Der Büromarkt in Berlin entwickelt sich nach wie vor dynamisch und lag 2021 das dritte Jahr in Folge an Platz eins beim Flächenumsatz – vor München. Zahlreiche Büro- und Gewerbeobjekte in begehrten Lagen sind derzeit projektiert, im Bau oder gerade fertig gestellt. IMMOBILIEN AKTUELL hat eine Auswahl zusammengestellt.
Im aktuellen Bericht zum Berliner Büromarkt meldet die BNP Paribas einen Flächenumsatz von rund 834.000 Quadratmetern für das gesamte Jahr 2021. Das sei eine Steigerung von 17,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Berlin positioniert sich damit im dritten Jahr in Folge als bundesweit stärkster Büromarkt vor München“, schreiben die Analysten. Zu den raumhungrigen Nutzern zählen die öffentlichen Verwaltungen, Dienstleister, Informations- und Kommunikationstechnologie-Firmen, Banken, Finanzdienstleister sowie Beratungsunternehmen.
Gleichzeitig sei die Leerstandsquote auf 3,4 Prozent gestiegen. Anders als der Berliner Wohnungsmarkt nähere sich der Büromarkt damit wieder der Fluktuationsreserve. Gefragt ist allerdings nicht jede Bürofläche: Begehrt sind vor allem Büros in der City mit moderner Ausstattung und modernen Konzepten. Hier liege die Leerstandsquote bei 2,1 Prozent und damit sehr niedrig. Die umsatzstärksten Teilmärkte waren im vergangenen Jahr Friedrichshain/Kreuzberg und Wedding/Prenzlauer Berg.
Büroprojekte zwischen Ostkreuz, Mediaspree und Ostbahnhof
Auch in den nächsten Jahren werden in den begehrten Bezirken viele neue Büroflächen auf den Markt kommen. So erlebt das Gebiet zwischen Ostkreuz, Mediaspree und Ostbahnhof seit Jahren einen anhaltenden Bürobau-Boom und damit einen enormen Wandel.
Ostkreuz-Campus von PANDION OFFICEHOME
Eines der großen aktuellen Projekte ist der Ostkreuz-Campus von PANDION. In der Nähe des S-Bahnhofes Ostkreuz will das Unternehmen auf einem 12.400 Quadratmeter großen Areal an der Persiussstraße/Ecke Bökerstraße einen Bürostandort in drei Einzelgebäuden mit unterschiedlicher Architektur und einem gemeinsamen grünen Innenhof entwickeln.
Den Auftakt geben Campus A und Campus B. Der Entwurf für Bürohaus Campus A mit sechs Stockwerken und einer Mietfläche von 28.900 Quadratmetern stammt von kadawittfeldarchitektur. Kernelement ist die Flexibilität der Räume mit Raum-in-Raum-Lösungen für Meetings oder Phoneboxen für ungestörte Telefonate. Das Objekt soll Anfang 2024 fertig sein. Der Entwurf für das Bürohaus Campus B mit ebenfalls sechs Etagen und einer Mietfläche von 9.650 Quadratmetern stammt von Collignon Architektur und Design. Die Fertigstellung ist bereits für 2023 avisiert.
Für seine Büroprojekte hat PANDION die Dachmarke OFFICEHOME kreiert und setzt damit ein Signal für eine neue Art von Büro als Gegenpol zum Homeoffice. Mathias Groß, Leiter der Berliner PANDION-Niederlassung, betont: „Das Büro muss als Lebensraum empfunden werden.“ Ein Ort, an dem man gern sein will. Ein Ort des Austausches mit anderen, aber auch einer, der alles Nötige bietet, um die gestellten Aufgaben zu erfüllen. Neben dem Standort und besonderer Architektur seien deshalb flexible Grundrisse wichtig, die immer wieder an veränderte Anforderungen angepasst werden können. Die Projektentwickler reagieren auch auf die gestiegenen Forderungen nach Energieeffizienz und geringerer CO2-Emission und lassen ihre Bürogebäude zertifizieren: für Campus A und B DGNB Gold.
Update zum Baufortschritt am PANDION OFFICEHOME Ostkreuz-Campus
06.04.2023: Beim Berliner PANDION OFFICEHOME Ostkreuz-Campus geht es planmäßig voran, wie der Projektentwickler meldet. Die Rohbauarbeiten für das zweite und dritte Obergeschoss für den Campus B sind in vollem Gange. Bereits in diesem Stadium fallen die schrägen Stahlbetonstützen ins Auge, die der Fassade später ihren Chic verleihen werden. Mitte 2024 sollen hier 9.650 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung stehen. Parallel dazu geht es mit dem Rohbau und dem Einbau der Bodenplatte im östlichen Teil der Baugrube vorwärts. Hier entsteht der Campus A mit rund 28.700 Quadratmetern. Dessen Fertigstellung ist für Mitte 2025 geplant.
Der Entwickler hat sich hier einen NEW WORK HUB auf die Fahnen geschrieben und damit ein Raumangebot für flexibles, modernes Arbeiten. Bereits im vergangenen Jahr wurden beide Projekte mit dem Wired-Score-Zertifikat in Gold ausgezeichnet. Mit dieser Auszeichnung werden Gebäude in Bezug auf digitale Konnektivität, smarte Technologien und Zukunftssicherheit bewertet. Für eine WiredScore-Gold-Zertifizierung müssen unter anderem mindestens drei Netzbetreiber mit Glasfaseranschlüssen gegeben sein, die das Gebäude mit Highspeed-Internet versorgen. Darüber hinaus wird die Ausfallsicherheit der Internetverbindung durch redundante Infrastruktur gemessen, sowie die Auslastung der Kapazität mit Blick auf zukünftige Installationen. Die Gebäude entsprechen dem KfW-55-Standard. Sie werden über Fernwärme beheizt und haben auf dem Dach eine Photovoltaik-Anlage.
B:HUB und Axis Offices der Streletzki-Gruppe
Dass sich der Verkehrsknotenpunkt Ostkreuz zu einem Büro-Schwerpunkt entwickelt, beweist auch das Engagement der Streletzki-Gruppe. In der Kynaststraße wurde bereits das 300 Meter lange B:HUB mit 50.000 Quadratmetern Fläche fertiggestellt und vollvermietet.
Jetzt steht ebenfalls in der Kynaststraße das nächste Büroprojekt an. Nur 50 Meter vom S-Bahnhof sind die Axis Offices im Bau. Das Gebäude soll 2024 fertig sein und wird mehr als 11.000 Quadratmeter Mietfläche bieten. Die Fassade zeichnet sich durch eine Kombination von Glas und Travertin aus. Der Entwurf stammt vom Architekturbüro Maske + Suhren. Von der Dachterrasse können die Nutzer später einen Blick auf die Rummelsburger Bucht genießen. Entlang der Westachse des Gebäudes ist eine Promenade mit Läden und Gastronomie geplant. Fest steht bereits, dass ein Drogerie-Markt in Erdgeschoss einziehen wird.
The B von TOWNSCAPE
THE B von TOWNSCAPE wird in Kiezlage zwischen dem Ostkreuz und dem S-Bahnhof Warschauer Straße geplant: auf einem rund 5.000 Quadratmeter großen Grundstück in der Revaler Straße. Der Entwurf für das fünfgeschossige Bürohaus mit rund 22.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche stammt von Eicke Becker_Architekten. Die Fassade besticht durch ihr Schattenspiel, das durch unterschiedlich tiefe Fassadenelemente entsteht. Die Architekten betonen den loftartigen Charakter und die Flex-Space-Grundrissstruktur, die auf Bedürfnisse von eCommerce-Unternehmen, Startups und die Kreativbranche zugeschnitten sei.
Flexible Büros als Treiber für Wachstum des Berliner Büromarktes
Flex-Flächen machen bisher nur einen Bruchteil der Büroflächen aus. Die Architekten weisen deshalb auf eine Untersuchung von JLL-Research hin, die ein Wachstum dieses Bürosegments prognostiziert haben. In diese Richtung weist auch die neue Studie der International Real Estate Business School (IREBS) und der Privatbank Berenberg zur Zukunft der Büroimmobilien nach Corona. Die Analysten prognostizieren einen Anstieg der Flächennachfrage in den A-Städten wie Berlin bis 2030 um vier Prozent – unter der Prämisse von weiterhin positiven volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Ann-Kathrin Heinemann von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autorin der Studie sagt: „Es zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger werden.“ Es wäre daher möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen knapper werden, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer blieben. Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Studienleiter betont: „Das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen können.“
Wriezener Karree der TLG Immobilien AG
Am Ostbahnhof ist im vergangenen Jahr der TLG Immobilien AG die Baugenehmigung für das Wriezener Karree erteilt worden. Damit ist der Weg frei für einen Bürocampus mit drei fünfgeschossigen Bürogebäuden und einer Bruttogeschossfläche von insgesamt rund 37.000 Quadratmetern samt grünem Innenhof auf dem Areal des ehemaligen Wriezener Bahnhofes. Unweit der S-Bahnstation Ostbahnhof bietet das Areal noch innerstädtisches Entwicklungspotenzial.
GRAFT-Architekten reagieren mit ihrem Entwurf auf moderne Bürotrends. Er zeichnet sich außen durch eine feine vertikale Gliederung aus, im Inneren durch die flexible Gestaltung der Grundrisse: Einzelbüro oder Großraumbüro sind möglich und diverse Nutzungen von Leerräumen, den Voids. Mit dem Ensemble soll auch die Verbindung zum Comenius-Kiez in unmittelbarer Nachbarschaft hergestellt werden. Im Mitteltrakt sind Café-Points, Break-Out-Zonen und Flächen für Workshops, Vorträge und Bibliotheken vorgesehen, auch für eine halböffentliche Nutzung. Im Außenbereich wird es Sportflächen zur Entspannung geben.
Bürozentrum Am Postbahnhof von econcept und Minerva
Der Umbau des Gebietes rund um den Ostbahnhof zu einem modernen Bürozentrum geht in unmittelbarer Nähe weiter mit dem Projekt Am Postbahnhof. Auf dem Areal des denkmalgeschützten Postbahnhofes lassen die Projektentwickler econcept und Minerva zusammen mit der Eqviva Projektsteuerung unter Einbeziehung des historischen Viaduktes aus Ziegelstein einen Büroneubau errichten. Die vermietbare Fläche beträgt circa 17.500 Quadratmeter. Vorgesehen sind Büros, Gastronomie, Raum für Fitness-Angebote, Dachterrassen, große Grünflächen und eine Tiefgarage.
Das Michels Architekturbüro hat unter der Leitung von Bernd Driessen dafür einen sechsgeschossigen Riegel plus Staffelgeschoss entworfen, der über einen Seitenflügel mit dem Viadukt verbunden ist. Der Stahlbetonbau-Neubau mit Beton-Glas-Fassade stellt einen Bezug zur Industriearchitektur her; das historische Viadukt wird umfangreich saniert. Spannend ist nicht nur die Kombination von alt und neu, der Kontrast von Ziegel, Glas und Beton, sondern auch das Energiekonzept. Geheizt wird mit Wärme aus dem nahegelegenen Heizkraftwerk Mitte. Die Kühlung erzeugt eine Hochtemperaturwärmepumpe vor Ort. Die entstehende Abwärme wird dem Stadtwärmesystem wieder zugeführt. Die Fertigstellung ist für Mitte 2023 geplant.
Kombination von historischer Bausubstanz und Neubau
Bürowelten im DSTRCT.Berlin von HB Reavis kombinieren alt und neu
Eine Kombination von historischer Bausubstanz und Neubau findet sich auch beim DSTRCT.Berlin im Prenzlauer Berg. Das Projekt auf dem ehemaligen Gelände des Zentralvieh- und Schlachthofes an der Landsberger Allee vereint historische Ziegelsteinhallen und einen verglasten Neubau mit fünf Etagen, der rund 40.600 Quadratmetern Bruttogeschossfläche bietet. Der Projektentwickler HB Reavis setzt auf Design, Technik, Smart Office – und gesundes Essen. Im DSTRCT.market ist Gastronomie vorgesehen. Die Idee drückt sich auch in der Unterzeile aus: Work. Eat. Meet.
Geboten werden unterschiedliche Raumtypen: vom Shared Desk bis zum Meetingspace. Mit viel natürlichem Licht und Grün. In den drei Innenhöfen wachsen später große Bäume. Mittels Sensortechnik lassen sich die Räume für unterschiedliche Nutzungen anpassen: Jalousien herunterlassen, um einen Raum für eine Präsentation zu verdunkeln, die Temperatur und die Lüftung regeln. Zusätzliche Dienstleistungen sollen die Arbeitswelt zum Wohlfühlort machen. Via App können zum Beispiel Kaffee und Saft zum Schreibtisch bestellt, das Parkticket bezahlt oder ein Sharing-Fahrrad für den Heimweg reserviert werden. Wer mit dem eigenen Fahrrad kommt, kann es in der Fahrradgarage mit 832 Stellplätzen unterbringen. Es gibt Umkleideräume mit Duschen. Das Konzept kommt an. Zu den ersten Mietern zählt der Internetdienstanbieter STRATO.
SCALE und SPARK: Mehr Büros von TOWNSCAPE
Ein Projekt von beachtlicher Größe entsteht derzeit in der Storkower Straße im Prenzlauer Berg. TOWNSCAPE realisiert dort gemeinsam mit Gateway Real Estate das SCALE. Ende des Jahres soll der großflächig verglaste Achtgeschosser – ein Entwurf der K6Architekten aus Düsseldorf – fertig sein. Rund 24.400 Quadratmeter Fläche gilt es hier zu vermarkten. Im Erdgeschoss sind Gastronomie und Veranstaltungen vorgesehen. Am Standort ist bereits ein zweites Bürogebäude in Planung. Das SPARK.
Das SPARK entsteht auf einem rund 3.425 Quadratmeter großen Grundstück in der Storkower Straße 140 unweit des SCALE. Nilgün Dusny, zuständige Projektleiterin von TOWNSCAPE: „Mit dem SPARK beschreiten wir architektonisch neue Wege und setzen mit der eleganten Holz-Hybrid-Konstruktion auf eine Bauweise, die gleichwohl zeit-, energie- und CO2-sparend ist.“ Der Flächenbedarf vor Ort sei hoch, das haben die Mietergespräche für das SCALE gezeigt. Als Mieter konnte bereits die BASF gewonnen werden.
Das Projekt umfasst rund 15.134 Quadratmeter oberirdische Bruttogeschossfläche. Es wird nach einem Entwurf von K6Architekten realisiert. Das neue Gebäude zeichnet sich durch eine großzügige Glasfassade und flexible Grundrisse aus – und bietet alle technischen Voraussetzungen für ein vernetztes Arbeiten. Drei Dachterrassen sind als Ort zum Erholen und zum Gedankenaustausch konzipiert. Vorgesehen sind auch Flächen für Gastronomie und Gewerbe. Die Fertigstellung ist für das 2. Quartal 2024 geplant.
Bauaktivität in der City-West
Die Kräne drehen sich derzeit, aber nicht nur im Ostteil der Stadt. Auch die City-West wandelt täglich ihr Gesicht.
ACHTUNDEINS von Investa Real Estate
Ende 2022 sollen die Büros im ACHTUNDEINS bezugsfertig sein. Der Name bezieht sich auf den Standort: Meierottostraße 8 und Pariser Straße 1 in Berlin-Charlottenburg. Hier lässt die Investa Real Estate einen Siebengeschosser mit DGNB-Gold-Zertifizierung nach dem Entwurf von Eike Becker_Architekten errichten. Auf 10.170 Quadratmetern Fläche entstehen Büroarbeitsplätze für rund 500 Mitarbeiter. Raumhohe Fenster und eine Fassade aus eloxiertem Aluminium bestimmen die Ästhetik.
Die Architekten betonen: „Das Gebäude erfüllt höchste Ansprüche an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Die Zuschnitte der lichtdurchfluteten Räumlichkeiten können einfach an die unterschiedlichen Bedürfnisse der Nutzer angepasst werden. Einzel-, Doppel-, Team-, Gruppen- oder Kombibüros bieten maßgeschneiderte Lösungen für die unterschiedlichsten Wünsche. Hot desking, Dedicated desks und Private offices können hier im Wechsel ein neues Ökosystem für das Arbeiten entstehen lassen.“
