Risikominderung spielt bei Investments in Immobilien eine entscheidende Rolle. Wie diese in Zukunft aussehen kann und was aktuelle Studien voraussagen, hat IMMOBILIEN AKTUELL zusammengefasst.
Diversifizierung ist ein wesentlicher Bestandteil der Risikominderung in einem Anlageportfolio. Auch Immobilien bieten Anlegern die Möglichkeit, ihr Portfolio durch eine Kombination verschiedener Sektoren, Märkte und Strategien zu diversifizieren. Um es bestmöglich diversifizieren zu können, braucht es neue Renditequellen. Laut einer Private-Real-Estate-Studie des Bundesverbandes Alternative Investments e.V. allokiert der durchschnittliche deutsche institutionelle Investor 10,5 Prozent seiner Assets under Management in Immobilien. Der Portfolioanteil alternative Investments (inklusive Immobilien) betrage im Durchschnitt sogar 21,7 Prozent. Die höhere Diversifizierung führe dazu, dass auch Assetklassen, die grundsätzlich eher als traditionell angesehen werden, neu betrachtet werden müssen, so BAI-Geschäftsführer Frank Dornseifer, der eine sich „wandelnde Rolle von Real Estate“ erkennt.
In den nächsten drei bis fünf Jahren werde die Portfolioallokation in Immobilien um etwa fünf Prozent wachsen und damit auf durchschnittlich elf Prozent ansteigen, ist sich der Bundesverband Alternative Investments e.V. sicher. Davon würden voraussichtlich 9,6 Prozent auf Equity und 1,4 Prozent auf Debt Investments entfallen. Das sei angesichts des reifen und Covid-erschwerten Marktumfeldes eine beachtliche Entwicklung. Dass Investoren mehr in Immobilien allokieren wollen, geht auch aus einer Umfrage der PATRIZIA AG unter ihren Kunden hervor. Demnach planen 72 Prozent der institutionellen Investoren, ihr Immobilienportfolio in den nächsten fünf Jahren zu erweitern. 16 Prozent der Befragten gaben an, dass sie ihre Immobilienquote in den nächsten fünf Jahren um mehr als zehn Prozent erhöhen wollen.
Home Bias-Phänomen: Bevorzugung des Heimatmarktes bei Investments in Immobilien
Um auch in Zukunft attraktive risikoadjustierte Renditen zu erzielen, erhöhen institutionelle Investoren ihre Investments in Immobilien und suchen nach einer breiteren Diversifizierung über die Sektoren hinweg, sagt Anne Kavanagh, Mitglied des Vorstands und Chief Investment Officer bei PATRIZIA. Immerhin 43 Prozent der Befragten wollen ihre Portfolios über verschiedene Immobiliensegmente, Anlagestrategien (zwölf Prozent) oder internationale Märkte (zwölf Prozent) weiter diversifizieren.
Dennoch tun sich beispielsweise Pensionskassen schwer, ihre Portfolien international breiter zu streuen. Größere Pensionsfonds aus Deutschland und der Schweiz setzen in erheblichem Maße auf direkte inländische Immobilienanlagen; dieses Home Bias- Phänomen ist typisch für Schweizer und deutsche Investoren. Mit Home Bias ist eine überproportionale Bevorzugung des Heimmarktes gemeint und tritt überaus akzentuiert bei Immobilienanlagen auf.
Corona-Pandemie als größte Herausforderung
Wenngleich sich Immobilieninvestments in der Corona-Pandemie als außerordentlich widerstandsfähig erwiesen haben, habe die Krise die Notwendigkeit eines aktiven Asset Managements und maßgeschneiderter Sektorstrategien verdeutlicht, um Risiken effektiv zu reduzieren und den Wert zu steigern, heißt es bei PATRIZIA weiter. Gleichwohl sehen auch im laufenden Jahr die vom Bundesverband Alternative Investments e.V. befragten Investoren die Covid-19-Pandemie als größte Herausforderung.
Mittelfristig gehen die Investoren aber davon aus, dass die Pandemie keinen erheblichen Einfluss auf ihre Handlungen mehr haben werde. Allerdings werde Corona Trends beschleunigen, die sich bereits vor Ausbruch herauskristallisiert hätten. Demnach zeigten Investoren eine höhere Risikoaversion und zugleich würde die Zahl der Immobilien mit Core-Status abnehmen.
So wollen Gesellschaften wie LaSalle Investment Management beispielsweise die Büro-Allokation ihres europaweit investierenden Spezialfonds E-Regi von aktuell 60 Prozent auf 40 bis 50 Prozent reduzieren. Dabei fungiert Covid als eine Art Brennglas und beschleunigt bereits eingeleitete Prozesse, insbesondere bei den Themen Digitalisierung und Homeoffice, heißt es bei der in München ansässigen LaSalle KVG. Gleichfalls will das Unternehmen selektiv Assets veräußern – etwa ältere oder nicht ESG-konforme Immobilien. Auch der Anteil der Handelsimmobilien am Fondsportfolio soll auf zehn Prozent weiter sinken. Stattdessen werde der E-Regi verstärkt Wohn- und Logistikimmobilien kaufen. Auch der Deutschland-Anteil des Fonds von aktuell 60 Prozent könnte etwas zurückgehen, kündigte die Gesellschaft an.
Innovative Investmentstrategien stark gefragt
Wie der Studie des Bundesverbandes Alternative Investments e.V. weiter zu entnehmen ist, investiere die überwiegende Mehrheit der befragten Investoren (82,7 Prozent) in Real Estate Equity. Da Kreditfonds derzeit der wachstumsstärkste Zugangsweg zum Immobilienmarkt seien, würden sich etwa die Hälfte der Portfolios (45,5 Prozent) in Debt Investments befinden. Hohes Potenzial verspreche auch der Sekundärmarkt für Immobilienfonds, der im Vergleich zu anderen Sekundärmärkten für Fondsanteile (zum Beispiel Private Equity) – trotz stetigen Wachstums in den vergangenen Jahren – nach wie vor klein sei.