 8,80 Euro pro Quadratmeter und in den Außenbezirken bleiben die Referenzpreise konstant bei circa 6,50 Euro pro Quadratmeter. Bis zum Jahresende 2023 erwartet Aengevelt Research einen Anstieg der Spitzenmiete auf etwa 14,80 Euro pro Quadratmeter. Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
