Die deutschen Büromärkte bekommen weiterhin die Auswirkungen der Corona-Pandemie zu spüren. Doch allmählich zeichnet sich ein Silberstreif am Horizont ab. So erkennt eine neue Studie von CBRE Erholungstendenzen für die fünf größten Büromärkte. Die Zahlen im Einzelnen...
Im ersten Quartal 2021 belief sich das Vermietungsvolumen in den Top-5-Büromärkten Deutschlands auf 533.900 Quadratmeter, was einem Rückgang von acht Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2020 entspricht. Zusätzlich zu diesen Neuabschlüssen wurden rund 124.000 Quadratmeter Mietvertragsverlängerungen registriert – vor allem in Frankfurt und München mit 59.900 beziehungsweise 49.600 Quadratmetern. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
1. Quartal 2021: Nur moderater Rückgang beim Büroflächenumsatz
„Die Büromärkte spüren weiterhin die Auswirkungen der durch Corona verursachten Krise. Angesichts der großen gesellschaftlichen Herausforderungen und im Vergleich mit früheren Wirtschaftskrisen ist der Rückgang des Flächenumsatzes, der nur leicht unter dem des Vorjahresquartals liegt, jedoch moderat“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland.
„Die im ersten Quartal wieder deutlich stärkere Nachfrage nach Büroflächen, die an den Gesuchen erkennbar wird, deutet darauf hin, dass wieder mehr und mehr Zuversicht hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung bei den Unternehmen einkehrt und sich diese entsprechend wieder intensiver mit dem Thema Büroflächen beschäftigen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Leerstand steigt leicht an
Der leichte Anstieg des Leerstandes in den großen deutschen Bürozentren seit Beginn der Pandemie hat sich auch im ersten Quartal 2021 fortgesetzt. In den vergangenen zwölf Monaten stieg der Leerstand um 0,7 Prozentpunkte auf vier Prozent und damit 3,1 Millionen Quadratmeter an. „Zurückzuführen ist dies einerseits auf mehr freigezogene Flächen, andererseits aber auch auf weniger Flächenabsorption bei Projektanmietungen, weswegen aktuell ein höherer Anteil am Fertigstellungsvolumen unvermietet auf den Markt kommt“, erläutert Linsin. Hinzu kommt, dass sich auch das Volumen der verfügbaren Untermietflächen seit Beginn des neuen Jahres weiter erhöht hat. Insgesamt wurden 394.100 Quadratmeter zur Untermiete angeboten, was einem Anstieg von 138 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Zu den anmietungsfreudigsten Branchen zählten im ersten Quartal vor allem die Wirtschaftsbereiche, die von der Pandemie größtenteils verschont geblieben sind. Die anteilig stärkste Branche war der Finanzsektor mit 18 Prozent, was sich auch auf drei Großabschlüsse in Berliner Projektentwicklungen zurückführen lässt. Dahinter folgt der digital-affine TMT-Sektor mit 15 Prozent, die öffentliche Hand mit 14 Prozent, der Industriesektor mit elf Prozent und der Handel mit sieben Prozent, dank des boomenden Onlinesektors.
Die wichtigsten Entwicklungen in den Top-Märkten
Trotz der allgemein aktuell eher rückläufigen Entwicklung wurde in der Hauptstadt ein um 61 Prozent größerer Büroflächenumsatz erreicht als im Vorjahresquartal. Berlin blieb somit mit 190.000 Quadratmetern auch im ersten Quartal 2021 der aktivste Büromarkt Deutschlands, was sich auf mehrere Großabschlüsse über der 10.000 Quadratmeter-Marke zurückführen lässt.
Auch Hamburg mit 114.200 Quadratmetern (19 Prozent Zuwachs) und Frankfurt mit 76.900 Quadratmetern (26 Prozent Zuwachs) verzeichneten solide Quartalsergebnisse.
In München und Düsseldorf gingen die Ergebnisse im Vergleich zum Vorjahr auf 99.200 Quadratmeter (minus 45 Prozent) beziehungsweise 53.600 Quadratmeter (minus 56 Prozent) zurück.
In vier der fünf Städte stagnierten die Spitzenmieten. Einzig in Berlin stiegen sie im Vorjahresvergleich um 2,7 Prozent auf nun 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die gewichteten Durchschnittsmieten waren hingegen in vier der Top-5 Märkte im Vergleich zum Vorjahresquartal rückläufig. Am stärksten war der Rückgang in Düsseldorf um 8,3 Prozent auf 15,41 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Lediglich in Hamburg stieg die Durchschnittsmiete um 6,2 Prozent auf 18,61 Euro pro Quadratmeter an.
Ausblick auf den Büromarkt in 2021
„Zum aktuellen Zeitpunkt bleibt eine belastbare Prognose des Gesamtjahresumsatzes pandemiebedingt schwierig. Insgesamt bleibt jedoch gerade die Nachfrage nach hochwertigen Flächen groß und wir rechnen im Jahresverlauf auch mit einem allgemeinen Anziehen der Flächennachfrage“, sagt Ape.
„Da moderne, hochwertige Flächen, die zukünftig noch mehr den Kriterien des agilen Future of Work entsprechen müssen, nach wie vor knapp sind, kommt Projektentwicklungen auch 2021 weiterhin eine hohe Bedeutung zu. Bis Ende 2023 befinden sich insgesamt knapp sechs Millionen Quadratmeter neuer Bürofläche in der Pipeline, wovon bereits 36 Prozent vorvermietet sind“, sagt Linsin. Von den bis Ende 2021 voraussichtlich 1,5 Millionen Quadratmeter neuer beziehungsweise kernsanierter Flächen sind aktuell 63 Prozent vorvermietet. Am höchsten ist diese Vorvermietungsquote in Frankfurt und Hamburg mit 79 beziehungsweise 83 Prozent.
