Trends bei Serviced Apartments: „Shortstay ist zum zentralen Thema geworden“

Das Segment der Serviced Apartments ist weiter auf einer Erfolgswelle unterwegs – trotz der derzeit schwierigen Situation der Immobilienbranche. Die SO!APART zeigte in Leipzig beeindruckende Zahlen.

Einige Facts zum aktuellen Markt der Serviced Apartments:

• 50.995 Serviced Apartments in 934 Häusern (Stand November 2023)
• 6.600 Einheiten kamen 2023 auf den Markt
• Top-4-Standorte: München, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg
• Interesse an B-, C-, und D-Destinationen wächst
• Auslastung kulminiert bei über 85 Prozent
• Average Daily Rate (ADR) liegt kulminiert bei 103,97 Euro.

Kurzaufenthalte werden wirtschaftlich relevant

Einer der großen Trends: „Shortstay ist zu einem zentralem Thema geworden“, sagte Anett Gregorius, Gründerin von Apartmentservice und Initiatorin des Segment-Marktberichtes sowie der SO!APART. „Im Gegensatz zu den Zahlen von 2019 sehen wir hier eine Änderung, dieser Bereich ist auch wirtschaftlich relevant.“ Als Philosophiefrage bezeichnete Alexander Lackner von neworld die Ausrichtung. „Das klassische Narrativ vom Longstay wird bleiben, das ist die DNA der Serviced Apartments.“ Wenn die Businesspläne stärker auf die kurzen Aufenthalte getrimmt seien, sehe er das durchaus kritisch. „Die Frage ist, ob das noch gesund ist, mittel- und langfristig kann das schwer werden, denn die Pachtverträge müssen in ein paar Jahren immer noch bezahlt werden.“

Über die Höhe der Pachten bei steigenden Personal- und Energiekosten wird derzeit viel debattiert. „Der Spielraum zwischen Miete, die indexiert ist, und dem Umsatz ist geringer“, so Dr. Josef Vollmayr von Limehome. „Die ADR wird nicht so weiter steigen in 2024, die Nachholeffekte sind weg, die Margen werden geringer sein.“ Das sehr stark wachsende Unternehmen ist derzeit mit über 5.000 Apartments unterwegs. „Die Größe ist für uns per se ein Wert, desto größer, desto besser.“

Ralf Krause von ADAPT APARTMENTS BERLIN sieht neue Zeiten anbrechen hinsichtlich der Pachtverträge. „Digitalisierung ist dabei enorm wichtig, die Workflows müssen betrachtet werden, jeder einzelne Mitarbeiter. Die Corporates versuchen die Raten massiv zu drücken, einige haben sich drücken lassen, das wird uns auf die Füße fallen.“

Bernd Mensing von der Borealis Hotel Group S.A. warnte: „Der Corporate-Kunde darf uns nicht ausspielen. Der Pleasure-Tourismus wächst, das bringt uns in die Lage, bei den Corporates die Raten zu erhöhen, um unsere Kosten zu zahlen.“ Hannibal DuMont Schütte, Gründer und Geschäftsführer von STAYERY, sagte: „Aus meiner Sicht kauft man sich mit viel Kapital in Mietverträge ein, die nicht immer nachhaltig sind, große Finanzierungsrunden bringen immer Druck auf die Pacht. Den wieder rauszubringen ist ein großer Wunsch.“

Küchen in Serviced Apartments als USP

Ünver Burak, Managing Director bei Smartments Business, sieht ebenfalls diesen Trend und stellt sich mit seinen Häusern darauf ein. „Zudem beschäftigen wir uns sehr intensiv mit F&B-Konzepten. Das soll alles digitalisiert ablaufen, wir wollen aber dieses Angebot schaffen.“ Trotzdem bleiben in der Mehrzahl der Apartments Küchen ein wichtiger Bestandteil. Georgios Ganitis von Adina Hotels sieht sie als USP, der nicht abgeschafft werde. „Wir haben eine internationale Studie initiiert. Darin gaben über 35 Prozent der Gäste an, die Küche aktiv zu nutzen. Das gilt auch für die Gäste, die nur kurz bleiben.“  

Momentan herrsche eine große Schere zwischen Betreiberglück und Projektentwickler- und Investitionsstopp, so Anett Gregorius. „Die ADR-Zahl sollten wir uns auf der Zunge zergehen lassen.“ ADR-Spitzenreiter ist Berlin mit 109,60 Euro. Die Herausforderungen liegen auf der Hand: Die Kosten vor allem im Bereich Energie und Personalmangel steigen immer weiter, Corporates erhöhen den Druck auf die Betreiber hinsichtlich der Raten, weil es Sparvorgaben gibt. Zudem wollen die Betreiber weiterwachsen, die Projektentwickler stehen aber mit dem Rücken an der Wand. „Leerstehende Bürogebäude und Kaufhäuser sehen wir als Alternative“, so Anett Gregorius.

Hören Sie unseren Podcast mit der Serviced-Apartments-Expertin Anett Gregorius. In diesem sprechen wir über Serviced Apartments zwischen Betreiberhoch und Projektentwicklerkrise.

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Weitere Themen der SO!APART mit Zahlen, Fakten und News:

Serviced Apartments und ESG

Erstaunlich sind die Zahlen zum Thema ESG aus der Apartmentservice-Befragung. Nur 15 Prozent der befragten Unternehmen haben eine konkrete ESG-Agenda in der Umsetzung, bei 64 Prozent ist die in der Planung, bei 21 Prozent weder noch.

Ein ähnliches Bild bei den Umweltzertifikaten: 20 Prozent haben eines, ein Prozent wollen eines, Nein zu einem Zertifikat sagen immerhin 15 Prozent und bei 64 ist es zumindest geplant.

Neue Marken auf dem deutschen Markt

Die Verhältnisse in Deutschland werden sich verschieben. „Die Top 10 wird in den kommenden Jahren ordentlich durchgeschüttelt“, ist Anett Gregorius überzeugt. Noch lautet die Reihenfolge Numa, Limehome und Adina Hotels. Traditionell spielen neue Konzepte bei der SO!APART immer eine Rolle, die Newkids. Hier eine Auswahl.

The Jaeder House

Eine Ahnung vom Wandel des Marktes gibt beispielsweise The Jaeder House: In den kommenden drei Jahren soll es 30 neue Häuser geben, mit 80 bis 350 Einheiten. Der Fokus liegt auf Longstay, die Zielgruppe ist weit gefasst: 35 bis 65 Jahre. Es wird mit Künstlicher Intelligenz gearbeitet, es gibt keinen „Chef“ in den Häusern. Letzteres wird seit einiger Zeit bereits ausprobiert, mehr Selbstverständnis und Verantwortung bei dem Team heißt das Ergebnis.

Bob W.

Bob W. stieg als Newcomer 2023 in Deutschland ein, insgesamt hat das Unternehmen Häuser in zehn Ländern, an 35 Standorten. Bob ist der eigentliche Star: Er antwortet schnell, empfiehlt ein Café, ist immer erreichbar. Und der Avatar hat natürlich selbst einen sehr guten Foodprint und kann dem Gast genau sagen, welchen Foodprint er bei einem Aufenthalt hinterlässt.

Moment

Adina launcht im Mai 2024 die neue Marke Moment in Berlin und gab auf der SO!APART exklusiv Einblicke. Es geht um Zeit und besondere Momente – Logo und Name lassen darauf schließen. Hinter dem hybriden Hospitality-Konzept verbergen sich verschiedene Aspekte, beispielsweise aus den Bereichen Hotel, Serviced Apartments, Microliving. Luxus soll es nicht sein, dafür ein – hier ist das nicht als Phrase gemeint – passgenaues Konzept für den Gast. Denn der zahlt nur, was er nutzt. Also: Wer ein Bügeleisen braucht oder einen Toaster, der kann den leihen. Einfach und designorientiert, klare Zimmerkategorien, einfache Kundenreise. Viel Sharing, komplett digitalisiert, trotzdem aber mit Mitarbeitern vor Ort. Die drei Zimmerkategorien haben unterschiedliche Größen – von elf bis 25 Quadratmetern. Experimentiert wird, das sorgte für Raunen bei den Gästen der SO!APART, mit fensterlosen Apartments. Nicht nur in Deutschland geht Moment an den Start, sondern auch in London, Kopenhagen und Australien.

Geschäftsreisen und Serviced Apartments

Ein großer Teil der Zielgruppe sind Geschäftsreisende. „Die Zahlen hinken immer noch sehr stark hinterher, wenn wir auf die Zeit vor der Pandemie schauen“, so Anett Gregorius. Positiv sei, dass die Reisen dafür länger seien, die Vier-Tages-Aufenthalte nehmen zu. Weitere Einschränkung: die geringere Besucherfrequenz bei Messen. „Das ist in den einzelnen Destinationen natürlich ein Thema.“

Cyberangriffe

Das Thema spielt eine immer größer werdende Rolle. 54 Prozent der Unternehmer gaben das als Problematik bei der Befragung an, zudem steige die Zahl von Pishing-Homepages sehr stark.

Konversionen

Der Projektentwicklermarkt liegt am Boden. Für Wachstum gibt es fast nur zwei Möglichkeiten: Übernahmen anderer Betreiber oder Konversionen. Hannibal DuMont Schütte hat mit STAYERY beispielsweise gerade einen Vertrag unterschrieben: Ein Office-Neubau wird zu Serviced Apartments. Die Renditeerwartung der Eigentümer sei sehr hoch, deshalb sei es auch keine A-Stadt, dafür aber eine A-Lage. „Bei solchen Projekten muss man mit seiner Marke flexibel sein. Der Flächenverlust für den Eigentümer durch die einzelnen Komponenten muss gering sein, den können wir nicht mitzahlen.“

Florian Färber von The Base schränkte ein: „Wir können nicht jedes Büro retten, das ist Quatsch.“ Auch er beschäftigt sich für das Unternehmenswachstum mit einer Konversion in Berlin. The Base ist bisher in der Hauptstadt beheimatet - in einem alten DDR-Ministerium. Leidgeprüft nennen den Weg zur Eröffnung seine Marktbegleiter, er selbst sagt: „Bauen im Bestand und dann auch noch eine Konversion war für das erste Projekt nicht unbedingt die beste Idee. Aber nun haben wir die Erfahrung, Konversionen brauchen wir zum Weiterwachsen.