Mit dem Heraufziehen der Corona-Pandemie vor einem Jahr verdichteten sich die dunklen Wolken über dem deutschen Hotelmarkt. Und angesichts von Schließungen, Pleiten und minimalen Zimmerauslastungen zeichnet sich ein Hotelsterben ab. Experten sehen deshalb eine komplette Neustrukturierung des Marktes voraus - ein wesentlicher Aspekt: Hotel-Umnutzungen im großen Stil.
Karsten Jungk, Geschäftsführer Wüst Partner Deutschland, sieht die Folgen der Corona-Pandemie sehr klar: „Der Hotelmarkt leidet enorm. Wir werden einen Shift von Kongress- und Innenstadt- hin zu Ferienhäusern sehen“, so der Experte. „Zudem werden Hotelfinanzierungen wohl fast unmöglich.“ Mit Zahlen von Fairmas kann die dramatische Lage hinterlegt werden: Die deutschlandweite Zimmerauslastung ging im vergangenen Jahr um 59,5 Prozent zurück, der durchschnittliche Zimmerpreis und -ertrag sanken um 12,9 beziehungsweise 64,7 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ging natürlich zurück.
„Ein Umbau zu Serviced Apartments ist beispielsweise relativ einfach“, sagt Karsten Jungk. „Diese zeigen sich krisenresistenter, und man hat immer noch eine gewerbliche Nutzung.“ Einen Change-Prozess hin zum Wohnen sieht er eher nicht, was einen einfachen Grund hat: „Ohne Balkon wird das eher schwierig.“
Belegungsdichte und Standort: Entscheidende Faktoren für die Umwidmung von Hotels
Als Alternativen benennt Karsten Jungk neben Serviced Apartments folgende:
- Mikro-Apartments
- Co-Living
- Cluster-WG
- Senioren-Gemeinschaft.
Während Wohnen stark standortabhängig ist, trifft das auf Mikro-Apartments und Co-Living nur bedingt zu. Bei beiden steht zudem ein geringer Umbauaufwand auf der Habenseite. Negativ dagegen ist der anfallende, relativ hohe Verwaltungsaufwand. Senioren-Gemeinschaften sind schon ob des demographischen Wandels immer eine Überlegung wert, erst recht, da bei dieser Klientel eine hohe Mietzahlungsbereitschaft zu erwarten ist. Zu den Cluster-WGs gibt es zu wenig Erfahrungen, um eine belastbare Aussage zu treffen, so Karsten Jungk.
Mietendeckel & Co: Projektentwickler auf der Suche nach Alternativen
Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, legte seinen Fokus jahrelang auf Wohnimmobilien in Berlin. „Die Rahmenbedingungen dafür haben sich mit dem Mietendeckel, Privatisierungssperren und den anderen Regulierungen sehr verändert. Da ist Hospitality durchaus eine Alternative.“ 120 inhabergeführte Häuser mit mehr als 50 Zimmern hat er angeschrieben, um diese dann nach Aufwertung und Repositionierung als Wohnungen sowohl an Selbstnutzer als auch Kapitalanleger zu verkaufen. „Das kann gern auch in einem Joint Venture mit dem Eigentümer geschehen. Momentan sind wir mit zwei Inhabern in sehr konkreten Verhandlungen“, so Einar Skjerven.
Anett Gregorius im Podcasts zum Thema: Bleiben Serviced Apartments Shootingstars?
Serviced Apartments als Gewinner der Pandemie
Auf Serviced Apartments setzt auch Dagmar Faltis, verantwortlich für Sales & Akqusitions bei allmyhomes. „Sie werden trotz einer Delle gut durch die Krise kommen“, ist sie sicher. In Ballungsgebieten gibt es wenig Wohnraum, weshalb die Serviced Apartments auch für Privatanleger interessanter werden. Die Renditen steuern ihren Teil bei: Liegen sie beim Thema Wohnen zwischen 2,4 und 2,6 Prozent, so sind sie hier bei drei bis vier Prozent. „Dazu kommen die überschaubaren Kaufpreise, da es sich um kleinere Wohneinheiten handelt“, so Dagmar Faltis.
