Quis hat das Zukunftspotential von 401 deutschen Städten und Kreisen bewertet. Mit Hilfe der Studie und ihren Ergebnissen zu den Innovations- und Wettbewerbspotentialen der Städte und Kreise sollen die Entscheidungen von Investoren am Wohnungsmarkt unterstützt werden. Bettina Harms, Geschäftsführerin der Analyse & Konzepte immo.analytics GmbH, sagt: „Das Quis-Zukunftspotential 2022 hilft, neue Investitionsstandorte zu identifizieren, noch bevor Renditekennzahlen den Blick auf die Wohnungsmärkte verengen. Mit unserer Methode sind wir in der Lage, deutschlandweit Hidden Champions aufzuspüren und Potentiale außerhalb prominenter Großstädte aufzuzeigen.“
„Quis stellt vor allem das regionale Leistungs- und Innovationspotential der Arbeitskräfte in den Vordergrund. Ein Fokus liegt dabei auf Diversität wie Alter, Bildung und Internationalität“, sagt Bettina Harms. Die ermittelte Rangliste basiert auf einem datengesteuerten Bewertungssystem. Das Zukunftspotential wird auf Basis von insgesamt 13 Indikatoren untersucht, darunter auch Finanzkraft und Reichweite sowie Erreichbarkeit der Städte und Kreise. Ein Vergleich mit den Ergebnissen der Vorjahresstudie Quis-Zukunftspotential 2021 zeigt nun erstmals Rangdynamiken. Für jede Stadt und jeden Kreis wird das Zukunftspotential anhand einer Bewertungsskala von hoch (10 Punkte) bis niedrig (1 Punkt) ausgewiesen.
Hohes Zukunftspotential von Berlin und Ulm weiter verbessert
Zu den Gewinnern im Vergleich zur Vorjahresstudie gehört die Bundeshauptstadt. Berlins Zukunftspotential wird mit gleichbleibend zehn Punkten unverändert hoch bewertet. Gleichzeitig kann sich die kreisfreie Stadt um mehr als fünf Plätze auf den 16. Rang (Vorjahr: 22. Rang) verbessern. Positiv entwickelt haben sich laut der von Quis analysierten Indikatoren vor allem die Anzahl der Beschäftigten, die in wissensintensiven Wirtschaftszweigen arbeiten, und deren bereits hoher Anteil zulegte (+7 Prozent auf 27 Prozent; Durchschnitt aller Städte und Kreise elf Prozent). Auch der bereits hohe Anteil an internationalen Studierenden stieg in Berlin, trotz der fehlenden Präsenzpflicht an den Universitäten (+2 Prozent auf 22 Prozent; Durchschnitt aller Städte und Kreise zehn Prozent).
Um mehr als fünf Plätze hat sich weiterhin der Stadtkreis Ulm verbessert. Er schob sich in der Spitzengruppe mit ebenfalls unverändert zehn Punkten auf den 11. Rang nach vorn (Vorjahr: 18. Rang) und steht damit vor dem Sprung in die Top-10. Positiv für Ulm ist vor allem der hohe Anteil an Erwerbspersonen unter 25 Jahren (Jugendquotient). Ulm ist demzufolge jung beziehungsweise jünger als Berlin und wird jünger, trotz gegenläufigem demografischen Trend. Gegenüber Berlin verzeichnet Ulm außerdem prozentual mehr ausländische Beschäftigte und einen höheren Pendlersaldo.
Die Hidden Champions Ulm, Jena und Münster bestätigen hohes Zukunftspotential
Der Stadtkreis Ulm stach bereits in der Vorjahresstudie als Hidden Champion heraus. Auch die Städte Münster (gleichbleibend zehn Punkte) und Jena (Neun Punkte; Vorjahr: zehn Punkte) gelten laut den von Quis analysierten Indikatoren unverändert als Hidden Champions. Der Stadtkreis und die beiden kreisfreien Städte befinden sich wie im Vorjahr weit vorne im oberen Drittel der Rangliste (1. bis 84. Rang), obwohl sie nicht Teil einer definierten Metropolregion sind beziehungsweise nicht von einer solchen profitieren.
Beispielsweise wird Ulm (11. Rang), Münster (33. Rang) und Jena (43. Rang) jeweils ein höheres Zukunftspotential attestiert als Leipzig (80. Rang). Bettina Harms sagt: „Bei den untersuchten Indikatoren legen wir mehr Wert auf qualifizierte Arbeitskräfte als auf Mietkosten, denn ein hohes Zukunftspotential steht eng in Verbindung mit den zu erwartenden Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.“ Münster und Jena profitieren als Hidden Champions durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil an akademisch ausgebildeten Personen und verfügen beide über eine übermäßige Anzahl Pendler, auch der Anteil an jungen Beschäftigten ist hoch. Münster ist zudem gut erreichbar und verfügt dazu über einen Flughafen.
Spill-Over-Effekte in den Regionen um Heidelberg und Potsdam lassen Landkreise glänzen
Im Vergleich zur Vorjahresstudie sticht ebenfalls der Stadtkreis Heidelberg mit einer hohen Bewertung von unverändert zehn Punkten heraus. Obwohl Heidelberg vom 9. auf den 10. Rang leicht nachgab, verbesserte sich das Zukunftspotential im direkt angrenzenden Rhein-Neckar-Kreis deutlich. Der Landkreis schob sich bei unverändert 9 Punkten weit nach oben auf den 44. Rang (Vorjahr: 58. Rang). „Der Spill-Over-Effekt mit einer messbaren Wirtschafts- und Innovationsübertragung wird typischerweise in den Kreisen um Frankfurt am Main sichtbar“, sagt Bettina Harms.
Im Rhein-Neckar-Kreis zeigen sich die übertragenden Standortvorteile insbesondere im hohen Anteil an ausländischen Beschäftigten (Stadtkreis Heidelberg 16 Prozent, Rhein-Neckar-Kreis 17 Prozent; Durchschnitt aller Städte und Kreise 12 Prozent). Überdurchschnittlich hoch ist ebenso der Anteil der Beschäftigten in der Wissenschaft (Stadtkreis Heidelberg 22 Prozent, Rhein-Neckar-Kreis sogar 25 Prozent; Durchschnitt aller Städte und Kreise elf Prozent). Heidelberg verzeichnet darüber hinaus einen sehr hohen Anteil an Personen, die Abitur machen (viertbestes Ergebnis aller Städte und Kreise) und gleichzeitig einen sehr geringen Anteil an Personen ohne Hauptschulabschluss (siebtbestes Ergebnis aller Städte und Kreise).
Vergleichsweise positiv wird auch das Zukunftspotential der kreisfreien Stadt Potsdam und des direkt angrenzenden Landkreises Potsdam-Mittelmark bewertet. Potsdam (Neun Punkte) verzeichnet im Vergleich zu allen Städten und Kreisen den vierthöchsten Anteil an wissenschaftlich tätigen Personen. Auch der Pendlersaldo ist in Potsdam neuerdings positiv und liegt bei +18 Prozent. Anders als Potsdam, dessen Rangplatz etwas nachgab (45. Rang, Vorjahr: 38. Rang), konnte der Landkreis Potsdam-Mittelmark die Position in seiner Bewertungsgruppe (Fünf Punkte) deutlich verbessern und liegt nun insgesamt auf dem 136. Rang (Vorjahr: 151. Rang).
So stieg der Anteil ausländischer Studierender im Landkreis spürbar (+4 Prozent auf 18 Prozent; Durchschnitt aller Städte und Kreise zehn Prozent). Der Anteil an den Beschäftigten mit akademischem Bildungsabschluss erreicht in Potsdam 30 Prozent, und im Landkreis Potsdam-Mittelmark 16 Prozent, während der Durchschnittswert aller Städte und Kreise bei zwölf Prozent liegt. „Obwohl der Landkreis Potsdam-Mittelmark nicht auf den vorderen 100 Rangplätzen zu finden ist, kann es sich für Wohnungsinvestoren sehr wohl lohnen, neben dem besser platzierten Potsdam auch den umliegenden Landkreis genauer unter die Lupe zu nehmen“, sagt Bettina Harms.
Top 3: München, Frankfurt am Main und der Landkreis München
„Wie es zu erwarten war“, so Bettina Harms, „haben die im Vorjahr bestplatzierten Städte und Kreise erneut sehr gut abgeschnitten.“ Ein hohes Zukunftspotential mit jeweils zehn Punkten haben die Stadt München (1. Rang, Vorjahr: 2. Rang), die Stadt Frankfurt am Main (2. Rang, Vorjahr: 1. Rang) und der Landkreis München (unverändert 3. Rang). Auf den Plätzen drei bis zehn folgen: Erlangen, Düsseldorf, Köln, Main-Taunus-Kreis, Darmstadt, Stuttgart und Heidelberg.
„Wohnungsinvestoren dürfte das nicht überraschen“, sagt Harms. “Dass jedoch einige Mittelstädte und kleinere Großstädte den ganz Großen wiederholt den Rang ablaufen, das dürfte interessant sein. Einige glänzen, obwohl sie sich ohne den Anschluss an eine Metropolregion behaupten müssen.“ Deshalb sollten erst die Städte und Kreise mit vielversprechendem Zukunftspotential identifiziert werden, bevor der Blick auf Kaufpreis- und Mietprognosen gelenkt werde, ist Bettina Harms überzeugt.
