Serviced Apartments: "Wien ist Österreich, Wien ist anders"

„Wien ist Österreich, Wien ist anders“: Es ist einer der meist gesagtesten Sätze bei der ersten SO!APART in Wien. Für viele Akteure ist die Hauptstadt Österreichs längst mehr als Testmarkt – es ist Ausgangspunkt. Der nächste Expansionsschritt führt über Graz, Linz oder Innsbruck. „Viele Betreiber sind mittlerweile auch hier unterwegs“, so Anett Gregorius, Gründerin von Apartmentservice und Veranstalterin der SO!APART – in Deutschland der größte Fachkongress zu diesem Thema. Der Markt für Serviced Apartments in Deutschland und Österreich wächst weiter – allerdings mit deutlich unterschiedlicher Dynamik. Während Deutschland über sieben A-, 14 B- und 22 C-Städte verfügt, konzentriert sich die Entwicklung in Österreich nahezu ausschließlich auf Wien. „9:1 – so lässt sich das Kräfteverhältnis bezogen auf die Einwohnerzahlen beschreiben“, bringt es Anett Gregorius, Gründerin der Plattform Apartmentservice, auf den Punkt. In beiden Ländern sei die Pandemie überwunden, nun richte sich der Blick auf neue Konzepte, Investitionen und eine veränderte Nachfrage.

Im Jahr 2024 wurden laut Statistik Austria rund 155 Millionen Übernachtungen in Österreich gezählt, in Deutschland über 496 Millionen. Damit ist Deutschland nach dem Vereinigten Königreich der zweitgrößte Markt Europas – und einer der wichtigsten für internationale Betreiber. Zu den Treibern im Segment zählen Megatrends wie New Work, Urbanisierung, Mobilität und die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten. Gleichzeitig verändert sich das Reiseverhalten: Geschäftsreisen werden weniger, dafür intensiver. Der Freizeitanteil nimmt spürbar zu, was auch das Angebotsportfolio beeinflusst. „Serviced Apartments sind für viele Entwickler derzeit die einzige realistische Option“, sagt Markus Müllegger von Vienna Residence. Sein Unternehmen betreibt 30 Standorte mit 150 Apartments, spezialisiert auf Mid- und Longstay. „Das reine Wohnprodukt funktioniert nicht mehr, mit Serviced Apartments gelingt uns zumindest eine schwarze Null.“

Roman Kopacek, Managing Director bei Michaeler & Partner GmbH, stellte detailliert die Zahlen für Österreich vor:

• Knapp über 250 Betriebe mit über 11.300 Betten
• Durchschnittliche Größe in Österreich: 44,4 Einheiten
• Meisten Standorte in Österreich: limehome, harry‘s home, numa und room4rent
• Wien oft Sprungbrett für österreichischen und teilweise europäischen Markt
• Mehr als 800 Einheiten in der Pipeline für Wien bis 2027
• Pachtverträge mit 51,7 Prozent bleiben das dominante Modell; gefolgt von Owner-Operator
• Keine Franchise- und Managementverträge außerhalb von Wien unter den befragten Betrieben
• Über 77 Prozent der befragten Betriebe sind zum größten Teil oder vollständig digitalisiert, 20,0 teilweise und 2,9 Prozent  geringfügig, kaum Unterschied zum Vorjahr

Auslastung & Performance (2024):

• Durchschnittliche Aufenthaltsdauer: 9,6 Tage
• Wien: 13,6 Tage, restliches Österreich: 4,9 Tage
• Durchschnittliche Auslastung Österreich: 76,5 Prozent, Wien: 71,5 Prozent
• Durchschnittlicher RevPAR: 75,50 Euro (leicht rückläufig)
• Ein Viertel der Betriebe hatten 111 Euro als ADR
• ADR Österreich bei 98,80 Euro, in Wien bei 103,80 Euro
• Durchschnittliche Aufenthaltsdauer im Jahr 2024 bei 9,6 Tagen, Spanne zwischen 1,4 und 209 Tagen
• Shortstay überwiegt
• Mehr als 62 Prozent der Gäste sind Freizeitreisende, in Deutschland 45 Prozent
• in Wien etwa 70 Prozent Leisure-Anteil
• in anderen Städten: 50/50 zwischen Leisure und Business
• Mehrheit sind ausländische Gäste

Ausblick:

• Mindestens drei Viertel der Betriebe bewerten die Marktentwicklung in Österreich, am eigenen Standort und die wirtschaftliche Situation des Hauses als positiv/sehr positiv
• Wiener Betriebe durchwegs optimistischer als Betriebe außerhalb von Wien
• Trotz des anhaltenden Optimismus leichte Verschlechterung zum Vorjahr, bedingt durch reduzierteres Vertrauen in die gegenwärtige geopolitische Lage und zukünftigen Geschäftsaussichten

Roman Kopacek schätzt die Lage wie folgt ein: „Wir sehen eine Steigerung der Betriebsdichte und Verdrängung beziehungsweise Bereinigung vor allem in Wien. In Salzburg gibt es kaum noch Bewilligungen wegen der Bettenobergrenze. Wir gehen davon aus, dass Städte wie Graz und Innsbruck stärker in den Fokus rücken.“

Ein weiteres Zeichen für die Etablierung des Segmentes: Während klassische Hotelbetriebe mit sinkender Auslastung kämpfen, liegt die Performance vieler Serviced-Apartment-Betriebe stabil über dem Branchenschnitt. Kristin Oberweger von der Österreichische Hotelvereinigung (ÖHV) sieht dennoch Aufholbedarf: „Der Begriff Serviced Apartment ist im Tourismus noch nicht überall angekommen. In unserem Verband mit über 1.700 Mitgliedern sind nur 25 Häuser des Formates – es gibt also noch Luft nach oben.“

Wien bleibt der Wachstumsmotor des Landes. „Die Hauptstadt ist für uns ein stabiler, gut funktionierender Markt“, sagt Matthias Niemeyer von TFE Hotels, zu deren Portfolio unter anderem Adina gehört. „Aber wir müssen die Raten nach oben bringen – das ist aktuell unser größtes Handicap.“ Auch die Projektseite zieht an: Werner Schuster, Projektleiter bei STRABAG Real Estate, sieht große Chancen im Leisure-Segment. Für 2026 ist ein Projekt mit Habyt am Wiener Nordbahnhof geplant – über 300 Einheiten, ursprünglich als Hotel gedacht. Die Herausforderungen durch gestiegene Baukosten bleiben seiner Meinung nach bestehen: „Der Block Baukosten ist gekommen, um zu bleiben.“

Die Finanzierung solcher Konzepte gelingt, wenn die Renditen stimmen. Patricia Kuhn, Industry Lead for Hotels & Tourism bei der Erste Group Bank AG, sieht in Serviced Apartments „eine Assetklasse mit guten Cashflows und verlässlichen Betreibern“. Der hohe Digitalisierungsgrad und hohe EBIT-Margen machen die Konzepte für Investoren zunehmend interessant.

Mit Blick auf die kommenden Jahre zeigt sich die Branche vorsichtig optimistisch. Mindestens drei Viertel der befragten Betriebe bewerten die wirtschaftliche Lage als positiv oder sehr positiv – wenn auch verhaltener als im Vorjahr. Geopolitische Unsicherheiten und hohe Zinsen dämpfen den Schwung, doch die langfristigen Aussichten bleiben intakt. „In Österreich ist Platz für viele Konzepte“, sagt Jorge Luis Salazar Lopez von der I Live Holding. Sein Unternehmen plant ein weiteres Haus in Wien und hält bereits ein Grundstück in Graz. Auch Anbieter wie Home4Rent, die ausschließlich Longstay anbieten, melden stabile Auslastungen: etwa 91 Prozent für die knapp 1.000 Apartments an acht Standorten. Die Expansion in andere Städte Österreichs ist auch für dieses Unternehmen ein Thema. Für viele Akteure ist Wien längst mehr als Testmarkt – es ist Ausgangspunkt. Der nächste Expansionsschritt führt über Graz, Linz oder Innsbruck.