Der US-Immobilienmarkt bietet europäischen Investoren lukrative Möglichkeiten. Was den Markt so attraktiv macht und in welchen Segmenten die besten Chancen liegen, erläuterten drei Experten beim “777 Capital Talk - Must have America?“.
Vieles spricht derzeit dafür, in den USA zu investieren. Der Immobilienmarkt dort ist nicht nur der größte und transparenteste der Welt, er bietet auch attraktivere Chancen als der europäische und ist von einer Blasenbildung weit entfernt. So lautet, auf den Punkt gebracht, die Einschätzung von drei Kennern des US-Immobilienmarktes:
- Ralph Winter, Gründer und Principal der W5 Group und der 777 Capital Partners,
- Burkhard Varnholt, Chief Investment Officer der Credit Suisse (Switzerland) AG, und
- Matthew Scholl, Head of Investment Management America bei Union Investment.
Sie waren Teilnehmer der virtuellen Podiumsdiskussion „777 Capital Talk - Must have America?“ am 16. September 2021, moderiert von der Leipziger Immobilienkommunikations- und Netzwerk-Event-Agentur IMMOCOM.
Immobilienmarkt USA: Eine ganz andere Größenordnung
„Der Immobilienmarkt in den USA ist genauso booming wie der in Europa, aber in einer ganz anderen Größenordnung“, sagte Ralph Winter, der über sein Family-Office W5 Group in US-Wohnimmobilien investiert. Um welche Größenordnung es geht, verdeutlichen Immobilienmarktdaten von CBRE: Demnach wurden in Deutschland im Jahr 2020 insgesamt 79 Milliarden Euro investiert. Dagegen betrug das Transaktionsvolumen in den USA laut übereinstimmenden Berichten verschiedener Portale 383 Milliarden Dollar. Hinzu komme, so Ralph Winter, dass die USA der innovativste Kapitalmarkt der Welt sei. „Dort ist die Heimat von Venture Capital, Private Equity, Kryptos - alle Innovationen kommen von dort, alle großen Kapitalsammelstellen sind dort.“
Diese Innovationskraft zeigt sich laut Burkhard Varnholt auch im Umgang der Amerikaner mit der Nullzinspolitik: „Es gibt keine Wirtschaft, die so opportunistisch-aktiv aus dem Dilemma der Nullzinsen eine Chance macht wie die US-Wirtschaft.“ Und diese Chance liege in den kapitalintensiven Bereichen. Dazu zähle auch „das ganze Bricks and Mortar-Geschäft“. Dieses stelle in der kommenden Dekade „eine wahrscheinlich von vielen Anlegern unterschätzte Opportunität“ dar, lautet die Einschätzung des Credit Suisse CIOs, der davon ausgeht, „dass wir in den 20er-Jahren weiterhin auf Sparzinsen verzichten müssen.“
Shift vom Eigenheim zum Mieten
Auch Matthew Scholl von Union Investment beurteilt den US-Immobilienmarkt als „sehr positiv“. Er sei der „größte und transparenteste Immobilienmarkt der Welt“. Hinzu komme die Vielfalt an Mikroökonomien und Entwicklungstreibern in den USA. Die Wirtschaft in New York sei eine ganz andere als die in L.A. „Wir sehen das als Chance“, sagte Matthew Scholl, der neben Büros momentan „extrem auf Mehrfamilienhäuser“ setzt. Grund dafür sei „der Shift vom Eigenheim zum Mieten“. Junge Leute kämen schuldenbelastet vom Studium, heirateten später und wollten für den Job flexibel die Stadt wechseln können. Für sie sei Mieten vorteilhafter als ein Hauskauf.
Welche Mietwohnungen besonders gefragt und somit für Anleger interessant sind, hat W5 Group-Gründer Ralph Winter analysiert. Ausgehend von der Frage, welche Anforderungen die Mieter der Zukunft an innovatives Wohnen haben werden, definierte er sechs Kriterien, die nun Basis seiner Investments sind: Technologie, Gemeinschaft, Wert, Verdichtung, Flexibilität und Design. Gerade den Millennials seien Wohnräume, die mobile Applikationen unterstützen, und echte soziale Kontakte, die in der Hausgemeinschaft entstehen, sehr wichtig. „Ich investiere aktuell nicht in Logistik oder Hotels, sondern in Innovative Living. Denn die Millennials, die noch jahrelang ihre Studiendarlehen abzahlen müssen, können sich kein Eigenheim leisten. Die müssen in den Mietmarkt gehen“, sagte Ralph Winter.
Video: 777 Capital Talk über den Immobilien-Investmentmarkt USA
Fokus Wohnungsmarkt
Burkhard Varnholt von Credit Suisse verwies auf einen weiteren Aspekt: Die Millennials seien nicht nur durch Verschuldung arm, sondern auch, weil sie in Zeiten ohne Zins und Zinseszins keine Ersparnisse aufbauen konnten. Blieben die Zinsen und Kapitalmarktrenditen weiterhin so niedrig, dann sei das ein Wachstumstreiber für den Innovative Living-Markt.
Darum setzt auch Matthew Scholl auf den Wohnungsmarkt. Zuvor habe der Fokus von Union Investment auf Büros in den Gateway-Märkten gelegen, nach der Finanzkrise 2008/2009 seien Secondary-Städte mit weiteren Assetklassen wie Retail, Hotel und Logistik hinzugekommen. Das seien auch weiterhin wichtige Märkte, so Matthew Scholl. Jedoch gebe es durch demografische Veränderungen in den USA gerade in den Sunbelt-Märkten der Südstaaten großes Wachstum in allen Assetklassen. Daher zähle nun auch Multifamily zum Portfolio. Laut Matthew Scholl haben die Mieter eine große Erwartungshaltung. Sie wollten viel Platz, etwa für ein Homeoffice, einen Swimmingpool und ein Fitnessstudio. Und sie seien bereit, bis zu 30 Prozent ihres Einkommens dafür auszugeben.
Mahnende Worte kamen indes von Ralph Winter. Es könne nicht immer so erfolgreich weitergehen, der Markt sei verzerrt. „Es ist nicht normal, dass wir Negativzinsen haben“, betonte er und prophezeite: „Technisch gesehen, werden wir in einem Jahr in die Rezession gehen.“ Darum rate er jedem Immobilieninvestor: „Sichert Euch ab, diversifiziert Euch!“ Der US-Immobilienmarkt selbst befindet sich nach Einschätzung von Burkhardt Varnholt erst in der Mitte des Zyklus oder ein Stück dahinter. Auch Matthew Scholl sieht noch keine Blasengefahr, wobei er zu einem differenzierten Blick rät. Es gebe Märkte, die eher am Anfang und andere die eher am Ende ihrer Entwicklung stünden. Doch gerade diese Vielfalt an Märkten wie auch an Regionen sei ein Vorteil für alle, die in den US-Immobilienmarkt investieren wollen.
