Sanierungen gewinnen am Berliner Büromarkt immer stärker an Bedeutung. Von der einen Million Quadratmeter neuer Büroflächen, die 2021 in der Hauptstadt fertig werden, entfallen 38 Prozent auf Sanierungen von Bestandsflächen. Das sind rund 400.000 Quadratmeter. Damit verfestigt sich ein Trend.
2019 lag der Anteil der Sanierungen im Übrigen noch bei 26 Prozent. „Sanierungen sind essenziell für den in weiten Teilen in die Jahre gekommenen Büroimmobilienbestand Berlins“, sagt Kai Mende, City Lead bei CBRE in Berlin. Im Vergleich zu anderen Städten hat Berlin einen hohen Anteil an relativ veralteter Bausubstanz. Hierzu zählen ehemalige DDR-Bürogebäude, Westberliner Bausünden der 1970er-Jahre und Gebäude des Nach-Wende-Baubooms, die nicht mehr den Anforderungen der neuen Arbeitswelt genügen.
Sanierungen erhöhen den Büro-Leerstand nicht
Der absolute Büroflächenbestand steigt durch Sanierungen nicht, weshalb durch ihre Fertigstellungen kein Überangebot erzeugt wird. Außerdem ist die Vorvermietungsquote innerhalb der Sanierungsflächen für 2021 mit rund 70 Prozent rund 20 Prozentpunkte über der allgemeinen Vorvermietungsquote. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Sanierungen zumeist erst dann gestartet werden, wenn die zukünftige Nutzung feststeht und Nutzer für einen Großteil der Flächen gesichert sind.
Sanierte Büros zeigen stärkere Mietentwicklung als der Gesamtmarkt
Nicht nur angesichts des nach wie vor existenten Vermietermarktes sind die Mieter bereit, auch für Sanierungen Spitzenmieten zu bezahlen. „Die Objekte liegen oft in exzellent angebundenen Lagen und zeichnen sich durch einen spezifischen Charakter aus“, so Mende. Seit 2017 entwickelten sich die gewichteten Durchschnittsmieten in Sanierungsobjekten dynamischer als die auf Gesamtmarktebene, auch wenn die Schwankung aufgrund der geringen Fallzahl größer ist.
Erfüllung von ESG-Kriterien essenziell für Investoren
Die Sanierung von Bürogebäuden ist ein maßgeblicher Faktor, damit die betroffenen Objekte der Investmentstrategie vieler Investoren entsprechen können. Denn die Investoren werden zunehmend von ihren Anlegern angehalten nach ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zu investieren. Und ältere Bestandsgebäude können dem nicht immer entsprechen.
„Ökologische Zertifizierungen gewinnen auch bei der Kaufentscheidung von Anlegern an Bedeutung. Gleichzeitig verbrauchen veraltete Gebäude mehr Energie durch Heizen, Kühlen und veraltete Gebäudeausstattung”, fasst Mende zusammen. Sanierungen bieten aber auch im Vergleich zu Neubauten einen Nachhaltigkeitsvorteil – denn wenn im Bestand saniert wird, muss nicht neu gebaut werden. Bestandsgebäude weisen viel graue Energie auf (Energie, die bei der Verarbeitung, Transport, Rohstoffgewinnung bereits entstanden ist).
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