Seit ein paar Jahren wird sozialer Wohnungsbau auch in den großen Städten Mitteldeutschlands zunehmend zum Thema für Politik, Verwaltung, aber auch für kommunale und private Bauträger und Investoren. Im folgenden Beitrag steht zunächst der Freistaat Sachsen im Fokus. Hier gibt es mit Dresden und Leipzig zwei Halbmillionenstädte, die seit Mitte der 2010er-Jahre verstärkt Maßnahmen zur Lösung dieses Problems ergreifen, wenn auch auf unterschiedliche Art und Weise. Ein demnächst folgender Beitrag wird der Frage auf den Grund gehen, wie der Bedarf an Sozialwohnungen in Thüringen und Sachsen-Anhalt gedeckt werden kann.
Seit 2017 fördert Sachsen den Bau mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen in den Städten Leipzig und Dresden. Seitdem wurden bis zum Frühjahr des vergangenen Jahres 2.475 neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung gefördert. Für die soziale Wohnraumförderung stellt der Bund dem Freistaat jährlich rund 50 Millionen Euro zur Verfügung. Diese Mittel werden mit Landesmitteln aufgestockt, sodass in den Jahren 2021 und 2022 jeweils rund 74 Millionen Euro für die Förderung bereitstehen. Erst vor rund einem Dreivierteljahr wurden die zur Verfügung stehenden Mittel noch einmal erhöht.
Die Modalitäten für deren Verwendung regeln zwei Richtlinien: Die „Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum“ betrifft die Wohnungsmärkte in Leipzig und Dresden. Mit der seit Frühjahr 2021 geltenden „Förderrichtlinie preisgünstiger Mietwohnraum“ sollen modernisierungsbedürftige Mietwohnungen in Regionen außerhalb der beiden Metropolen saniert beziehungsweise modernisiert und anschließend dennoch zu einem günstigen Mietpreis angeboten werden. Der Zuschuss, den das Land Vermietern gewährt, beträgt 35 Prozent der Kosten, maximal 400 Euro pro Quadratmeter. Darüber hinaus können sie für 50 Prozent der Ausgaben ein zinsverbilligtes Darlehen in Höhe von mindestens 50.000 Euro erhalten.
Leipzig: Wachsender Bedarf trifft auf zu geringes Angebot
Aufgrund des insgesamt niedrigen Mietniveaus gab es auch in Leipzig bis Mitte der 2010er Jahre so gut wie keine Sozialwohnungen – jedenfalls wurden sie nicht offiziell als solche bezeichnet. Dies änderte sich erst im Jahr 2017, als das erste Landesförderprogramm für sozialen Wohnraum aufgelegt wurde. Seitdem kamen in der Messestadt nach Angaben der Stadtverwaltung jedoch lediglich 444 Wohnungen im mietpreisgebundenen Segment an den Markt, davon allein 280 im vergangenen Jahr. Verteilt auf die Haushaltsjahre 2017 bis 2024 nimmt die Stadt im Rahmen der „Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum“ bisher insgesamt 65,5 Millionen Euro an Zuwendungen in Anspruch und reicht diese Fördermittel an Bauherren von Neubau- und Sanierungsprojekten weiter.
Im Rahmen des Programmes zur sozialen Wohnraumförderung wurden in Leipzig bisher Verträge für 1.641 Wohnungen abgeschlossen. Der Bedarf für sozialen Wohnraum ist zweifellos vorhanden: Daten der Kommunalen Bürgerumfrage 2019 ergaben, dass bei 27,4 Prozent der Leipziger Haushalte das Haushaltseinkommen unterhalb der festgelegten Einkommensgrenzen liegt. Sie haben damit Anspruch auf den so genannten weißen Wohnberechtigungsschein. Dieser ermöglicht ihnen den Bezug einer belegungsgebundenen Wohnung, die seit November 2016 saniert oder neu errichtet wurde.
Kommunale Vorhaben in Sachen sozialer Wohnungsbau kurz vor der Fertigstellung
Für insgesamt 424 geförderte Wohnungen feierte die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) Anfang Oktober vergangenen Jahres an drei Standorten in der Messestadt jeweils kurz hintereinander Richtfest: Zum einen an ihrem aktuell größten Investitionsvorhaben mit einem Volumen von rund 60 Millionen Euro, das zugleich das zurzeit größte soziale Wohnbauprojekt in Leipzig ist: In der Saalfelder Straße im Dunckerviertel errichtet der kommunale Großvermieter eine Wohnanlage mit 300 mietpreisgebundenen Wohnungen, die im Herbst 2022 fertiggestellt werden soll.
Nicht weit davon entfernt, an der Hafenstraße in Leipzigs neuem Stadtteil am Lindenauer Hafen, entsteht ein Mehrfamilienhaus mit sechs Zwei-Raum- und zwölf Drei-Raum-Wohnungen. Nach derzeitigem Stand kann die LWB den Bau bereits Mitte April und damit vorfristig an die zukünftigen Mieter übergeben. Sie beziehen ebenfalls geförderten Wohnraum, was bedeutet, dass sie nicht mehr als 6,50 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen – deutlich weniger als die üblichen 10 bis 12 Euro, die in Leipzig ansonsten für Neubauwohnungen fällig werden. Hier wie auch beim dritten LWB-Sozialwohnungsbauvorhaben an der Landsberger Straße, wo 106 Wohnungen geplant sind, soll neben Wohnraum auch eine Kindertagesstätte in das Projekt integriert werden.
„Leipziger Stadtgestalter“ bieten Unterstützung an
Auf Grundlage des Wohnungsbauförderungskonzepts der Stadt plant Leipzig bis 2030 die Schaffung von 10.000 neuen mietpreis- beziehungsweise belegungsgebundenen Wohnungen. Um dieses Ziel zu erreichen, sollen 30 Prozent aller neu zu errichtenden Wohnungen aus Mitteln der sächsischen „Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum“ gefördert und mit einer Mietpreis- beziehungsweise Belegungsbindung versehen werden. Um dieses Ziel zu erreichen, haben die „Stadtgestalter Leipzig“, eine Arbeitsgruppe von rund zehn privaten Immobilienentwicklern und Wohnungsbauunternehmen, der Leipziger Stadtverwaltung ihre Unterstützung beim zügigeren Bau von Wohnungen angeboten.
Dr. Ingo Seidemann, Sprecher der Stadtgestalter, verweist auf das vor anderthalb Jahren ins Leben gerufene Leipziger Bündnis für bezahlbares Wohnen: „Um 1.000 Einheiten im Jahr zu bauen, müssen 4.000 bis 5.000 Wohnungen insgesamt genehmigt und errichtet werden. Wir sollten den bundespolitischen Aufbruch hier in Leipzig nutzen und unser Bündnis dafür einsetzen.“ Voraussetzung dafür seien vor allem zügigere Genehmigungsverfahren. Allein bei den Mitgliedern der „Stadtgestalter Leipzig“ sind aktuell etwa 3.000 Wohnungen von ungeplanten Verzögerungen in Bebauungsplan- oder Baugenehmigungsverfahren betroffen – darunter auch über 500 Sozialwohnungen.
Dresden: Stadt nimmt Wohnungsbau wieder in die eigenen Hände
Auch in der sächsischen Landeshauptstadt steigt der Bedarf an sozialem Wohnraum. Allerdings stellt sich hier die Situation etwas anders dar als in Leipzig. So hatte Dresden im Jahr 2006 sämtliche Anteile an ihrer kommunalen Wohnungsgesellschaft Woba mit einem Bestand von 47.000 Wohnungen an einen amerikanischen Investor verkauft und dafür fast eine Milliarde Euro eingenommen. Praktisch über Nacht war die Stadt nicht nur ihre Schulden von rund 800 Millionen Euro los, sondern behielt noch rund 200 Millionen Euro übrig.
Die Zeiten haben sich seitdem jedoch geändert: Elbflorenz erlebte nicht nur einen starken wirtschaftlichen Aufschwung, sondern gewann auch deutlich an Einwohnern hinzu. Beides sorgte dafür, dass der zur Verfügung stehende Wohnraum knapper wird und dass die Mieten steigen. Zwar sicherte sich die Stadt seinerzeit beim Verkauf des Wohnungsbestands für 10.000 Wohnungen ein so genanntes Benennungsrecht, um sozial schwache Mieter unterbringen zu können. Diese Wohnungen werden seitdem gemeinsam mit der Vonovia SE, der inzwischen der Dresdener Wohnungsbestand gehört, vermietet. Doch diese Regelung endet spätestens im Jahr 2036. Dann können auch diese Wohnungen zu höheren Preisen an den Markt gehen.
Neue städtische Gesellschaft schafft geförderten Wohnraum
Um jetzt und vor allem in Zukunft eine sichere und soziale Wohnungsversorgung auch für jene Bevölkerungsgruppen zu sichern, die ansonsten Schwierigkeiten hätten, auf dem freien Markt adäquaten Wohnraum zu finden, gründete die Stadt im September 2017 mit der WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG wieder eine städtische Wohnbaugesellschaft. Diese errichtet und verwaltet seitdem Mietwohnungen auf städtischem Grund und Boden.
Im Mai 2020 stellte sie ihr erstes gefördertes Neubauprojekt fertig – ein viergeschossiges Wohnhaus im Stadtteil Leuben, in dem 22 Mieter ein neues Zuhause gefunden haben. Inzwischen sind weitere fünf Projekte mit insgesamt 145 Wohnungen abgeschlossen oder bezugsfertig. Gegenwärtig im Bau sind weitere zehn Vorhaben, in denen in naher Zukunft insgesamt 343 Wohnungen entstehen werden. Die mit Mitteln des Freistaates Sachsen geförderten Wohnungsbauprojekte verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. Bis 2025 will die Landeshauptstadt nach eigenen Angaben mehr als 1.000 geförderte Wohnungen durch die WiD errichten lassen.
Sozialer Wohnungsbau: Ohne private Investoren geht es nicht
Nach Angaben der Stadt verfügt Dresden derzeit über 10.200 Wohnungen, die mit einem Wohnberechtigungsschein bezogen werden können. Perspektivisch werden weitere 10.000 Sozialwohnungen benötigt. Wie Dr. Kristin Klaudia Kaufmann, Beigeordnete für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen der Stadt Dresden, im März 2021 mitteilte, haben rund 82.000 Haushalte Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein. Allein mit den Aktivitäten der kommunalen WiD lässt sich das Problem also nicht lösen. Seit mehr als zwei Jahren ist jedoch umstritten, wie hoch die Quote an Sozialwohnungen sein soll, die private Investoren in ihren Projekten schaffen müssen. Im Juni 2017 hatte der damalige Stadtrat mit rot-grün-roter Mehrheit das sogenannte kooperative Baulandmodell beschlossen.
Es sah vor, dass ab Mitte 2019 bei Wohnungsbauprojekten in Gebieten mit einem Bebauungsplanverfahren mindestens 30 Prozent der Wohnfläche für Sozialwohnungen reserviert werden mussten. Im Oktober 2020 wurde diese Regelung jedoch mit einer hauchdünnen Mehrheit von Freien Wählern, CDU, FDP und AfD gekippt. Anlass waren seinerzeit fünf Bauprojekte, bei denen die Stadt nicht auf die 30 Prozent bestand, sondern sich mit 15 Prozent begnügte, da diese Projekte zum Teil lange vor dem Beschluss zum kooperativen Baulandmodell geplant und eingereicht wurden. Konkret handelt es sich dabei um den ehemaligen Kohlebahnhof an der Freiberger Straße, das ehemalige Ostravorwerk in Friedrichstadt, den ehemaligen Gleisbogen an der Hansastraße, An der Elbaue in Mickten und die Wilhelm-Franke-Straße in Leubnitz-Neuostra.
Politischer Kompromiss bei Sozialquote in Sicht
Da es auf absehbare Zeit im Stadtrat keine sicheren Mehrheiten für eine stabile Quote an Sozialwohnungen gibt, haben sich CDU, FDP, SPD und Grüne jetzt auf einen Kompromiss geeinigt, der möglichst noch im Januar beschlossen werden soll. Danach soll für die ersten 100 Wohnungen innerhalb eines Projekts eine Quote von 15 Prozent gelten, für alle weiteren Wohnungen bliebe es bei 30 Prozent. Ein Bauprojekt mit 200 Wohnungen käme demnach auf eine „Sozialquote“ von 22,5 Prozent; bei 400 Wohnungen stiege diese Quote auf 26,25 Prozent.
Davon ausgenommen wären Standorte für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie sehr kleine Vorhaben mit weniger als 20 Wohnungen. Um eine möglichst gleichmäßige Verteilung der Standorte über die gesamte Stadt zu erreichen, sollen außerdem Stadtteile ausgenommen werden, in denen schon jetzt bei über 50 Prozent des Wohnraums ein kommunales Benennungsrecht besteht.
Mit dem nun vorliegenden Kompromiss könnten nach Berechnungen der Stadtverwaltung in den nächsten Jahren 1.300 neue Sozialwohnungen entstehen. Die Dresdner Stadtgestalter, die als Zusammenschluss von 13 regional tätigen Bauträgern gegen die 30-Prozent-Quote geklagt hatten, begrüßen die Einigung. Sie ermögliche es lokalen Investoren und der einheimischen Bauwirtschaft, sozialen Wohnungsbau weiterhin mit einem überschaubaren ökonomischen Risiko zu realisieren.
