Inmitten der anhaltenden Debatte über die Zugänglichkeit des Immobilienmarktes in Deutschland liefert eine aktuelle Studie der Immobilienanalysten von PriceHubble aufschlussreiche Erkenntnisse. Die Studie beleuchtet das Verhältnis zwischen den Durchschnittseinkommen in verschiedenen deutschen Städten und den damit verbundenen Wohnkosten, sowohl beim Mieten als auch beim Kaufen von Wohnungen.
Allgemein war das Ziel der Studie, zu ermitteln, in welchen Städten der Kauf oder die Miete einer Immobilie finanziell attraktiver ist. Die Ergebnisse der Analyse zeigen Unterschiede zwischen den Städten. „In einigen Städten ist der Kauf einer Wohnung tatsächlich eine finanzielle Herausforderung, in vielen anderen jedoch überraschend leistbar“, erklärt Christian Crain, Geschäftsführer von PriceHubble Deutschland.
Städte wie Berlin, Hamburg und München stehen auf der einen Seite, hier sind die monatlichen Zinszahlungen beim Kauf von Wohnungen im Durchschnitt belastender als die Netto-Kaltmiete, während man etwa Bremen und Mönchengladbach auf jener Seite findet, wo der Kauf im Durchschnitt weniger belastend ist als die Miete. Die Analyse von PriceHubble wirft ein neues Licht auf die oft geäußerte Annahme, dass der Kauf von Wohnungen in Deutschland zunehmend unerschwinglich wird. „Es ist entscheidend, die Vielschichtigkeit des Marktes zu erkennen“, erklärt Christian Crain weiter.
Langfristig investieren oder kurzfristig sparen?
In einigen deutschen Städten, darunter Berlin, München und Hamburg, zeigt sich: Kurzfristig gesehen ist das Mieten einer Wohnung finanziell günstiger als der Kauf.
- In Berlin etwa liegt der Anteil der Nettokaltmiete am durchschnittlichen Einkommen bei 30 Prozent, während die monatliche Zinslast für den Immobilienkauf 36 Prozent des Einkommens ausmacht.
- In München beansprucht die Nettokaltmiete 35 Prozent des Einkommens, wohingegen Zinszahlungen beim Kauf bei 40 Prozent liegen.
- In Hamburg liegen diese Werte bei 26 Prozent für die Miete und 34 Prozent für den Kauf.
Diese Zahlen zeigen, dass das Mieten in diesen Städten kurzfristig die finanziell günstigere Option ist. Jedoch ist zu beachten, dass der Kauf einer Immobilie auf lange Sicht als ein Investment betrachtet werden kann. „Beim Kauf einer Liegenschaft entsteht über die Zeit ein Mehrwert, insbesondere wenn die Wohnung an Wert gewinnt. Langfristig gesehen könnte der Kauf einer Wohnung daher trotz der anfänglich höheren finanziellen Belastung eine lohnende Investition sein. Diese langfristige Perspektive ist besonders für diejenigen wichtig, die nach einer dauerhaften Wohnlösung suchen und gleichzeitig Vermögen aufbauen möchten.“, so Crain.
Wo Mieten und Kaufen sich die Waage halten
Anders sieht es in Städten wie Stuttgart, Dortmund und Leipzig aus. Hier liegen die monatlichen Netto-Kosten für das Mieten einer Wohnung und die Zinslast eines Immobilienkredits auf dem gleichen Niveau, was die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen besonders interessant macht.
- In Stuttgart beispielsweise entspricht der Anteil der Nettokaltmiete am Einkommen genau 28 Prozent, ebenso wie die Zinslast für den Kauf einer Wohnung.
- Gleichermaßen verhält es sich in Dortmund und Leipzig, wo die Kosten für Miete und Kauf ebenfalls auf dem gleichen Niveau liegen: 19 Prozent in Dortmund und 20 Prozent in Leipzig.
Diese Parität zwischen Mieten und Kaufen bietet eine einzigartige Gelegenheit für die Einwohner der Städte, eine langfristige Wohnentscheidung zu treffen, die sowohl finanziell tragbar als auch potenziell vorteilhaft ist. Insbesondere für diejenigen, die langfristig in einer Stadt bleiben möchten, erscheint der Kauf einer Wohnung als attraktive Alternative zur Miete. Dies liegt daran, dass er nicht nur eine sinnvolle langfristige Investition darstellt, sondern auch potenzielle Wertsteigerungen und den Vermögensaufbau über die Zeit berücksichtigt.
Günstiger Erwerb versus Miete
In Städten wie Bremen, Bochum und Mönchengladbach zeigt sich ein bemerkenswertes Muster, denn dort sind die monatlichen Zinsen im Schnitt sogar günstiger als die Mieten:
- In Bremen etwa liegt der Anteil der Netto-Kaltmiete am Einkommen bei 24 Prozent, während die monatlichen Zinsen für den Immobilienkauf nur 19 Prozent des Einkommens betragen. Diese Differenz macht den Kauf in Bremen zu einer finanziell attraktiveren Option im Vergleich zur Miete.
- In Bochum zeigt sich ein ähnliches Bild: Während Mieter durchschnittlich 18 Prozent ihres Einkommens für die Wohnung aufwenden, belaufen sich die monatlichen Zinsen für den Kauf auf nur 16 Prozent.
- Auch in Mönchengladbach ist der Kauf mit 17 Prozent der monatlichen Einkommen günstiger als die Miete, die 21 Prozent der Einkünfte beansprucht.
Diese Zahlen aus Städten wie Bremen, Bochum und Mönchengladbach zeigen, dass in bestimmten Regionen Deutschlands der Erwerb einer Wohnung nicht nur eine Möglichkeit zur langfristigen Vermögensbildung, sondern auch eine unmittelbar kostengünstigere Alternative zur Miete darstellt.
Eigentumserwerb in Deutschland: Erschwinglicher als oft angenommen
Prinzipiell hängt die Leistbarkeit zwischen Mieten und Kaufen neben der persönlichen Situation bis zu einem gewissen Grad von der jeweiligen Stadt ab. In einigen Regionen ist der Kauf eine langfristig lohnende Investition, während in anderen das Mieten finanziell leistbarer bleibt. Trotzdem zeigt die Studie, dass Eigentum in einigen Städten erschwinglicher ist, als von der Allgemeinheit angenommen wird.
Außerdem können die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen, welche in Deutschland zwischen Oktober und Dezember 2023 um etwa 0,3 Prozentpunkte deutlich gesunken sind, und die verminderte Käuferkonkurrenz sowie die generell gesunkenen Preise neue Kaufgelegenheiten schaffen. „In diesem dynamischen Marktumfeld ist es für potentielle Käufer wichtiger denn je, den Markt genau zu beobachten und den richtigen Zeitpunkt für einen Einstieg zu wählen“, so Crain abschließend.
