Für Immobilienentwickler ist die Entwicklung von Gewerbeimmobilien in Holzhybridbauweise im aktuellen Marktumfeld wirtschaftlich. Der durchschnittliche Trading-Profit für Holzhybridgebäude fällt in der Wirtschaftlichkeitsanalyse mit 15,1 Prozent höher aus als für konventionelle Objekte (13,1 Prozent). Das zeigt eine durch die OFB Projektentwicklung (OFB) unterstützte Untersuchung der Technischen Universität Darmstadt und der Technischen Universität Kaiserslautern. Wie lange die Wirtschaftlichkeit vorhält, hängt von verschiedenen Faktoren ab ...
Bauen mit Holz: Höheren Herstellungskosten steht hohe Nachfrage gegenüber
Die Baukosten für die Hybridbauweise liegen den Experten zufolge um sechs bis 25 Prozent über den Kosten für die traditionelle Betonbauweise. Die Befragten führen das unter anderem auf längere und komplexere Planungsprozesse sowie die aufwändigere Bauweise und den hohen Holzpreis zurück. Aktuell werden zudem keine Kostensenkungspotenziale aus der Vorfertigung von Bauteilen gesehen.
Diesen Faktoren stehen die hohe Nachfrage für nachhaltige Gebäude und der Imagegewinn durch die Holzhybridbauweise bei Investoren, Nutzern und Projektentwicklern gegenüber. Als Haupttreiber werden der Megatrend Nachhaltigkeit und damit einhergehende regulatorische Vorschriften, beispielsweise durch die EU-Taxonomie identifiziert. Investoren sind bereit, etwa zehn Prozent höhere Kaufpreise zu zahlen. Bei den Nutzern ist die Zahlungsbereitschaft insgesamt weniger stark ausgeprägt. In der Spitze beläuft sich der Aufschlag auf rund fünf Prozent für die oberirdischen Büroflächen.
Auch aus Sicht der Investoren zeigt sich die Holzhybridbauweise bei einem Kaufpreisaufschlag von zehn Prozent im Vergleich zu Stahlbeton wettbewerbsfähig: Die VOFI-Eigenkapitalrendite der Holzhybridbauweise fällt bei einer zehnjährigen Haltedauer der Investitionen rund 0,5 Prozentpunkte höher aus als bei einem vergleichbaren Stahlbetongebäude. Bei der Cash-on-Cash-Rendite ohne Exit ergeben sich nur marginale Unterschiede.
Imagesteigerung und Wohlbefinden sprechen für Holzhybrid-Bauweise
Auch aus Sicht der Nutzer fällt die langfristige Bewertung positiv aus. Neben dem Imagegewinn durch eine ökologisch nachhaltigere Bauweise gehören der Beitrag zu den eigenen Nachhaltigkeitszielen, eine höhere Arbeitsproduktivität und positive Effekte auf das Employer Branding zu den wichtigsten Argumenten für die Holzhybridbauweise. Ob sich die angenommenen Mehrkosten von 4,6 Prozent auf die Gesamtnettomiete wirtschaftlich auszahlen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Denkbar wäre beispielsweise eine höhere Arbeitsproduktivität durch mehr Aufenthaltsqualität und eine geringere Mitarbeiterfluktuation. „Insbesondere vonseiten der öffentlichen Hand besteht eine hohe Nachfrage nach Holzhybridgebäuden. Man möchte vielerorts durch nachhaltiges Bauen eine Vorbildwirkung erzielen“, erklärt Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB. „Ein außergewöhnliches Büro mit hoher Aufenthaltsqualität ist im Wettbewerb um die besten Arbeitskräfte zudem ein relevanter Vorteil. Für Unternehmen wird das Büro vermehrt zu einem Ort, der Identität stiftet.“
Nutzer und Baukosten entscheiden über Wirtschaftlichkeit
Ob die Holzhybridbauweise ihre wirtschaftlichen Vorteile langfristig behaupten kann, hängt erheblich von der Zahlungsbereitschaft der Nutzer und Investoren sowie der weiteren Baukostenentwicklung ab. Schnelle und effizientere Prozesse könnten die Mehrkosten gegenüber der konventionellen Bauweise in Zukunft reduzieren. Abhängig von den Baukosten und den Einsatzmöglichkeiten des Baustoffes Holz schätzen die befragten Experten die Neubauquote an Holzhybridbürogebäuden in den kommenden Jahren auf fünf bis zehn Prozent.
Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt, sagt: „Generell zeigen die Nutzer aktuell noch eine vergleichsweise geringe Zahlungsbereitschaft für einen höheren Nachhaltigkeitsstandard. Die aktuellen Spitzenmieten und Verkaufspreise für Holzhybridgebäude gehen wohl in erster Linie auf den Vorzeigecharakter des jeweiligen Projektes und den hohen Investitionsdruck für nachhaltige Immobilien zurück. Im aktuellen Marktumfeld bedeutet das einen Vorteil für Projektentwickler, die bereits frühzeitig Erfahrung mit der hybriden Bauweise sammeln können. Wenn eine gewisse Marktdurchdringung erreicht ist, könnte sich die Zahlungsbereitschaft bei Investoren und Nutzern normalisieren.“
Bauen mit Holz als wichtiger Baustein für mehr Nachhaltigkeit
Mit Blick auf die Reduzierung des „Global Warming Potential“ eines Neubaus bescheinigt die Untersuchung der Holzhybridbauweise gute Möglichkeiten. Der Vorteil der Holzhybridbauweise mit Blick auf CO2-Einsparungen liegt den befragten Experten zufolge in einem Korridor von 25 bis 50 Prozent. Da auch bei der Holzhybridbauweise Untergeschosse und Treppenhauskerne aus Stahlbeton hergestellt werden, sind die tatsächlichen Einsparungen oftmals geringer. Die Einsparungen finden dabei in der Bauphase statt, da der Betrieb vor allem durch die Energieeffizienz eines Gebäudes bestimmt wird. Dabei ist allerdings zu beachten, dass thermisch aktivierte Stahlbetondecken hier im Betrieb Vorteile haben, weshalb eine Gesamtbetrachtung wichtig ist.
Erwartungsgemäß weisen Vollholz-Konstruktionen hinsichtlich der „Grauen Energie“ das größte CO2-Einsparpotenzial auf. „Ein einseitiger Fokus auf die CO2-Bilanz unterschlägt jedoch den vergleichsweise hohen Materialaufwand“, bemerkt Prof. Dr.-Ing. Christian Glock, Leiter des Fachgebiets Massivbau und Baukonstruktion an der Technischen Universität Kaiserslautern. „Die Nachfrage nach Holz als Baustoff steigt weltweit an. Der Ressourceneffizienz kommt deshalb eine besondere Bedeutung zu. Holz-Beton-Verbunddecken können vor diesem Hintergrund beispielsweise die nachhaltigere Wahl sein.
Aber auch die klassische Stahlbetonbauweise hat Vorteile. Zudem gibt es in Sachen Ressourceneffizienz und Klimaschutz noch ungenutztes Optimierungspotenzial. So könnten statt der üblichen Stahlbetonflachdecke vermehrt Deckensysteme mit Hohlkörpern und Vorspannung zum Einsatz kommen. Auch die bewährte Rippendecke spart Material, und wir arbeiten an innovativen neuen Systemen aus Beton und Holz-Beton-Verbundstoffen.“
