Die Kaufpreise und Mieten dürften in den kleinen Kommunen stärker steigen, die Renditen sind zudem besser als in den Top-7-Standorten.
Corona treibt die Immobilienpreise auch 2021 auf neue Höchstwerte. Da in den vergangenen Jahren vor allen die Kaufpreise in den Metropolen überdurchschnittlich angezogen sind, weichen Immobilienkäufer von den Metropolen auf Mittel- und Kleinstädte aus. Werden die Preise und Mieten abseits der Großstädte nun schneller steigen als in den begehrten Metropolen? Und wie werden sich die Renditen entwickeln?
Trend zur Suburbanisierung
Bereits seit einigen Jahren ist eine zunehmende Suburbanisierung aus den Schwarmstädten zu beobachten. Vor allem junge Familien wandern auf der Suche nach einer großen, aber bezahlbaren Wohnung ins entferntere Umland oder mehr in die Mittelstädte, die bisher eher geschmäht worden sind. Diese Ausweichstädte liegen entweder im weiteren Umland der Schwarmstädte oder entlang von Verkehrsachsen, heißt es in einer Analyse von empirica. Und sogar einige ländliche Kreise erleben jetzt eine zarte Zuwanderung von Familien oder zumindest weniger Abwanderung junger Menschen.
Corona verändert Wohnortpräferenzen
Nicht nur die steigenden Preise in den Metropolen, sondern auch die Corona-Pandemie hat viele Deutsche dazu gebracht, ihre Wohnsituation zu überdenken. Statt quirliges Großstadtleben in Szenevierteln sind größere Wohnflächen und der Zugang zur Natur wichtiger geworden. Dass urbane Zentren, also Städte über 500.000 Einwohner, für einige Menschen an Reiz verlieren, belegt auch eine kürzlich veröffentlichte ifo-Studie. Nach Berechnungen des Instituts planen 13 Prozent der Großstädter innerhalb der nächsten zwölf Monate die Großstadt zu verlassen.
Da mobiles Arbeiten auch nach überstandener Corona-Pandemie ein fester Bestandteil des Arbeitslebens bleiben wird, dürfte dieser veränderte Arbeitsalltag auch die Wohnimmobilien-Nachfrage mittelfristig beeinflussen. Dies sollte die Attraktivität des Umlandes aufgrund der deutlich geringeren Immobilienpreise erhöhen und in der Folge sich auch auf das Investitionsverhalten der Investoren auswirken.
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Preise im Umland und in B-Städten steigen stärker als in den Metropolen
Unterdessen steigen nicht nur in den Städten die Preise für Eigenheime, sondern auch in den zweiten und dritten Umlandringen. Bereits im Jahr 2020 sind nach Berechnungen des vdp die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum über die städtischen Kreise hinweg um 6,2 Prozent angezogen, nach 5,8 Prozent im Jahr zuvor. Zwar sind auch im dritten Quartal 2021 die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in den Metropolen um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal angestiegen. In den 14 B-Städten jedoch legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Berechnungen der Value AG um 3,3 Prozent zu.
Wenngleich in der Hälfte der 14 B-Städte das Wachstum im Vergleich zum Vorquartal unter zwei Prozent lag, sind die Preise insbesondere in den angesagten B-Städten weitaus schneller gestiegen. Am stärksten legten Mannheim (4,1 Prozent), Dresden (4,5 Prozent), Bremen (4,9 Prozent) und Mainz (5,1 Prozent) zu. Noch stärkere Preissteigerungen verzeichnete Dortmund mit plus 23,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch in Bonn (22 Prozent) und Leipzig (20 Prozent) legten die Kaufpreise auf Jahressicht deutlich zu. Da auch A-Städte wie Köln (17,1 Prozent) und Hamburg (16,6 Prozent) zweistellige Steigerungsraten im Vergleich zum dritten Quartal 2020 verzeichneten, zeigt, dass Investoren bei Wohninvestments inzwischen sehr selektiv vorgehen sollten. Denn in Frankfurt erhöhten sich die Kaufpreise lediglich um 0,4 Prozent.
Abkehr von den Metropolen
Dass Immobilienkäufer den Metropolen zunehmend den Rücken kehren, zeigt auch eine Untersuchung von Interhyp. So beobachtet das Unternehmen einen fortgesetzten Trend beim Kauf in mittlere und kleinere Städte auszuweichen. Die Flucht aus den Metropolen kurbelt aber wiederum die Preise in den umliegenden Städten kräftig an, sagt Jörg Utecht von Interhyp. Ihm zufolge verzeichneten Städte abseits der Metropolen zum Teil deutliche Steigerungen der durchschnittlichen Kaufpreise inklusive Nebenkosten pro finanziertem Objekt. Demnach legten beispielsweise die Preise in Esslingen (plus 25 Prozent gegenüber dem Durchschnitt 2020) und Tübingen, in der Nähe von Stuttgart (plus neun Prozent) sowie in Offenbach am Main (plus 27 Prozent) zu.
B-Städte mir höheren Mietenzuwächsen
Parallel zu den Kaufpreisen verteuern sich auch die Wohnungsmieten in den Mittelstädten stärker als in den Metropolen. Zwar macht auch der IVD eine Abschwächung der Preisdynamik im dritten Jahr in Folge aus: Nach zuletzt plus 2,7 Prozent auf 8,55 Euro pro Quadratmeter im Bestand legten auch die Mieten im Neubau lediglich um 3,2 Prozent auf 11,30 Euro pro Quadratmeter zu. Bemerkenswert seien jedoch die überdurchschnittlichen Verteuerungen in den Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner), wo sich die Mieten um 4,1 Prozent und in Kleinstädten (5.000 bis 20.000 Einwohner) sogar um 5,1 Prozent im Bestand verteuerten.
Renditen in B-Städten höher als in A-Städten
Nach Erhebungen von Catella ist die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte in diesem Jahr um ganze 27 Basispunkte auf 2,63 Prozent gesunken. Obwohl der Rückgang an den B-Standorten beziehungsweise den Top-25-Märkten mit einem Rückgang von 34 Basispunkten höher ausgefallen sei, liege die durchschnittliche Rendite in den B-Städten mit 3,53 Prozent immer noch rund 90 Basispunkte höher als in den A-Städten. Wenngleich sich Investoren an dieses Rendite- und Preisniveau auch in den nächsten Quartalen gewöhnen sollten, dürften mit Investments in B- und C-Städten im Schnitt höhere Renditen zu erzielen sein.
