Urteil zum Berliner Mietendeckel: Bundesverfassungsgericht kippt Gesetz!

Am 6. Mai 2020 hatten Fraktionsmitglieder der CDU/CSU und der FDP im Bundestag beim Bundesverfassungsgericht einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle gegen den Mietendeckel eingereicht. 284 Abgeordnete unterstützten die Normenkontrollklage. Kern der Klage war die Frage, ob Berlin überhaupt befugt ist, Gesetze zu erlassen, die in die Miethöhe eingreifen.

Bundesverfassungsgericht verkündet Urteil zur Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel

Heute, am 15. April 2021, verkündete das Bundesverfassungsgericht seine Entscheidung. Demnach ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) mit dem Grundgesetz unvereinbar und wurde deshalb als nichtig erklärt. Die Erklärung vom Bundesverfassungsgericht zu dem Urteil finden Sie hier...

Reaktionen der Berliner

Vor allem auf Twitter regt sich deutlicher Widerstand. Mehrere Spontandemonstrationen, in denen Topfdeckel (ganz nach der Devise: Wenn sie uns einen Deckel nehmen, kommen wir mit Tausenden wieder!) eine große Rolle spielen werden, sind bereits angekündigt. 

Wie am Folgetag vermeldet wurden, hatten sich am Abend etwa 15.000 Berliner und Berlinnerinnen zu einer Demonstration gegen das Urteil zum Mietendeckel am Hermannplatz versammelt. Laut "Tagesspiegel" handelte es sich weitgehend um sehr junge Demonstranten, die mit Topfdeckeln und Schlagwerkzeugen für eine anhaltende Klangkulisse sorgten. Der Demonstrationszug wurde von Plakaten und Parolen aus angrenzenden Wohnhäusern unterstützt.

Liebe CDU und FDP, mit eurer Klage gegen den #Mietendeckel habt ihr gerade sehr viele Menschen sehr wütend gemacht. Das ist nur ein sehr kleiner Ausschnitt einer sehr großen Demo, die jetzt gegen die heutige Entscheidung durch Berlin zieht - weit mehr als 10.000 Personen. #b1504 pic.twitter.com/HS4CRMK8rS

— Tim Lüddemann (@timluedde) April 15, 2021

Reaktionen aus Politik und Immobilienbranche zu der Entscheidung gegen den Mietendeckel

Pro Mietendeckel

Der Deutsche Mieterbund konzentriert sich auf bundesweiten Mietenstopp:

„Die Entscheidung aus Karlsruhe ist bitter, trifft sie doch die Bewohner:innen von 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen hart. Aber sie ist auch ein lauter Weckruf an den Bundesgesetzgeber endlich zu handeln und die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen!“ erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, anlässlich der heute bekannt gewordenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel.

Eine Konsequenz der Entscheidung sei laut Deutschem Mieterbund bereits klar: Eine wirksame Mietenbegrenzung auf Bundesebene! Der Anfang dazu ist gemacht: Am 19. Februar 2021 startete die bundesweite Kampagne MIETENSTOPP. Mittlerweile unterstützen über 56 Initiativen, Verbände und Organisationen, darunter auch der Deutsche Mieterbund, die Kampagne und es werden täglich mehr. „Nachdem der Berliner Weg heute in Karlsruhe gestoppt wurde, werden wir mit noch mehr Ansporn für einen bundesweiten Mietenstopp kämpfen. Und dabei sind wir nicht alleine, eine immer größer werdende Allianz aus Mieter:innen, Mietervereinen und –initiativen, Gewerkschaften und Sozialverbänden kämpft gemeinsam dafür, dass Mieten endlich wiederbezahlbar werden – jetzt erst Recht“, so Siebenkotten.

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Sebastian Scheel, Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, bedauert das Urteil...:

„Das Bundesverfassungsgericht hat dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht abgesprochen. Damit ist der Weg einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung versperrt. Wir hatten mit dem Mietendeckel Neuland betreten und mit einer anderen Entscheidung gerechnet. Aus guten Grund: Die Kompetenz für das Wohnungswesen fällt seit der Föderalismusreform 2006 in die alleinige Zuständigkeit der Länder. Der soziale Friede ist durch steigende Mieten und die damit verbundene Verdrängung in Gefahr. Es ist die zentrale Aufgabe von Politik, dem nicht tatenlos zuzusehen. Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass der Mietendeckel dafür ein geeignetes Instrument ist. Es ist nun die Aufgabe des Bundes, entweder ein wirkungsvolles Mietpreisrecht zu schaffen, das die soziale Mischung in den Städten sichert oder aber den Ländern die Kompetenz dafür zu übertragen.“

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sind die Vorschriften des MietenWoG Bln ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und gegebenenfalls auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben. „Im Senat werden wir am Dienstag über die Konsequenzen aus dem Urteil beraten. Dabei sieht sich der Senat auch in der Verpflichtung, sozial verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln.“

Wie Sebastian Scheel im Inforadio des RBB erklärte, sehe er die Niederlage vor dem Bundesverfassungsgericht im Übrigen nicht als Grund, um zurückzutreten. 

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Bündnis 90 / Die Grünen Berlin starten Appell:

Auf ihrer Website verkünden Bündnis 90 / DIE GRÜNEN Berlin: "Der Mietendeckel ist ein wichtiger Hebel, um die Verdrängung durch explodierende Mieten in unserer Stadt endlich zu beenden. Wir Grüne Berlin sind angetreten diese Verdrängung zu stoppen und trotzen der Blockade der Bundesregierung in Sachen soziale Wohnungspolitik. Auch wenn der heutige Tag ein Rückschlag auf dem Weg zu einer sozialen Wohnungspolitik bedeutet, ist Regulierung von Mietpreisen weiterhin notwendig für das soziale Gefüge in der Stadt. Wir fordern den Bund auf, es den Ländern zu ermöglichen Mietendeckel einzuführen, um den unterschiedlichen Wohnungsmarktlagen endlich gerecht zu werden. Unser Appell: Die Bundesregierung muss jetzt handeln.

Zur Unterschriftensammlung

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DIE LINKE bezeichnet das Urteil gegen den Mietendeckel als herben Rückschlag:

Mit großem Bedauern nehmen wir (Katina Schubert, Landesvorsitzende DIE LINKE Berlin, Klaus Lederer, Bürgermeister und Senator für Kultur und Europa, sowie die Vorsitzenden der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus von Berlin, Anne Helm und Carsten Schatz) die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Kenntnis. Für die Berliner Mieterinnen und Mieter, aber auch für die Bundesländer insgesamt, ist der Beschluss ein herber Rückschlag. Denn das Verfassungsgericht hat damit entschieden, dass die Möglichkeit, Mieten zu begrenzen nicht unter die landesrechtliche Kompetenz für das Wohnungswesen fällt. Berlin ist bundesweit der Hotspot am Mietenmarkt, nirgendwo sonst sind die Mieten in den letzten Jahren so explodiert. Der Bund weigert sich, regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Deshalb ist die Mietenpolitik von SPD und CDU im Bund völlig zahnlos und unzureichend. Die Mietpreisbremse des Bundes bietet für die Mieterinnen und Mieter keinen ausreichenden Schutz vor exorbitanten Mieterhöhungen und Verdrängung. Die CDU verhindert den Mieterschutz aktiv. Deshalb mussten wir auf Landesebene handeln und haben versucht, alle möglichen Spielräume auszunutzen. Wir wussten, dass wir damit juristisches Neuland betreten, aus unserer Sicht gab es aber sehr gute Argumente für die Landeskompetenz.

Dass das Bundesverfassungsgericht zusätzlich auch die Nichtigkeit festgestellt hat und entgegen der eilgerichtlichen Entscheidung nunmehr Rückzahlungen auf die Mieterinnen und Mieter zukommen, ist vor dem Hintergrund des Sozialstaatsprinzips völlig unverständlich. Wir werden die Mieterinnen und Mieter damit jetzt nicht allein lassen. Deshalb werden wir uns dafür einsetzen, dass das Land Berlin besonders bedürftige Mieterinnen und Mieter mit einem Nothilfefonds bei der Nachzahlung unterstützt. Wir werden uns weiter für die Rekommunalisierung möglichst vieler Wohnungen, Milieuschutz und bezahlbaren Neubau einsetzen. Genauso werden wir weiter die vom Volksentscheid „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ geforderte Vergesellschaftung der Wohnungen großer Immobilienkonzerne vorantreiben.

Wir haben mit dem Berliner Mietendeckel gezeigt, dass steigende Mieten kein Naturgesetz sind. Politik kann in den Markt eingreifen und diesen regulieren, anstatt vor ihm zu kapitulieren. Jetzt ist allerdings klar, dass dies auf Bundesebene geregelt werden muss. Die Bundesregierung muss nun endlich handeln. Ein soziales Mietrecht im Bund scheitert immer wieder an der Politik der CDU. Die CDU hängt direkt am Tropf der Immobilienwirtschaft und vertritt die Interessen der Mieterinnen und Mieter nicht. Für uns ist deshalb klar: für ein soziales Mietrecht, einen bundesweiten Mietendeckel oder eine Öffnungsklausel, die den Ländern die Begrenzung der Mieten ermöglicht, brauchen wir einen konsequenten Politikwechsel im Bund.

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Die SPD Berlin twittert:

"Wir fordern ein Mietmoratorium auf Bundesebene“, sagt @RaedSalehBerlin. „Die CDU muss sich jetzt entscheiden, ob sie ihre Blockadehaltung aufgibt oder weiter für die Lobby kämpft. Nach der Klage von CDU-MdBs gegen den #Mietendeckel liegt der Ball jetzt bei der CDU im Bund." pic.twitter.com/S1CO8EV1jA

— SPD-Fraktion Berlin (@spdfraktionbln) April 15, 2021

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Kevin Kühnert zur rbb Abendschau:

Kevin Kühnert @KuehniKev fordert einen bundesweiten #Mietendeckel. Das Kippen des Berliner Mietendeckels sei "eine verlorene Schlacht, aber der Kampf gegen explodierende Mieten ist dadurch noch lange nicht entschieden", so der SPD-Vize. #Berlin #Wohnraum pic.twitter.com/zaym8MPRuW

— rbb Abendschau (@rbbabendschau) April 15, 2021

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Contra Mietendeckel

Kanzlei Müller Radack Schultz ist sich sicher, dass nichtiger Mietendeckel Nachwehen haben wird

„Probleme haben diejenigen Vermieter, die bei ihren Mietverhältnissen die Vorgaben des Berliner MietenWoG eingehalten haben, ohne im Vertrag entsprechende Vorkehrungen für den Fall einer Nichtigkeit des Gesetzes zu treffen“, hebt Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, hervor. Ob Vermietern das Recht zustehe, die betreffenden Vereinbarungen nunmehr anzupassen oder sich gar davon zu lösen, sei unklar. Selbst in den Fällen, in denen Vermieter in ihre Mietverträge Klauseln aufgenommen haben, die für den Fall der Nichtigkeit des Gesetzes eine höhere Miete garantieren sollen („Schattenmieten“), dürfte es oft Streit geben, meint Häublein. „Es liegen bereits verschiedene Veröffentlichungen vor, die meinen, derartige Klauseln seien selbst im Falle einer Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels unwirksam, weil sie gegen das AGB-Recht oder die Vorgaben des Miethöherechts des BGB verstoßen.“ Dr. Michael Schultz betont, dass hier jeweils im Einzelfall geprüft werden muss, ob die entsprechende Regelung wirksam vereinbart wurde. 

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DAVE sehen wiederhergestelltes Marktgleichgewicht

Dazu die DAVE-Partner Corvin Tolle, Jens Lütjen, Peter Schürrer und Axel Quester: „Das Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter kann jetzt wieder hergestellt werden. Unsere Hausverwaltungen werden mögliche Mietrückforderungen mit Augenmaß bewerten. In Zeiten von Corona werden wir niemanden mit Mietrückzahlungen in finanzielle Bedrängnis bringen. Unter dem Strich bleibt, dass zum Wohl der Mieter jetzt wieder ein Marktgleichgewicht herrscht, das mehr neuen Wohnraum entstehen lassen kann. Gleichermaßen wird die Entscheidung für mehr Wohnungsbau, mehr Investitionen und damit auch mehr sozial gebundene Neubauvorhaben sorgen. 

Das Verfassungsgericht hat festgestellt, dass der Berliner Senat in dieser Angelegenheit keine Gesetzgebungskompetenz hat. Gleichzeitig steht noch eine Entscheidung des ersten Senats des BVG aus, ob die Mietpreisbremse an sich verfassungskonform ist. Unabhängig von diesen Entscheidungen halten wir die Mietpreisbremse für ein falsches Instrument. Die Neubautätigkeit zeigt in vielen Städten Wirkung, Mietpreise steigen nur noch verhalten. Einige Prognosen sehen stagnierende Mieten. Regulierende Eingriffe wie die Mietpreisbremse würgen die Neubautätigkeit ab, fördern statt regulieren ist der richtige Weg."

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Dr. Sebastian Orthmann, Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland, erwartet Vorbildfunktion:

„Das Urteil dürfte auch die bestehenden Bestrebungen in anderen Städten, zum Beispiel Hamburg und München, Mietendeckel oder vergleichbare Beschränkungen einzuführen, bremsen.“

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Dr. Esfandiar Khorrami, Partner und Rechtsanwalt bei Bottermann Khorrami: "Als hätte es den Mietendeckel nie gegeben"

"Das heutige Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel ist für die Mieter auf jeden Fall ein bitteres Urteil. Die Situation hat die Berliner Politik zu verantworten, da aus meiner Sicht kein anderes Urteil zu erwarten gewesen ist. Alle Mieter in Berlin müssen nun die Differenz zwischen der regulären und der abgesenkten Miete nachzahlen. Rechtlich ist es nicht relevant, ob dazu etwas im Mietvertrag steht oder nicht. Falls der Mieter dem nicht nachkommt und mit mindestens zwei Nettokaltmieten im Rückstand ist, kann der Vermieter sogar eine Kündigung aussprechen. Ich gehe allerdings davon aus, dass sich die Vermieter in der Praxis auch auf zeitlich gestaffelte Nachzahlungen oder ähnliches einlassen, um den Mietern entgegenzukommen.

Für den Wohnungsmarkt und die Wohnungsuchenden ist das Urteil eine erfreuliche Nachricht. Teilweise haben Vermieter aufgrund des Mietendeckels ihre Wohnungen nicht neu vermietet und dem Mietmarkt entzogen, um die Wohnung leerstehend zu veräußern können. Viele Vermieter werden nun davon Abstand nehmen und Ihre Wohneinheiten wieder vermieten. Alle weiteren offenen gerichtlichen Verfahren zum Mietendeckel sind mit dem heutigen Urteil gegenstandslos. Es ist quasi so, als hätte es dieses niemals gegeben."

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Heimstaden verzichtet auf Mietnachzahlungen

"Wir können allen unseren Mieterinnen und Mietern versichern, dass sie keine Aufforderungen auf Rückzahlung der Miete erhalten werden. Die Klarstellung des Bundesverfassungsgerichts ist zu begrüßen und gibt für die Zukunft mehr Rechtssicherheit. Wir erwarten, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt ohne den ‚Mietendeckel‘ positiv entwickeln wird und freuen uns darauf, einen langfristigen und positiven Beitrag dazu zu leisten", sagt Patrik Hall, CEO von Heimstaden. 

Caroline Oelmann, Country Manager von Heimstaden in Deutschland, ergänzt: "Als langfristig orientiertes Wohnimmobilienunternehmen mit der Vision, ‚Friendly Homes‘ anzubieten, ist für uns der Verzicht auf Mietnachforderungen eine logische Entscheidung. Viele Mieterinnen und Mieter gerieten durch Unklarheiten in der Gesetzgebung unfreiwillig in eine angespannte Situation, und wir sind froh, dass wir diese Unsicherheit für unsere Mieter beseitigen können."

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Vonovia verzichtet auf Mietnachzahlungen

„Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist folgerichtig, auch war der Mietendeckel nicht geeignet, die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu lösen. Gleichzeitig sind Mieterinnen und Mieter, die durch die Folgen der Corona-Pandemie in Sorge um ihren Arbeitsplatz sind, jetzt zusätzlich verunsichert. Auch die Diskussion rund um bezahlbares Wohnen wird weiter angeheizt“, sagt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. „Wir haben uns deshalb entschieden, keine Mieten nachzufordern, die uns jetzt aufgrund der Entscheidung rechtlich zustehen würden. An erster Stelle steht für uns das Wohl der Menschen, die bei uns wohnen. Ihnen sollen keine finanziellen Nachteile aufgrund getroffener politischer Entscheidungen entstehen. Mit unserer Zusage an die Mieterinnen und Mieter setzen wir ebenfalls ein Signal, dass es keine weitere Eskalation rund um bezahlbares Wohnen in der Hauptstadt geben darf.“

Vonovia verzichtet auf Mietnachforderungen, da es eine Vielzahl von Mieterinnen und Mieter gibt, die nicht dem Rat der Politik gefolgt sind und die gesparte Miete zur Seite gelegt haben. Außerdem will Vonovia Mieterinnen und Mieter nicht in eine Situation bringen, ihre kompletten Einkommensverhältnisse offenlegen zu müssen. Damit verzichtet Vonovia auf rund zehn Millionen Euro Mietnachforderungen.

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Deutsche Wohnen verspricht ihren Mietern: Niemand wird wegen dem Urteil die Wohnung verlieren

Die Deutsche Wohnen SE begrüßt die schnelle Entscheidung des BVerfG, da es für die notwendige Rechtssicherheit für Mieter:innen und Vermieter:innen sorgt. Bei der Umsetzung gilt das Versprechen des Unternehmens: “Keine Mieterin und kein Mieter der Deutsche Wohnen wird durch die Entscheidung die Wohnung verlieren, wir werden mit dem größten sozialen Verantwortungsbewusstsein vorgehen.” Für die Begleichung des Restbetrags der fälligen Miete bietet die Deutsche Wohnen unterschiedliche Möglichkeiten an, von Einmal- über Ratenzahlungen bis hin zu Stundungen. Bei sozialen Härtefällen wird das Unternehmen gemeinsam mit den Mieter:innen individuelle Lösungen finden. Die Deutsche Wohnen sieht sich in der Verantwortung zur Entspannung der Wohnungsmärkte insbesondere in Metropolregionen und Ballungszentren beizutragen.

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss feiert Rechtssicherheit:

Stefanie Frensch, Vorsitzende der Region Ost des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA): „Endlich besteht Rechtssicherheit. Was viele Gutachter, Verbände und Rechtsexperten vorher immer wieder angemahnt haben, ist nun auch höchstrichterlich bestätigt: Das Land Berlin hat keine Gesetzgebungskompetenz für einen Mietendeckel. Die Bilanz des Mietendeckels ist negativ: Das Angebot an Mietwohnungen ist stark eingebrochen und es war selten so schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden. Investoren sind verunsichert worden und Sanierungen wurden zulasten des Klimaschutzes und des Berliner Handwerks ausgesetzt.

Besonders schlimm: Der Deckel hat nicht für günstige Mieten für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter gesorgt. Gerade vermögende Mieter in guten Berliner Lagen mussten weniger zahlen. Für die anderen Fälle bedarf es jetzt einer Härtefallregelung. Auch wenn der Berliner Senat sehenden Auges dieses Problem geschaffen hat, bittet der ZIA seine Mitglieder soziale Lösungen zu finden und hat daher mit dem Deutschen Mieterbund eine Erweiterung des gemeinsamen Wohnungskodex vereinbart. Die Mieterinnen und Mieter dürfen nicht die Leidtragenden dieses verfassungswidrigen Gesetzes werden. Langfristig muss es nun endlich Impulse für Planungs- und Baubeschleunigung geben, damit sich die Mietmärkte in den Metropolen und Universitätsstädten nachhaltig entspannen.“

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BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen appelliert an alle Marktteilnehmer:

„Nun ist Rechtsklarheit für Mieter und Vermieter gleichermaßen geschaffen worden“, erklärte BFW-Präsident Andreas Ibel. Gleichzeitig betont er aber auch die soziale Verantwortung der Vermieter: „Bei jetzt fällig werdenden Mietnachzahlungen appellieren wir an alle Marktteilnehmer, sozial verantwortlich zu handeln“, so Ibel in Berlin. „Die Karlsruher Richter haben die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Mietrecht in vollem Umfang bestätigt. Das ist ein wichtiges Signal für die mittelständische Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, die auf Planungs- und Investitionssicherheit angewiesen ist. Verlässliche, stabile und bundesweit einheitliche Rahmenbedingungen ermöglichen es, auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein mietrechtlicher Flickenteppich wäre Gift für Mieterinnen und Mieter sowie für die Unternehmen“. In Berlin habe sich bereits gezeigt, wie negativ sich der Mietendeckel auf das Wohnungsangebot auswirkt, so Ibel.

Dazu ergänzt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg: „Seit mehr als zwei Jahren wird in Berlin über den Mietendeckel gestritten, aber das Wohnraumproblem bleibt ungelöst. Bei der Modernisierung und der energetischen Sanierung hat das Gesetz zum Stillstand geführt, ebenso wie im Neubau. Die mittelständischen Unternehmen haben ihre Investitionen gestoppt. Der angespannte Markt kann aber nur durch Neubau entlastet werden. Deshalb braucht die Politik die mittelständische Immobilienwirtschaft als Partner. Wir stehen bereit, um das Wohnraumproblem zu lösen – das funktioniert aber nur ohne den Mietendeckel“. 

Die heutige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts könnte dazu führen, dass Vermieter in Berlin nun Geld von ihren Mieterinnen und Mietern nachfordern. BFW-Präsident Ibel plädiert in diesem Zusammenhang für sozial ausgewogene, partnerschaftliche Lösungen: „Niemand wird einfach Menschen aus ihrer Wohnung werfen, gerade jetzt in Zeiten der Corona-Pandemie. Die Mitgliedsunternehmen des BFW sind Partner ihrer Mieter und werden in vielen Fällen gemeinsam außergerichtliche Lösungen finden. Mit langwierigen Gerichtsverfahren ist niemandem geholfen“, betonte Ibel.

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Haus & Grund spricht von höchstrichterlicher Ohrfeige für Berliner Senat

„Das ist eine höchstrichterliche Ohrfeige für die grundgesetzwidrige Politik des Berliner Senats.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die heutige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel. Es hat entschieden, dass das Land Berlin ein solches Gesetz nicht erlassen durfte, denn die Kompetenz liege in diesem Fall beim Bundesgesetzgeber. „Das ist die maximale Niederlage für den Berliner Senat“, stellte Warnecke fest. Die rot-rot-grüne Koalition habe Berliner Mietern, Vermietern und Wohnungssuchenden einen Bärendienst erwiesen. Durch die Entscheidung des Verfassungsgerichts muss ein Großteil der grundgesetzwidrig gesenkten Mieten nachgezahlt werden. Haus & Grund rät Berliner Mietern, mit ihren Vermietern Kontakt aufzunehmen, um das weitere Vorgehen zu vereinbaren. Angst vor Kündigungen seien unbegründet. „Das Berliner Mietenchaos hat der Senat verschuldet, nicht die Mieter und Vermieter“, sagte Warnecke.

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GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. erklärte:

Mit dem bundesweit einmaligen Mietendeckel wollte der rot-rot-grüne Berliner Senat den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen. Mit seiner Entscheidung stellt das Bundesverfassungsgericht nun klar, dass das Land Berlin mit dem Mietendeckelgesetz seine Befugnisse überschritten hat. „Wir begrüßen das Urteil und sind sehr erleichtert, dass das oberste Verfassungsgericht unsere Rechtsauffassung teilt und den sogenannten Mietendeckel in Berlin für verfassungswidrig erklärt hat. Das ist ein guter Tag für den Erhalt der Glaubwürdigkeit unseres Rechtsstaates“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, zu der Entscheidung. „Was Deutschland jetzt braucht, ist ein echter Konsens für das gemeinsame Schaffen von mehr bezahlbaren Wohnungen. Die Zeit des Gegeneinanders ist vorbei“, sagt Axel Gedaschko. Die Probleme auf Deutschlands Wohnungsmärkten können aus Sicht der Wohnungswirtschaft nur durch mehr Zusammenarbeit in einem effektiven Bündnis für den Bau und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum gelöst werden und nicht durch ein lähmendes Gegeneinander. 

„Die Entscheidung stellt unmissverständlich klar, dass sich der Senat und die Mehrheit des Parlaments von Berlin über die Zuständigkeiten unseres Staatsrechts hinweggesetzt haben“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. Das hat ein Gutachten des früheren Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Prof. Hans-Jürgen Papier, bereits 2019 klar zum Ausdruck gebracht. Die Wohnungswirtschaft begrüßt deshalb, dass nach der heutigen Entscheidung die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland für Mieter und Vermieter weiterhin verlässlich sind und hoffentlich auch bleiben. Der Mietendeckel hatte Vermieter und Mieter im Laufe des vergangenen Jahres in eine rechtunsichere Situation gebracht. Für den Fall einer möglichen und nun eingetretenen Verfassungswidrigkeit des Landesmietendeckels riet sogar die damals zuständige Senatorin, Katrin Lompscher (Die Linke), die Mieter sollten vorsichtshalber das durch die erzwungene Mietreduzierung eingesparte Geld besser zurücklegen.

Als Investitionsbremse schadet der Mietendeckel denjenigen, die ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen und ebenso denjenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Das belegen ein sinkendes Wohnungsangebot in der Hauptstadt und sinkende Investitionsplanungen bereits jetzt eindeutig. „Der Mietendeckel ist und bleibt ein Mietenexperiment ohne Zukunft“, sagt Axel Gedaschko. Das gilt angesichts der negativen Auswirkungen in Berlin umso mehr für entsprechende Überlegungen auf Bundesebene. Der Bund und das Land Berlin täten gut daran, ihre Ressourcen auf das einzig funktionierende Instrument zu konzentrieren: mehr und bezahlbaren Neubau zu ermöglichen. Denn bezahlbares Wohnen braucht eine starke Wohnraumförderung und schnelleres, einfacheres und kostengünstigeres Bauen – und nicht noch mehr Regulierung.

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Sebastian Czaja von der FDP Berlin auf Twitter:

Der Mietendeckel ist nichtig. Das Bundesverfassungsgericht teilt unsere Rechtsauffassung und zeigt, dass der Senat offenen Rechtsbruch begangen hat. Die Linkskoalition legt nicht zum ersten Mal ein fragwürdiges Rechtsverständnis an den Tag. 1/5 #Mietendeckel

— Sebastian Czaja (@SebCzaja) April 15, 2021

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Thomas Heilmann von der CDU verkündete auf Twitter:

Bestätigt: #Mietendeckel nicht nur unwirksam und unsozial sondern offiziell auch verfassungswidrig #BVerfG! R2G hat alle Warnungen missachtet - Mieter tragen jetzt den Schaden! ?? pic.twitter.com/3yQ6vNT54A

— Thomas Heilmann #NEUSTAAT (@ThomasHeilmann) April 15, 2021

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Kai Wegner, Vorsitzender der Berliner CDU, spricht von großem Schaden:

„Die Entscheidung aus Karlsruhe ist eine empfindliche Niederlage für den Senat. Der Senat hat die Mieterinnen und Mieter in Berlin mit seinem falschen Mietendeckel-Versprechen getäuscht. Der Schaden ist groß. Viele Menschen haben sich auf die Behauptungen des Senats verlassen. Es darf nicht sein, dass sie dafür die Rechnungen zahlen sollen. Kein Mieter darf seine Wohnung verlieren, weil er von Rot-Rot-Grün hinters Licht geführt wurde. Das vorhersehbare Versagen des Senats darf nicht zu Lasten derjenigen gehen, die auf das falsche Versprechen vertraut haben.

Der Senat muss als Sofortmaßnahme einen Sicher-Wohnen-Fonds auflegen, um soziale Härtefälle aufgrund des Mietendeckels finanziell abzufedern. Zugleich müssen die bestehenden Maßnahmen des Bundes zum Schutz der Mieter wie die Mietpreisbremse in Berlin endlich konsequent überwacht und durchgesetzt werden. Die Berliner CDU tritt ein für ein Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen mit Vertretern der öffentlichen und privaten Wohnungswirtschaft, der Mieterinnen und Mieter, der Berliner Bauunternehmen und der Politik. Ein neues Miteinander in der Bau- und Wohnungspolitik ist der beste Weg, um gemeinsam die großen Herausforderungen in den Griff zu bekommen."

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Mietendeckel mit dem Grundgesetz nicht vereinbar - Erklärung des Bundesverfassungsgerichtes

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

Das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig.

1. Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Abgrenzung und Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und Ländern richten sich dabei ausschließlich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetzgebungskompetenzen werden insbesondere mittels der Kataloge der Art. 73 und Art. 74 GG durchweg alternativ voneinander abgegrenzt. Doppelzuständigkeiten sind dem Grundgesetz in der Regel fremd. Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Eine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder kennt das Grundgesetz nicht. Öffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zulässig, gewähren den Ländern aber keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume.

2. Die konkurrierende Gesetzgebung regelt das Grundgesetz im Wesentlichen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschließend. Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden. Die Sperrwirkung setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte.

3. Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverhältnisse geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten. Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden.

4. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Schon Regelungsintensität und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Die §§ 556 ff. BGB enthalten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte. Das wird durch die in § 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungsermächtigung nicht in Frage gestellt. Die Länder führen insoweit lediglich eine Regelung aus, die der Bund ausweislich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Ausmaß inhaltlich weitgehend determiniert hat; eine eigenständige Regelungsbefugnis ist damit nicht verbunden.

Seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 9. Juni 2001 hat der Bundesgesetzgeber – vom Bundesverfassungsgericht unbeanstandet – Regelungen der Miethöhe allein auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 wurde zudem die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Der Begründung des Gesetzentwurfs lässt sich eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen, und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien, der in der Folgezeit mehrfach nachjustiert wurde: Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 sollte verhindern, dass Mieter ihre Wohnungen aufgrund von Modernisierungen verlassen müssen. Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete vom 21. Dezember 2019 intendierte eine moderate Modifikation der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, namentlich die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre. Am 19. März 2020 beschloss der Bundestag schließlich das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, mit dem den Ländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, die Mietpreisbremse für einen klar umrissenen Zeitraum weiter anzuwenden.

Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit den vier genannten, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG).

5. Der „Berliner Mietendeckel“ und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum.  Das MietenWoG Bln verengt dabei allerdings die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Parteien des Mietvertrags und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein; es statuiert gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB, die die Privatautonomie beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach den §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Das MietenWoG Bln modifiziert somit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem vorgenommene Austarierung der beteiligten Interessen.

So verbietet § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln sind die nach den §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren. § 7 MietenWoG Bln reduziert die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis 6 BGB, und begrenzt die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 BGB. Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch das MietenWoG Bln ausgeweitet, nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie danach zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten. So wird durch die Mietobergrenzen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln die Vereinbarung einer 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragenden Miete – auch in den Fällen des § 4 MietenWoG Bln – entgegen § 556d Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.

Andere Kompetenztitel, namentlich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirtschaft“) oder Art. 70 Abs. 1 GG, scheiden als Grundlage für den Erlass des MietenWoG Bln aus. Insbesondere war die Regelung der höchstzulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum vom Kompetenztitel „Wohnungswesen“ im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. nicht (mehr) umfasst und konnte daher im Rahmen der Föderalismusreform I im Jahr 2006 nicht in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder übergehen.

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Baugenehmigungen sinken, Wohnungsmarkt friert ein: Die Auswirkungen des Mietendeckels in Berlin