Die SO!APART bietet eine große Fülle an Themen, IMMOBILIEN AKTUELL hat einige davon zusammengefasst. Dabei geht es beispielsweise um Geopolitik, Pachten und Konversionen.
In Leipzig – in den Felix Suiten am Augustusplatz – fand die SO!APART statt. Die deutschlandweit größte Fachveranstaltung zum Nischensegment Serviced Apartments präsentiert eine Fülle an Themen. Beat Kuhn, langjährig Kopf und Geschäftsführer von SV Hotel und Erfinder von Stay KooooK, fasst die aktuelle Situation wie folgt zusammen: „Das Segment wird weiter der Renner sein, wenn wir uns darum kümmern, dass es ein spezielles Segment bleibt, ich sehe die Zukunft absolut positiv für Serviced Apartments. Es wird mehr und intensiver gereist, da ist es wichtig zuzuhören, was die Gäste wollen. Das Segment wird sich auch darum immer wieder neu erfinden müssen.“
Geopolitik
Reiner Nittka, Ex-CEO der GBI AG, gab einen negativen Ausblick: „Die Wahl in Amerika wird unsere Aussichten insgesamt noch verschlechtern. Das Inflations- und Zinsszenario bleibt spannend, in Amerika denkt man darüber nach die Fed abzuschaffen. Die Erholungsgedanken, die wir alle hatten, werden uns negativ ein- oder überholen. Wenn dazu noch Probleme wie die mit der Automobilindustrie kommen, dann trifft das alle sehr stark, auch weil es eben Einfluss auf Reisen hat.“
Finanzierung
Marc Reinhard, Senior Kundenbetreuer und Abteilungsdirektor Immobilienfinanzierung bei der BayernLB, sagt über 30 Jahre Berufserfahrung: „Vieles, was man gelernt hat, stimmt heute nicht mehr. Eine Prognose abzugeben, wie beispielsweise der Zins in zehn Jahren sein wird, traue ich mir nicht.“ Und: „Wir schauen uns momentan natürlich Projekte an, die passen aber einfach nicht. Die Variablen aus Bau-, Anschaffungs-Lohnkosten und anderen passen nicht zusammen. Bei uns gehen derzeit ganz viele Anfragen ein, viele können wir nicht begleiten.“
Betreiber
Lea Mishra, POHA House Aachen Preuswald und Gewinnerin eines SO!APART-Awards, will mit ihrem Konzept weiter wachsen. „Unsere Aufgabe in der Zukunft wird sein, den Städten begreiflich zu machen, dass es uns als Coliving-Anbieter auch braucht, um das Thema Wohnen in den Griff zu bekommen. Dem Markt würden dafür noch viel mehr solcher Konzepte guttun.“
Hannibal DuMont Schütte von STAYERY sieht in noch mehr Awareness für die Gäste einen Schlüssel zum Erfolg. „Aus Betreibersicht läuft es derzeit nicht schlecht, gereist wird immer.“ Zugleich spricht er ein Thema an, das sehr viel diskutiert wurde: „Die höheren Pachten sind gekommen und bleiben.“
Ralf Krause von ADAPT APARTMENTS gab einen Einblick in die Kostenstrukturen: „15 Prozent und mehr der Kosten fließen in personalintensive Bereiche. Unsere Hauptaufgabe ist es, bestehende Teams zu halten und die Umsatzrendite zu stabilisieren. Das ist ein Haupttreiber, da es schwer ist neue Kräfte zu bekommen. Die Umsatzrendite ist gesunken, die Aufgabe für die kommenden zwei Jahre wird sein das zu kompensieren.“
Konversionen
Melina Hörster von Bob W sieht Konversionen als zentrale Aufgabe: „Der Neubau wird wiederkommen, aber Konversionen werden bei uns einen Großteil ausmachen. Konversionen sind wirklich wie Tetris spielen. Ich drucke Entwürfe aus und zeichne darin herum. Es dauert, bis man einen Ansatz findet.“ Besonders bei Küchen sei gerade viel Kompromissbereitschaft gefragt: „Kann man die wirtschaftlich einbauen? Was kostet das den Entwickler, was den Betreiber? Welchen Spielraum haben wir? Wir sind offener geworden, was Küchen betrifft, getrieben durch die aktuelle Situation.“
Auch Patrick Breuer von Habyt berichtet von strategischen Überlegungen: „Wir haben in Madrid eine C-Lage besetzt, bisher hatten wir nur A- und B-Lagen. Jetzt denken wir stärker über solche Lagen nach und welche Services dort angeboten werden müssen. Die Preise sind natürlich geringer.“
Hannibal DuMont Schütte ergänzt: „Für uns ist es aktuell wie die Nadel im Heuhaufen suchen, wenn es um Konversionen geht. Du brauchst einen Bestandshalter, mit dem man arbeiten kann. Es kostet gerade viel Zeit, etwas Passendes zu finden.“ Er betont jedoch, dass STAYERY weiterhin auch durch Neubau wachsen will. Und er spricht aus, was viele denken, es aber zu selten sagen: „Ein Großteil der Büroprojekte beispielsweise in Berlin ist nicht geeignet für Serviced Apartments. Da bin ich sehr gespannt, wie damit umgegangen wird.“
Florian Wichelmann, CEO der Nena Hospitality Group und mit elf Häusern im Markt, sagt: „Konversionen sind zum Teil sehr anstrengend, viele Bestandshalter haben dann doch noch nicht alles bis zum Ende gedacht. Das ändert sich langsam.“ Er sieht das Segment Serviced Apartments in seiner Vielfalt in den kommenden Jahren weiterwachsen: „Die Grenze bei der Vielfalt der Marken ist noch nicht erreicht. Und auch bei der Größe der Häuser – auch wenn wir gerade Projekte mit sehr hohen Einheiten sehen – gibt es noch keine Grenzen. Das muss jeder für sich entscheiden.“
Übernahmen & Wachstum
Der irische Aparthotelbetreiber Staycity übernimmt drei Aparthotels am Augustusplatz in Leipzig, in der Kleine Brüdergasse in Dresden und eines in Wien (Österreich) von der Felix Gruppe. Die Hotels in Sachsen mit insgesamt 388 Zimmern sollen in Staycity Aparthotels umbenannt werden, das 130-Zimmer Hotel in Wien wird nach Umbauarbeiten Mitte 2025 unter der Staycity-Brand Wilde wiedereröffnen. Hintergrund ist die Übernahme von 74,9 Prozent der Unternehmensanteile an der der Felix Gruppe durch Staycity. Die Felix Gruppe gehört zu Denkmalneu. Denkmalneu behält jeweils einen Anteil an den Objekten.
Hannibal DuMont Schütte, mit STAYERY 15 Häuser im Portfolio, sagt: „Bei Übernahmen kommt es immer auf den Markenkern an, da muss man flexibel sein. Wir überlegen gerade tatsächlich, ob wir selbst Projekte umsetzen. Das dann sehr selektiv mit Fokus auf Berlin und Köln. Wir machen momentan sowieso fast alles für die Projektentwickler, dann können wir es gleich selbst machen.“
Amos Engelhardt von i Live sagt: „Am liebsten würde ich in jeder Großstadt so einen Campus wie in Frankfurt am Main haben.“ Der umfasst insgesamt 1.158 vollmöblierte Apartments, davon 137 Design-Apartments für Kurz- und Langzeitaufenthalte der brasilianischen Hotelkette Rioca sowie 1.021 Micro-Living-Apartments für Studierende, Pendler und Professionals. „Wir brauchen die Masse an Einheiten, deshalb haben wir auch den gewerblichen Teil mit in das Konzept eingefügt.“ Auch i Live will durch Übernahmen wachsen, in Europa die Marken launchen. „Wir bekommen gerade Grundstücke angeboten, die wir in den letzten Jahren nicht gesehen haben. Aus unserer Sicht ist jetzt die richtige Zeit für Investments. Entscheidend für die Zukunft wird sein, dass wir nah am Kunden bleiben, schauen, was er will und wohin die Ströme gehen.“
Regulierung
Marc P. Werner, Leiter der globalen Hotels, Leisure & Gaming Group bei Hogan Lovells, ist davon überzeugt, dass der Regulierungsdruck weiter zunehmen wird. „Es regt mich wirklich auf: Auf Betreiber-, Eigentümer- und Verwaltungsseite wird im grauen Bereich agiert, in den Betriebskonzepten oft versucht, nicht zu viel der Behörde zu ‚verraten‘. So wird das langfristig nicht funktionieren.“ Deshalb sei die Charta der Apartmentkonzepte sehr gut. Zu der gelangt man hier.
„Je größer der Wohnraummangel, umso stärker wird die Regulierung“, so Marc P. Werner weiter. „Insofern müssen wir die Betriebskonzepte mit den Kommunen abstimmen. Das Segment kann davon profitieren, wenn wir professionell umgehen mit dem Graubereich zwischen Wohnen und Gewerbe. Das würde das Vertrauen – zu Kommunen, Investoren, Banken – verstärken und das Segment nach vorn bringen.“